Riesgos del préstamo hipotecario

¿Cuáles son los riesgos de los préstamos hipotecarios bancarios?

A juzgar por los problemas descubiertos en el funcionamiento práctico de la industria bancaria, los riesgos de los préstamos hipotecarios bancarios existen principalmente en los siguientes cuatro aspectos Los siguientes detalles son para usted Introducción:

(1) El riesgo de dificultad para realizar la prioridad de la hipoteca del préstamo bancario. Los derechos hipotecarios son garantías reales basadas en el acuerdo contractual entre un banco comercial y el prestatario (o un tercero que proporciona garantía hipotecaria al prestatario; se ubican después de la prelación legal basada en disposiciones directas de la ley en el orden de ejercicio). . Una vez que la prioridad legal y la prioridad hipotecaria se encuentran en un ejemplo de préstamo, la prioridad hipotecaria perderá relativamente su prioridad, lo que puede dar lugar a que los derechos de préstamo del banco pierdan la garantía de las garantías reales en cierta medida o incluso por completo, es decir, los derechos de préstamo. quedan vacantes.

(2) El riesgo de una revisión insuficiente por parte de los bancos durante el proceso de concesión de préstamos. El artículo 36 de la "Ley de Bancos Comerciales" estipula que los bancos comerciales tienen la obligación legal de examinar estrictamente la propiedad y el valor de la hipoteca y la viabilidad de realizar los derechos hipotecarios, a fin de garantizar que la función de garantía de la hipoteca sobre el préstamo. puede ejercerse efectiva y plenamente. En la práctica, existen muchos problemas operativos y enormes riesgos en el negocio de revisión de hipotecas de préstamos bancarios. Los problemas y riesgos más destacados incluyen principalmente: primero, la desalineación de la propiedad y los créditos pendientes; segundo, la sobreestimación del valor de la garantía que causa directamente los riesgos crediticios; tercero, la viabilidad de ejercer los derechos hipotecarios tiene un impacto significativo en el estado del riesgo crediticio a la inversa; proporción.

(3) Riesgos legales del registro de hipotecas de préstamos bancarios. Riesgos de firma de contratos y registro de hipotecas. En la práctica, los riesgos pendientes en la firma de contratos y el registro de hipotecas incluyen principalmente: primero, el riesgo de que el contrato de préstamo o hipoteca sea inválido; segundo, el riesgo de que deba registrarse pero no esté registrado, o de que no esté registrado pero; no está registrado; tercero, el riesgo de registro repetido; cuarto, el riesgo de doble registro; el primero es el riesgo en el pago del préstamo o la transferencia de créditos; el quinto es el riesgo de "dos certificados" en las hipotecas inmobiliarias;

(4) Gestión de riesgos de los préstamos hipotecarios bancarios. Dado que el derecho hipotecario es una garantía real que no transfiere la posesión del objeto de la hipoteca, una vez efectivamente constituida la hipoteca y emitido el préstamo, el objeto de la hipoteca aún está en posesión del deudor hipotecario. La validez real y legal. de los derechos hipotecarios tienen un gran impacto, por lo que la gestión de las garantías se enfrenta a un gran número de riesgos. Los principales riesgos que se enfrentan en la práctica de la gestión hipotecaria posterior al préstamo incluyen: el riesgo de que el deudor hipotecario disponga de la garantía a voluntad debido a conceptos legales y crediticios débiles; el riesgo de que se pierda la garantía; el riesgo de pérdida del estatuto de la hipoteca; limitaciones; el riesgo de que la hipoteca sea declarada inválida ilegalmente; riesgos derivados de la aplicación del principio de "los créditos siguen a los activos" y la regla del "período ex-derechos" durante la reestructuración.

Cuáles son los riesgos de los préstamos hipotecarios inmobiliarios

Préstamos hipotecarios inmobiliarios: se refiere a préstamos hipotecarios en los que los bancos u otras instituciones financieras (prestamistas) proporcionan bienes inmuebles como garantía material para reembolso. El principal y los intereses se reembolsan al prestamista en cuotas con ingresos estables. Si el principal y los intereses no se pueden reembolsar según lo acordado, el prestamista puede vender la propiedad para compensar la deuda.

Préstamo hipotecario inmobiliario: se refiere a un préstamo hipotecario en el que un banco u otra institución financiera (prestamista) utiliza la propiedad del prestatario como garantía material de pago. El prestatario paga el principal y los intereses al prestamista en cuotas con un ingreso estable. Si el prestatario no puede pagar el principal y los intereses según lo acordado, el prestamista puede vender la propiedad para compensar la deuda.

Al igual que otras actividades comerciales, los préstamos hipotecarios inmobiliarios también tienen ciertos riesgos. Los riesgos incluyen principalmente:

1. se ven obligados a emitir informes de tasación falsos y aumentar deliberadamente el precio de tasación de la propiedad para que el prestatario pueda solicitar más préstamos. O cuando el prestamista subasta la propiedad hipotecada, la agencia de tasación reduce deliberadamente el precio de tasación de la propiedad.

2. El riesgo de confrontación de los derechos de arrendamiento

Según el principio de “comprar y vender no rompe el contrato de arrendamiento”, si “alquila primero y paga después”, aunque el prestatario no puede pagar el préstamo a tiempo, el contrato de arrendamiento sigue siendo válido y el prestamista también tendrá dificultades para disponer de la garantía.

Al mismo tiempo, si el prestatario firma un contrato de arrendamiento a largo plazo con el arrendatario antes de firmar el contrato de préstamo con el prestamista y exige que el arrendatario pague el alquiler en su totalidad de una sola vez, o el El prestatario paga el alquiler en su totalidad a un precio significativamente más bajo. Si la propiedad se alquila al precio de mercado, el alquiler recibido por el prestamista no será suficiente para pagar el préstamo.

3. Riesgos de registro

El primero es el registro falso, y el segundo es el riesgo de “múltiples apuestas sobre una misma cosa”. Cuando el prestatario quiebra y necesita disponer de la propiedad hipotecada, el registro falso impide que se protejan los derechos e intereses del prestamista, y "múltiples hipotecas sobre una cosa" dificulta la realización de la enajenación de la propiedad hipotecada.

4. Riesgo de reembolso prioritario

De acuerdo con la "Ley de Seguridad" de mi país, los préstamos hipotecarios se pueden reembolsar primero después de que el departamento competente realice el registro de la hipoteca. Sin embargo, de conformidad con el artículo 286 de la "Ley de Contratos de la República Popular China", el derecho de prioridad de pago del contratista del proyecto de construcción es superior a los derechos hipotecarios y otros derechos al mismo tiempo, de conformidad con el artículo 286 de la "; Medidas de gestión de la recaudación de impuestos" El párrafo 1 del artículo 45 estipula que si un contribuyente debe impuestos primero y luego constituye una garantía sobre su propiedad, los impuestos tendrán prioridad sobre la garantía real.

5. Riesgo de valor de la garantía

Con el desarrollo de la economía de mercado, los precios de las materias primas fluctúan con frecuencia y el valor de los bienes raíces fluctúa, por lo que existe un mayor riesgo de fluctuaciones de valor. .

6. Riesgo de realización

La enajenación de las propiedades hipotecadas debe pasar por al menos varios pasos, incluyendo evaluación, subasta, etc. Cada paso requiere mucho tiempo y es laborioso, lo que resulta en un Alto coste de realización de las propiedades hipotecadas. Existen muchos riesgos de realización, como la reducción de la liquidez y la dificultad para realizarla.

7. Riesgos de gestión posterior al préstamo

Si el oficial de crédito carece de conciencia de prevención de riesgos y de responsabilidad, fácilmente conducirá al riesgo de que la garantía sea robada, dañada y reducida en su valor. valor.

En resumen, aunque el riesgo de los préstamos hipotecarios es pequeño, no significa que no existan riesgos. Como prestamista, no debe faltar conocimiento sobre la prevención de riesgos, ya sea investigación o revisión del préstamo. , o inspección de seguimiento posterior al préstamo y otros aspectos. Debemos ser estrictos y no bajar la guardia.

Los peligros de utilizar una casa como préstamo hipotecario

Los peligros de utilizar una casa como préstamo hipotecario son:

1 Riesgo de impago: Incluso si. el acreedor hipotecario es un banco, todavía existe un riesgo de incumplimiento Cuando un prestatario solicita una hipoteca inmobiliaria, el riesgo de incumplimiento incluye el incumplimiento forzoso y el incumplimiento racional. El incumplimiento forzoso significa que el prestatario se ve obligado a incumplir debido a una capacidad de pago insuficiente debido a algunas razones propias, lo que significa que el prestatario tiene la voluntad de pagar pero no la capacidad de pagar. El incumplimiento racional se refiere al incumplimiento activo del prestatario. La teoría de la equidad sostiene que en un mercado de capitales perfecto, un prestatario puede decidir si incumple o no simplemente comparando el valor único de su vivienda con la deuda hipotecaria.

2. Riesgo de liquidez: existen algunos riesgos de liquidez en los préstamos hipotecarios inmobiliarios, incluido el riesgo de liquidez y el riesgo de liquidez, que se refiere al riesgo de que los depósitos a corto plazo y los préstamos a largo plazo sean difíciles de realizar. Los préstamos hipotecarios inmobiliarios en China provienen principalmente de fondos de previsión y depósitos de ahorro. Los depósitos de ahorro tomados por los bancos son depósitos a corto plazo con vencimientos de sólo tres a cinco años, mientras que los préstamos hipotecarios para vivienda son préstamos a largo plazo.

3. Riesgo de ciclo económico: El riesgo de ciclo económico es relativamente raro y se refiere al riesgo que surge de fluctuaciones cíclicas en el nivel general de la economía nacional. En comparación con otras industrias, la industria inmobiliaria es más sensible a los ciclos económicos.

4. Riesgo de tasa de interés: Creo que todo el mundo sabe que el riesgo de tasa de interés se refiere al riesgo que los cambios en las tasas de interés de los préstamos conllevan para el valor de los activos del banco. El riesgo de tasa de interés está determinado por la estructura de capital de sus depósitos a corto plazo y operaciones de préstamo a largo plazo. Las fluctuaciones de los tipos de interés, ya sean al alza o a la baja, causarán pérdidas a los bancos. Si las tasas de interés aumentan, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios también aumentarán, lo que puede aumentar la presión de pago de los prestatarios. Cuanto mayor sea el monto del préstamo y cuanto más largo sea el plazo del préstamo, mayor será su influencia, aumentando así el riesgo de incumplimiento.

¿En qué debes prestar atención a la hora de conseguir un préstamo hipotecario para vivienda?

1. El crédito es una base importante para que los bancos aprueben préstamos. Para evitar riesgos de financiación, los bancos revisan la solvencia de los prestamistas. Si hay muchos préstamos vencidos o listas negras, los bancos rechazarán los préstamos, por lo que el crédito es una condición muy importante.

2. ¿Se puede hipotecar la propiedad? Algunas propiedades no se pueden hipotecar sin un certificado de título. Por lo tanto, debe obtener un certificado de propiedad antes de poder presentar una solicitud al banco.

3. Para otras propiedades, la tasa de aprobación por primera vez es alta y se pueden proporcionar otras propiedades bajo el nombre que puedan ser reconocidas. Sin embargo, el banco sólo aceptará el consentimiento de todos los propietarios y estará preparado para proporcionar materiales escritos.

4. Materiales proporcionados. Al presentar la solicitud, el banco le solicitará información de identidad, certificado de propiedad inmobiliaria y otros materiales.

Todos los materiales proporcionados deben ser verdaderos y correctos y no se permiten materiales falsos. Si el banco lo descubre, el préstamo será directamente rechazado, incluido en la lista negra y ya no podrá solicitar un préstamo en el futuro. Quienes causen pérdidas económicas también asumirán las responsabilidades legales pertinentes.

Qué riesgos existen en los préstamos hipotecarios de los bancos comerciales y cómo prevenirlos

Desde la perspectiva del desarrollo de los bancos comerciales de mi país, los riesgos que enfrentan los bancos comerciales de mi país se concentran en las siguientes categorías: riesgo de crédito, riesgo de mercado, riesgo operacional y riesgo de liquidez.

1. Riesgo de crédito

El riesgo de crédito, también conocido como riesgo de incumplimiento, se refiere a la posibilidad de pérdidas para el acreedor debido a la dificultad de la contraparte (deudor) para pagar el contrato. o falta de voluntad para cumplir la deuda. El riesgo de crédito bancario se refiere principalmente al riesgo de pérdidas por préstamos bancarios causadas por el incumplimiento por parte del deudor de pagar el préstamo en su totalidad según lo previsto. El negocio crediticio es el negocio tradicional y principal de los bancos. Los bancos son el centro crediticio de la sociedad y la concentración de riesgos crediticios. Por lo tanto, en las condiciones de la economía crediticia moderna, el riesgo crediticio que enfrentan los bancos es un riesgo relativamente importante, y las pérdidas causadas por el riesgo crediticio a los bancos también son enormes.

2. Riesgo de mercado

El riesgo de mercado se refiere a la ocurrencia de negocios dentro y fuera de balance del banco debido a cambios adversos en los precios de mercado (tipos de interés, tipos de cambio, precios de acciones y precios de materias primas) Riesgo de pérdida. El riesgo de mercado existe en las actividades comerciales y no comerciales de los bancos. El Comité de Basilea define el riesgo de mercado como: el riesgo de pérdidas en posiciones dentro y fuera de balance debido a cambios en los precios de mercado.

3. Riesgo operativo

Los riesgos operativos se pueden dividir en cuatro tipos según los tipos de riesgo, a saber, procesos operativos internos, factores humanos, factores institucionales y eventos externos. Los factores de riesgo se pueden dividir en siete tipos, que incluyen: fraude interno; problemas de seguridad en las actividades de los empleados y lugares de trabajo; problemas de seguridad en los clientes, productos y actividades comerciales que mantienen las operaciones del banco; ; Administración, gestión de entregas y procesos, etc.

4. Riesgo de liquidez

El riesgo de liquidez es uno de los principales riesgos que enfrentan los bancos comerciales en mi país. A medida que el mercado financiero continúa abriéndose, una vez que el riesgo de liquidez aumente y se convierta en una crisis de liquidez, causará pérdidas irreversibles. En comparación con el riesgo de crédito, el riesgo de mercado y el riesgo operativo, el riesgo de liquidez tiene causas más complejas y extensas y generalmente se considera un riesgo integral.

A partir del análisis de riesgo de los préstamos hipotecarios, la prevención de riesgos se puede realizar desde los siguientes aspectos.

① Revisión estricta. El examen estricto de las garantías, los derechos de propiedad, los contratos hipotecarios y los documentos relacionados es la medida fundamental para prevenir los riesgos de los préstamos hipotecarios.

En cuanto a la hipoteca en sí, el oficial de crédito debe revisar la autenticidad del certificado de derechos hipotecarios y verificar la autenticidad de la hipoteca correspondiente al certificado de derechos (como casa, derecho de uso de suelo, etc.) a través de inspección in situ; en segundo lugar, los oficiales de crédito también deben revisar la garantía en estricta conformidad con las leyes y reglamentos pertinentes para ver si la garantía está permitida por las leyes y reglamentos pertinentes y si está dentro del alcance de la garantía permitida por el banco.

En cuanto a los derechos de propiedad del inmueble hipotecado, si se trata de un inmueble (como una casa), debe existir una carta de autorización de las otras partes acordando la hipoteca. sociedad, debe existir una carta de autorización de los demás socios. Una carta de autorización de la persona que contrae la hipoteca. Si se trata de una hipoteca de una empresa estatal o de una empresa colectiva, deberá contar con un documento de autorización que apruebe la hipoteca de la Comisión de Supervisión y Administración de Bienes del Estado y del Congreso de los Trabajadores si se trata de una hipoteca de carácter limitado; sociedad de responsabilidad civil o sociedad anónima, debe contar con la aprobación de la junta de accionistas o del consejo de administración según los estatutos de la empresa. Documento que autoriza la hipoteca.

Los agentes de crédito deben examinar estrictamente todo tipo de documentos en busca de garantías y exigir que todos los documentos relevantes estén completos. Este requisito debe basarse en la garantía específica. Por ejemplo, un préstamo hipotecario para un automóvil importado requiere una licencia de operación, un certificado de producto, un contrato de compra y venta, un formulario de declaración de aduanas, una factura y otros trámites.

Para los contratos hipotecarios, los oficiales de crédito deben revisar estrictamente las condiciones relevantes del contrato de préstamo, especialmente sus cláusulas adicionales efectivas y el alcance comercial de la licencia comercial del prestatario. Además, es especialmente importante tener en cuenta que el período de validez del contrato de hipoteca debe cubrir el período de validez del contrato de préstamo.

② Registro y presentación completos.

Según la "Ley de Seguridad", las hipotecas sobre bienes inmuebles, árboles, aviones, barcos, vehículos, equipos empresariales y otros bienes muebles deben registrarse de conformidad con la ley, y el contrato de hipoteca entra en vigor a partir de la fecha de registro. Por lo tanto, cuando los bancos solicitan préstamos hipotecarios, deben prestar especial atención a si es necesario registrar la garantía para que sea efectiva. Además, es necesario confirmar si el contrato de préstamo y el contrato de garantía deben certificarse ante notario de conformidad con las leyes y reglamentos pertinentes.

③ Realiza una buena valoración del valor. La evaluación del valor de la garantía es el medio más común para prevenir el riesgo hipotecario. Para ello, los bancos primero deben establecer un sistema de gestión interno completo para la evaluación del valor de las garantías y realizar trabajos periódicos de evaluación del valor de las garantías. Las unidades que tengan las condiciones y la necesidad también deben establecer un sistema diario de valoración a precios de mercado y centrarse en el desarrollo del personal en este ámbito. zona de trabajo de formación. En segundo lugar, es necesario reforzar el contacto, conocimiento y evaluación de las empresas de tasación de activos para prevenir el riesgo de fraude en la subcontratación del negocio de tasación de valores de garantías. En tercer lugar, no se puede ignorar por completo al departamento gubernamental que emite el certificado de título de propiedad para la propiedad hipotecada. En particular, se debe prestar atención a analizar si existe la posibilidad de que el prestatario soborne a personal clave del departamento gubernamental para que emita certificados de título de propiedad falsos. o duplicados de hipotecas.

④ Realizar trabajos de conservación de bienes. El trabajo de conservación de activos en el caso de préstamos bancarios implica la enajenación de garantías. En caso de incumplimiento del prestatario, el banco debe embargar rápidamente la garantía para proteger sus derechos como primer beneficiario. Al enajenar la garantía, se deben hacer esfuerzos para coordinar la relación con las partes interesadas pertinentes, considerar plenamente los costos de enajenación, los impuestos, las pérdidas de intereses tras el incumplimiento del préstamo, etc., y evitar el riesgo de que la garantía se venda a un precio bajo.

Información ampliada

La gestión del riesgo operativo de un banco no solo involucra los procedimientos y procesos dentro del banco, sino que también involucra la estructura organizacional, las políticas y los procesos de gestión del riesgo operativo del banco. Para que las instituciones puedan abordar el riesgo operativo, deben contar con políticas apropiadas de riesgo operativo. Estas políticas primero deben determinarse y comunicarse al personal de todo el banco. Hay varios aspectos a considerar en este proceso: primero, debe haber una estructura de gobernanza clara y debe comprender quién debe informarle y bajo qué circunstancias.

En un caso bancario típico, debería haber una organización separada de gestión del riesgo de crédito y diferentes departamentos comerciales responsables de la gestión del negocio diario, es decir, hay dos mecanismos de presentación de informes, relacionados con las operaciones diarias, para este Informe al gerente del departamento comercial;

En cuanto al crédito, se debe informar al gerente de crédito correspondiente. Hay otro punto muy importante en la información involucrada en los bancos, es decir, las personas que obtienen la información y los detalles de la información en diferentes niveles. Por ejemplo, la junta directiva lo que necesita es un resumen de información, por lo que es imposible dar la misma información a todos. Además, la información debe ser flexible y se necesitan métodos flexibles para recopilarla.