Interpretación del fenómeno de corte de suministro

Después del informe "Media hora económica" de CCTV, el "corte del suministro de efectivo" de Shenzhen se convirtió en un tema nuevo en el país. ¿Qué tipo de caída de precios obligaría a los compradores de viviendas a tomar esta decisión? ¿Puedo deshacerme de mi relación con el banco después de que me corten el pago de mi hipoteca? ¿Cuántos problemas causará este comportamiento en la vida futura?

Jiangsu Business Daily entrevistó a personas de los círculos financieros y legales para brindar a los lectores una interpretación integral del nuevo fenómeno de la "falta de oferta" en el mercado inmobiliario.

En la actualidad, una casa con una superficie de 23.000 metros cuadrados el año pasado ahora es de 11.000. Tanto los precios de la vivienda como los alquileres se han reducido a la mitad. .

¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario de Shenzhen? El periodista entrevistó ayer a una fuente. El Sr. Xu llegó a Nanjing desde Shenzhen hace tres años debido a un cambio de trabajo. Trabaja como agente inmobiliario y tiene muchos amigos que venden bienes raíces en Shenzhen.

Cortar el suministro

El Sr. Xu dijo a los periodistas que también regresó a Shenzhen el mes pasado y que los precios de la vivienda en Shenzhen son muy diferentes a los de 2007. "El precio de cotización de las casas de segunda mano en Bolin Garden en junio de 2007 5438 en octubre fue de 12.000 yuanes por metro cuadrado, y el precio de transacción real en julio de 2008 fue de sólo 9.000 yuanes por metro cuadrado; en 2007, el precio de Jiadoli Garden fue 13.000 yuanes/metro cuadrado. Este año fue de 9.500 yuanes/metro cuadrado. El año pasado, el precio de Qifeng Cuiyuan fue de 13.000 yuanes/metro cuadrado, y este año la transacción fue de 9.500 yuanes/metro cuadrado... Hay tantos ejemplos. "En comparación con el declive de algunas propiedades inmobiliarias en Shekou, Shenzhen, estas no son nada". Un amigo del Sr. Xu le dijo: "En". Un gran mercado en el área de Shekou, el precio promedio ha bajado de 23.000 yuanes/metro cuadrado el año pasado hasta ahora. El precio promedio ha bajado más de la mitad a 1,1.000 yuanes/metro cuadrado. De hecho, la ubicación de esta propiedad puede. Se puede decir que es muy bueno, porque Shekou y Hong Kong están al otro lado del mar. En 2007, el puente de la bahía de Shenzhen entre los dos lugares se abrió al tráfico, lo que provocó que los precios de la vivienda en Shekou se dispararan. Bay Bridge, alguna vez fue muy popular, por lo que su precio promedio es de 23.000 por metro cuadrado. Este año, debido a la indiferencia del mercado, los promotores tienen que adoptar una estrategia de reducción de ventas. 1,65.438.000 yuanes. Además, el precio del alquiler de esta propiedad también bajó el año pasado, el alquiler mensual de una casa de 130 metros cuadrados era de sólo 3.500 yuanes."

Personalmente, creo que “¡No quiero esta casa!”

Yingjunnianhua es un proyecto inmobiliario en Buji, Shenzhen. La Sra. Li compró aquí un apartamento de 40 metros cuadrados con una hipoteca a principios de este año. Sin embargo, después de tres meses de pagar pagos mensuales, la Sra. Li decidió dejar de pagar los pagos mensuales al banco, por lo que ya no quería la casa.

La señorita Li dijo: "Es demasiado. ¡Estoy haciendo todo lo posible para bajar el precio! Ahora todo el edificio en Buji, condado de Yingxian, es muy famoso y la reducción de precio es muy famosa". /p>

El Yingjun Nianhua comprado por la señorita Li. El precio unitario es de 11.000 yuanes por metro cuadrado. Muchos propietarios que compraron antes tienen precios más altos, hasta 13.000 yuanes por metro cuadrado. Pero ahora, el precio del recién lanzado Yingjunnianhua Fase III aquí es de sólo 6.888 yuanes por metro cuadrado, una caída de más del 40%.

La Sra. Li dijo: "El precio ha bajado terriblemente. Hoy es de 6.888 yuanes. Podría ser 5.888 yuanes en otro mes".

No sólo eso, Li. La señora. Compré una casa tosca. Ahora la nueva casa por 6.888 yuanes no solo está bien decorada, sino que también viene con una serie de descuentos.

El Sr. Liu, propietario del automóvil de Yingjun Nianhua en Shenzhen, dijo a los periodistas: "Se dice que a continuación se enviará un automóvil. Cuando vine la última vez, el desarrollador prometió enviar un automóvil para cada 10 yuanes de la casa.

”

La Sra. Li dijo que esta casa tiene un valor real negativo, porque no se puede vender por 300.000 yuanes, pero le debe al banco un préstamo de 400.000 yuanes. “Preferiría no tener esto. casa que cualquier otra cosa”. No, alquilaré una casa de ahora en adelante, eso es todo. "La Sra. Li acaba de cortar su deuda este mes y hay otras dos personas que la cortaron.

La Sra. Li dijo a los periodistas: "Al principio, el banco me llamaba todos los días, pero luego se convirtió en dejar mensajes todos los días. Más tarde me dijeron que tendría una carta de informe de tres meses. "A este respecto, la señora Li dejó claro que no iría si hubiera una audiencia judicial y que de todos modos no le importaría.

Para los compradores de vivienda, el incumplimiento significa que todos los pagos mensuales del préstamo al El banco debe pagar al banco de agua. Lo que es más grave es que su nombre estará en la lista negra de crédito del banco, y solicitar tarjetas de crédito y préstamos será una molestia.

Hablar de "ley" significará. estará cargada con una "deuda crediticia" de por vida. Los abogados recordaron que el "incumplimiento" no sólo perjudicará las finanzas de los compradores de viviendas, sino que una vez incluidos en la "lista negra", el consumo y los préstamos futuros se verán afectados. >

"Los precios de la vivienda en Shenzhen se han desplomado, con una caída del 40%. "Recientemente, Zhu Xiaofei, director del departamento de bienes raíces del bufete de abogados Jiangsu Suyuan, ha estado prestando atención al mercado inmobiliario en todo el país. Con respecto al fenómeno de" incumplimiento "de algunos compradores de hipotecas, Zhu Xiaofei dijo que los bancos enfrentan " riesgo moral". Sin embargo, recordó al público en general. Para los compradores de viviendas, "no hay oferta" no significa que no tengan nada. Al contrario, existen muchos peligros ocultos, como perder el crédito bancario si vuelven a comprar una casa, deliberadamente no devolver el dinero y posiblemente ser detenido.

La multa es más que "romperse".

Uno de los impactos más directos del "incumplimiento" en los prestatarios es el Riesgo económico Fuentes relevantes dijeron a los periodistas que después de que el prestatario "corta el pago", además de pagar el capital y los intereses normales, también habrá intereses de penalización, que generalmente son 2,1 por día. Y de acuerdo con las regulaciones del banco. El banco tiene derecho a calcular el interés compuesto después de que se “corta” el préstamo.

“No creas que estará bien si no quieres la casa. ¡El banco todavía te dará problemas! "El abogado Xiao Peng del Centro de Servicios Legales Especializados en Crédito al Consumidor de la firma de abogados Jiangsu Hailang dijo a los periodistas que un préstamo hipotecario es un préstamo hipotecario que el comprador de la vivienda obtiene del banco. Existe una relación de contrato de préstamo entre los dos. El prestatario hipoteca el propiedad al banco y deben pagarla a tiempo.

El consumo y la refinanciación están restringidos. Los compradores de préstamos también se enfrentarán a una crisis crediticia "Renunciar al pago del préstamo será una mancha en el crédito personal y en el consumo futuro. La refinanciación se verá afectada por varios factores". tipo de restricción. ", recordó el abogado Xiao Peng del Centro de Servicios Legales Especiales de Crédito al Consumidor de la firma de abogados Jiangsu Hailang.

El abogado Xiao Peng dijo que el Banco Popular de China ha establecido un sistema de informes de crédito personal y está conectado con los principales bancos de todo el mundo. El país si pide prestado Si una persona excede un cierto período de tiempo, tendrá un mal historial crediticio, es decir, entrará en la "lista negra", lo que tendrá un impacto en la refinanciación del prestatario. Perder su crédito bancario es difícil. Según los informes, el sistema probablemente estará conectado con las autoridades industriales y comerciales, fiscales y otras. Una vez en la "lista negra", los prestatarios pueden encontrar obstáculos en el futuro para solicitar la apertura de una empresa. , y será difícil para ellos disfrutar de políticas fiscales preferenciales, incluso para los niños que viajan al extranjero también se verán afectados.

Por este motivo, los abogados recuerdan a los compradores de viviendas que tengan cuidado antes de decidirse a solicitar un préstamo. para comprar una casa.

Se predice que no hay riesgo de "pérdida de suministro".

“El incumplimiento del préstamo hipotecario de Shenzhen es solo un caso individual local, y Nanjing”. Nunca había oído hablar de eso hasta ahora. "Wang Chengfu, subdirector general del Departamento de Negocios Personales de la sucursal de Nanjing del Banco Hua Xia, que ha estado involucrado en el negocio hipotecario durante casi 10 años, dijo a los periodistas que el fenómeno de los incumplimientos hipotecarios causados ​​por ingresos que no pueden mantenerse al día con los gastos hipotecarios ocurre en todo el país, pero en lugares como Shenzhen y Nanjing debido a la caída de los precios de la vivienda. El fenómeno de los compradores que incumplen demasiado rápido aún no se ha producido. Sin embargo, este fenómeno debería despertar la vigilancia de la industria bancaria. En circunstancias normales, ¿cómo lidiarán los bancos con esto? Wang Chengfu dijo que, en términos generales, si el comprador no paga el préstamo en el primer mes, el banco llamará al comprador porque algunas personas no pagan el préstamo de buena fe. lo que puede deberse a viajes de negocios, cambios familiares, etc. Pero en el segundo mes, el banco llamará al comprador. Si el comprador de la vivienda aún no paga el préstamo, los oficiales de préstamos del banco irán a su casa o irán directamente a. su unidad para presionar por el pago.

Y si el comprador no paga el préstamo en el tercer mes, el banco le enviará una carta de abogado. Esto también marca que la enajenación de la propiedad del comprador ha entrado en el proceso judicial. "Ningún banco quiere que llegue a este punto", afirmó Wang Chengfu.

Una vez que entra en proceso judicial, también significa que la propiedad del comprador será subastada. Wang Chengfu reveló que, aunque los precios actuales de la vivienda en Nanjing están estanflacionados, no han caído drásticamente. Ésta es la diferencia más fundamental con respecto a Shenzhen. Dado que los compradores de viviendas realizan un pago inicial de casi 30 RMB al solicitar una hipoteca, los bancos no perderán dinero a menos que los precios de la vivienda en Nanjing caigan más de 30 RMB.

Los bancos todavía tienen confianza en el mercado inmobiliario de Nanjing. Algunos banqueros dijeron que los bancos tienen agencias especializadas para evaluar el mercado inmobiliario de Nanjing. Según un informe emitido por la agencia, es poco probable que los precios de la vivienda en la principal zona urbana de Nanjing caigan un 30%.

Significa que la habitación ha sido fotografiada y falta maquillar el resto de piezas.

Zhu Xiaofei, director del departamento de bienes raíces del bufete de abogados Jiangsu Suyuan, dijo que el banco recuperará todo el capital y los intereses del préstamo por adelantado mediante un litigio y confirmará que el prestatario tiene prioridad para el pago de la propiedad hipotecada. . Una vez finalizado el litigio, si el prestatario no puede pagar la totalidad del principal y los intereses del préstamo, el banco solicitará la ejecución ante el tribunal y luego subastará la propiedad hipotecada del prestatario.

Según las disposiciones legales, si el precio del bien hipotecado disminuye o el precio del bien hipotecado en subasta o venta es inferior al valor pactado cuando se constituyó la hipoteca, la amortización se basará en el valor realizado del bien hipotecado. La parte restante que no haya sido liquidada será cancelada por el deudor. Es decir, cuando el producto de la subasta de la casa hipotecada es insuficiente para pagar la totalidad del principal, los intereses y los gastos relacionados del préstamo, el banco tiene derecho a seguir exigiendo el pago al prestatario.

Por ejemplo, la Sra. Chen gastó 6,543,8 millones de yuanes para comprar una casa en 2007, con un pago inicial de 20.000 yuanes, que son 200.000 yuanes, y 50.000 yuanes en cuotas. Ahora todavía le faltan 750.000 del banco. Según el precio de mercado actual, el banco sólo puede obtener 600.000 yuanes de la subasta de esta casa, lo que no es suficiente para pagar el préstamo de 750.000 yuanes. La Sra. Chen todavía necesita devolver los 6,543,85 millones de yuanes restantes.

Por el contrario, si el monto de la subasta es superior al que el prestatario debería pagar el préstamo, el banco devolverá el saldo al prestatario después de deducir las tarifas correspondientes.

Zhu Xiaofei, director del departamento de bienes raíces del bufete de abogados Jiangsu Suyuan, recordó que los bancos también pueden solicitar al tribunal la ejecución si se niegan a pagar. Por ejemplo, si deliberadamente ocultan o transfieren propiedades deduciendo directamente los salarios, restringiendo el consumo, etc., el tribunal tiene derecho a embargar al prestatario.

Lectura ampliada: una caída del 30% en los precios de la vivienda es el punto crítico.

Después de la montaña rusa de los precios de la vivienda, el aumento irracional conducirá inevitablemente a una caída. Después del ajuste del mercado inmobiliario en Shenzhen, los precios de la vivienda cayeron significativamente. El último informe de investigación del Centro de Investigación de Bienes Raíces de Shenzhen muestra que en mayo de este año, los precios de la vivienda en Shenzhen cayeron un 36% desde el máximo del año pasado. El punto de inflexión para el riesgo de las hipotecas personales es una caída del 30% en los precios de la vivienda. Por lo tanto, los riesgos hipotecarios personales derivados de las adquisiciones de alto nivel el año pasado son preocupantes.

Cuando los precios de la vivienda en Shenzhen cayeron un 30% desde su máximo a finales de 2007, la entrada del blog de Feng Yu "El Banco de Shenzhen cortó el suministro por más de 100 mil millones" llamó la atención. En la actualidad, los precios de la vivienda en Shenzhen siguen cayendo. Los periodistas llegaron a rumores de que el número de personas en Shenzhen con un valor hipotecario negativo supera las 300.000.

En la actualidad, algunos propietarios se han presentado para manifestar su patrimonio negativo y optan por cortar el suministro. El periodista se enteró de que algunos de ellos son verdaderos demandantes de vivienda, pero muchos son especuladores. El año pasado, cuando los precios de la vivienda se dispararon, los especuladores inmobiliarios se hicieron cargo del "último tramo del paquete" a un alto nivel. Ahora que se enfrentan a pagos hipotecarios mensuales elevados, algunos especuladores inmobiliarios que no pueden permitírselo no tienen más opción que cortar los pagos de sus hipotecas para reducir las pérdidas. Algunos propietarios dijeron a los periodistas que sería rentable comprar otra después de que se corte el pago.

Los expertos dijeron que para los especuladores, la caída de los precios de la vivienda ha absorbido gradualmente los activos en sus manos. Cuando los alquileres no pueden satisfacer la oferta, se han convertido en la opción de muchos especuladores. en realidad es muy pequeño, y cortar el suministro es realmente la mejor política. Después de todo, una oferta que supere la demanda provocará una serie de problemas y el crédito personal también se verá afectado.