El impacto de los cambios en los derechos de uso de la tierra en el impuesto a la propiedad bajo las nuevas normas
Primero, independientemente de si se implementan o no los nuevos estándares, las políticas relevantes de impuestos a la propiedad generalmente permanecen sin cambios. La base para calcular el impuesto a la propiedad es el valor imponible de la propiedad (ad valorem) y los ingresos por alquiler de la propiedad (ad valorem). El valor imponible se calcula y paga en base al valor residual después de deducir entre un 10% y un 30% del valor original de la propiedad. La provincia de Fujian estipula que la tasa de deducción es del 25. Caishui Dizi No. 19868 "Interpretaciones y disposiciones provisionales sobre varias cuestiones específicas del impuesto sobre bienes inmuebles" 15. ¿Cómo determinar el valor original de una propiedad? El valor original de los bienes inmuebles se refiere al precio original de la vivienda registrado por el contribuyente en los "activos fijos" del libro de contabilidad de acuerdo con el sistema contable. Si un contribuyente no registra el impuesto a la propiedad de acuerdo con el sistema contable, el valor original de la propiedad se ajustará de acuerdo con las regulaciones al recaudar el impuesto a la propiedad. Si el valor original de la propiedad es obviamente irrazonable, se debe volver a evaluar.
El documento destaca que el valor original del inmueble se refiere al precio original de la vivienda registrado por el contribuyente en el libro de contabilidad de "activos fijos" de acuerdo con el sistema contable. Entonces, ¿por qué no ha cambiado el espíritu general de la ley del impuesto sobre bienes inmuebles y por qué la implementación de las nuevas directrices ha afectado la recaudación de impuestos sobre bienes inmuebles? Debido a los cambios en la contabilidad de los derechos de uso del suelo provocados por la implementación de las nuevas normas, el precio original de la casa registrado en el libro de contabilidad de "activos fijos" es diferente, afectando así el impuesto predial ad valorem.
En segundo lugar, el impacto de las nuevas normas en la contabilidad de los derechos de uso de la tierra y la recaudación del impuesto a la propiedad
(1) Cambios en las normas contables.
El artículo 47 del "Sistema de Contabilidad Empresarial" que entró en vigor en enero de 2001 estipula que los derechos de uso de la tierra obtenidos por las empresas que compran o pagan tarifas de transferencia de tierras se contabilizarán como activos intangibles antes del desarrollo y la construcción. de proyectos de autoconsumo. Y amortizarlo en cuotas según el plazo previsto en este sistema. Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario desarrolle viviendas comerciales, deberá transferir todo el valor en libros de los derechos de uso del suelo a los costos de desarrollo; cuando la empresa utilice el terreno para construir proyectos de uso propio, deberá transferir todo el valor en libros del terreno; derechos de uso sobre el costo de los proyectos en construcción.
2. Del 5 de junio al 1 de octubre de 2007 se aplicará el artículo 6 de los “Lineamientos para la Aplicación de Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 6 – Activos Intangibles”: Enajenación de derechos de uso de suelo: Terreno derechos de uso obtenidos por empresas Los derechos de uso de la tierra generalmente deben reconocerse como activos intangibles, pero si los derechos de uso de la tierra se modifican para ganar renta o aumentar el capital, deben convertirse en bienes raíces de inversión. Si usted mismo desarrolla y construye fábricas y otros edificios, los derechos de uso del suelo y los edificios pertinentes deben tratarse por separado. El precio pagado por la compra de terrenos y edificios debe repartirse entre los edificios y los derechos de uso del suelo; si resulta difícil asignarlos razonablemente, todos deben considerarse activos fijos. Cuando una empresa (desarrollo inmobiliario) adquiere terrenos con el fin de construir casas y edificios para la venta, el valor en libros de los derechos de uso de la tierra correspondientes se incluye en el costo de las casas y edificios construidos.
3. “Lineamientos para la Aplicación de Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 38 - Activos intangibles para la primera implementación de Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales: proyectos de desarrollo interno que se encuentren en etapa de desarrollo a la fecha de primera implementación y gastos de desarrollo que se hayan gastado antes de la fecha de la primera implementación. No debe haber ningún ajuste retrospectivo de acuerdo con las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales No. 6 - Activos Intangibles", gastos de desarrollo incurridos en y después de la primera fecha de implementación; Se capitalizarán si cumplen las condiciones para el reconocimiento de activos intangibles.
Los activos intangibles en posesión de una empresa se reconocerán por su valor amortizado en la fecha de primera ejecución. Los activos intangibles con vida útil limitada se reconocerán de conformidad con lo establecido en las “Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales No. 6 - Activos Intangibles", amortizados durante la vida útil remanente. Los activos intangibles con vida útil indefinida dejarán de amortizarse después de la primera fecha de implementación y se manejarán de acuerdo con lo establecido en las “Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 6 - Activos Intangibles”.
Los derechos de uso de suelo que hayan sido incluidos en proyectos en construcción y activos fijos antes de la primera fecha de implementación deben reconocerse por separado como activos intangibles de acuerdo con lo establecido en las “Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 6 - Intangibles”. Activos", deberán reclasificarse el primer día de implementación, y la parte perteneciente al derecho de uso del suelo se separará del valor en libros del activo original como el costo del derecho de uso del suelo, y se tratará de conformidad con las disposiciones de "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 6 - Activos Intangibles".
(2) Interpretación de la política La ley del impuesto sobre bienes inmuebles permanece sin cambios. El valor original de un inmueble se refiere al precio original de la vivienda registrado por el contribuyente en el libro de contabilidad de "activos fijos" de conformidad con el sistema contable. De acuerdo con las disposiciones pertinentes de las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 6 - Activos Intangibles" y las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 38 - Directrices de Aplicación para la Primera Implementación de Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales", si el precio de la tierra y el el valor de la casa se puede calcular por separado, el valor original de la casa registrado en los libros. El valor no incluye el precio del terreno, por lo que el impuesto a la propiedad debe aplicarse sobre el valor original para las viviendas comerciales compradas por una empresa; el impuesto se calcula; sobre el valor total de la propiedad. Las empresas que compran otras propiedades originales construidas y ocupadas por ellos mismos pueden proporcionar al cedente información sobre cómo dividir y contabilizar con precisión el precio del terreno y el precio de la vivienda en los libros contables, y pueden dividir el precio de transacción de la propiedad en un nuevo precio del terreno. basado en la relación entre el precio original del suelo y el precio de la vivienda y los precios de la vivienda. Si el valor original de la propiedad se registra sobre esta base, el impuesto a la propiedad se puede aplicar al precio de la nueva vivienda. Un ejemplo muestra que si una empresa que implementa las nuevas normas desarrolla y construye fábricas y otros edificios por su cuenta, los derechos de uso de la tierra relevantes de 6,543,8 millones de yuanes (por ejemplo, 2 millones de yuanes de terreno amortizado durante la construcción) y la construcción de 8 millones de yuanes deben tratarse por separado. Los derechos de uso de suelo pertinentes por valor de 6,543,8 millones de yuanes se registran como activos intangibles, y los edificios por valor de 8 millones de yuanes se registran como "activos fijos". Impuesto anual sobre la propiedad a pagar: 800 * (1-25) * 1,2 = 72.000 yuanes. Si se implementa el sistema de contabilidad corporativa, el impuesto anual a la propiedad a pagar es (1000-200800)*(1-25)* 1,2 = 144.000 yuanes. Si se aplica la nueva norma, el impuesto a la propiedad se cobrará cada año y el impuesto se reducirá en 144.000 yuanes a 72.000 yuanes = 72.000 yuanes.
¿A qué cuestiones se debe prestar atención al confirmar el valor original de los activos fijos1 al recaudar el impuesto sobre bienes inmuebles? La Guía de Aplicación N° 6 de las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales - Activos Intangibles" estipula que el precio de compra de terrenos y edificios debe distribuirse entre los edificios y los derechos de uso de la tierra, si es difícil asignarlos razonablemente, deben distribuirse todos; considerarse activos fijos.
Si una empresa (desarrollo inmobiliario) adquiere terrenos para construir casas y edificios para la venta, el valor contable de los derechos de uso de la tierra correspondientes aún debe incluirse en el costo de las casas y edificios construidos.
2. “Lineamientos para la Aplicación de Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 38 - Primera Implementación de Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales” estipula que los derechos de uso de suelo que se hayan incluido en proyectos en construcción y activos fijos anteriormente la fecha de la primera implementación será, de acuerdo con las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales" De acuerdo con las disposiciones de la Directriz No. 6 - Activos Intangibles, si los derechos de uso de la tierra deben reconocerse por separado como activos intangibles, los derechos de uso de la tierra deben ser reclasificarse en la primera fecha de implementación, debiendo separarse la parte correspondiente a los derechos de uso de suelo del valor en libros de los activos originales como costo de reconocimiento de los derechos de uso de suelo. En otras palabras, por primera vez, las normas de contabilidad corporativa se implementan desde la perspectiva de recaudar impuestos a la propiedad. Se aplica un nuevo principio con sanciones más leves, lo que beneficia a los contribuyentes, en lugar de no ser retroactivo.
3. El "Aviso sobre la publicación de respuestas a cuestiones relacionadas con la implementación de sistemas de contabilidad empresarial y normas relacionadas" (Caishui [2006 54 38 0] No. 43) estipula que el uso de la tierra antes de la implementación del “Sistema de Contabilidad Empresarial” Las empresas cuyos derechos de uso de suelo hayan sido registrados como activos intangibles y no hayan sido transferidos al costo de las casas y edificios que construyeron no deberán realizar ningún ajuste, y el valor de sus derechos de uso de suelo será amortizado en forma promedio dentro del plazo estipulado en el “Sistema de Contabilidad Empresarial”. En otras palabras, también se debe considerar la conexión de los sistemas contables corporativos. Siempre que no haya violaciones claras del sistema contable original durante la transición del sistema contable de la empresa, se puede confirmar de acuerdo con el sistema contable de la empresa y no se ajustará.
4. Las empresas que aplican el "Sistema de Contabilidad Empresarial" y las que implementan las nuevas normas tienen diferentes cargas impositivas reales sobre el impuesto a la propiedad, y las nuevas normas son más ligeras. Esto es un poco irrazonable, pero está determinado por las rígidas disposiciones de la actual ley del impuesto sobre bienes inmuebles y sólo puede implementarse de conformidad con la ley.
Cabe destacar que las nuevas normas se implementarán en el ámbito de las empresas que cotizan en bolsa desde el 65.438 de junio hasta el 1 de octubre de 2007, y se anima a otras empresas a implementarlas. Las empresas que cotizan en bolsa no tienen derecho a elegir, pero otras empresas tienen derecho a elegir. Si lo desean, siempre deben implementarlo. En particular, las empresas que han seguido aplicando el "Sistema de Contabilidad Empresarial" no pueden optar por aplicar las nuevas normas en la contabilidad de los derechos de uso de la tierra para reducir su carga fiscal.
5. Agua Nacional Fano. 2005173: "1. Para mantener y aumentar la función de uso de la casa o hacer que la casa cumpla con los requisitos de diseño, todos los equipos auxiliares e instalaciones de apoyo que no se pueden mover a voluntad, como el suministro y drenaje de agua, calefacción, protección contra incendios. , aire acondicionado central, equipos eléctricos, de construcción inteligente, etc., deben incluirse en el valor original de la casa, independientemente de si se contabilizan por separado, se debe cobrar el impuesto predial 2. Para la reposición de equipos auxiliares y. instalaciones de soporte de la casa, cuando su valor esté incluido en el valor original de la propiedad, se podrán deducir los equipos e instalaciones originales correspondientes. No se considerará el valor de los equipos auxiliares e instalaciones de soporte que se dañan fácilmente y necesitan ser reemplazados con frecuencia. incluido en el valor original de la propiedad después de la actualización. "Con el desarrollo de la economía social y la mejora de las funciones de la casa, han surgido algunos equipos e instalaciones nuevos. Se han aclarado oportunamente las disposiciones especiales de la ley tributaria. El primer punto enfatiza que en estos casos, independientemente de si se contabiliza por separado, se debe incluir el valor original del inmueble y cobrar el impuesto predial. El valor original de los bienes inmuebles se refiere al precio original de la vivienda registrado por el contribuyente en los "activos fijos" del libro de contabilidad de acuerdo con el sistema contable. Es un complemento científico de la ley del impuesto sobre bienes inmuebles. El segundo punto también estipula circunstancias específicas y aclara el tratamiento fiscal de la sustitución de equipos auxiliares y de instalaciones auxiliares de la vivienda. Este aviso se implementará desde el 65438 de junio hasta el 0 de octubre de 2006. La "Respuesta del Ministerio de Finanzas y de la Administración Estatal de Impuestos sobre si el aire acondicionado central de las casas debería incluirse en el valor original de los bienes inmuebles" ([87] Emperador de Finanzas e Impuestos Nº 028) fue abolida en el mismo tiempo.