Focus House de Sohu tiene un gran truco: evitar las rutinas de transacciones de viviendas de segunda mano

1. Pregunta: Muchos internautas quieren comprar casas de segunda mano, pero sienten que el proceso de compra de casas de segunda mano es complicado. ¿Puedes presentarnos el proceso de compra de una casa de segunda mano?

El proceso básico de compra de una casa de segunda mano: Determinar la intención de comprar una casa - ver y seleccionar una casa - firmar un contrato y ver la casa - préstamo (o pago total) - pagar impuestos, traslado - entrega y entrada en vigor.

2.Pregunta: Muchos internautas recogieron preguntas en segundo plano y dijeron que querían comprar casas de segunda mano. ¿Cómo medir el precio de una casa en función del dinero disponible?

Respuesta: Los costes que conlleva la compra de una casa de segunda mano incluyen fianza, pago inicial, impuestos y honorarios por servicios de intermediación. Cabe señalar que al calcular el pago inicial, se deben deducir el pago inicial, los impuestos y las tarifas del servicio de intermediación para formar un pago inicial único.

¿Cómo se calcula el depósito?

Después de la inspección de la casa de segunda mano y la selección de la casa, si el comprador y el vendedor llegan a una intención de transacción, es posible que el comprador deba pagar una cierta cantidad de depósito al vendedor, generalmente menos de 100.000 yuanes (más superiores a 100.000 yuanes pueden requerir supervisión financiera).

Pagar la fianza significa:

Si el comprador incumple unilateralmente el contrato (como arrepentirse de la compra a mitad de camino), no será necesaria la devolución de la fianza;

Si el vendedor incumple unilateralmente el contrato (como arrepentirse de la compra a mitad de camino), comenzando desde el suelo), el comprador será compensado con el doble del depósito.

(La diferencia entre depósito y depósito es que el depósito es jurídicamente vinculante y tiene carácter de garantía. Si el destinatario incumple el contrato, se exige el doble de la devolución (monto original), y el El monto del pago no excederá el 20% del contrato (opcional)))

(Pago intencional, estoy interesado en esta casa, necesito negociar con el propietario y el beneficiario es la empresa de corretaje. Si Si las dos partes no llegan a un acuerdo, se devolverá el importe original).

2¿Cómo calcular los impuestos?

Las casas comerciales comunes deben pagar el impuesto sobre la escritura, el impuesto personal y el impuesto al valor agregado.

Además, las viviendas asequibles de primera clase deben pagar un precio integral del terreno, y las viviendas asequibles de segunda clase y las viviendas públicas compradas deben pagar tarifas de transferencia de terreno.

③¿Cómo calcular la tarifa del servicio de intermediación? (comúnmente conocido como tarifas de intermediación)

En Beijing, las tarifas del servicio de intermediación también corren a cargo de los compradores. Dado que los estándares de cobro de varias agencias en Beijing son diferentes, no existe un estándar específico para las tarifas de servicio de agencia. La fórmula de cálculo es generalmente la siguiente: (Lianjia 2.7, I Love My Home 2.2)

Tarifa de servicio de agencia. = precio de transacción de la vivienda × porcentaje de tarifa de servicio de agencia.

4¿Cómo calcular el pago inicial? ?

Si la transacción se realiza a través de una institución de corretaje, los fondos del pago inicial deben ser supervisados ​​por el Comité de Construcción.

Para el pago completo, se debe ingresar una cantidad equivalente al precio de la firma en línea en la cuenta de supervisión del Comité de Construcción antes de la transferencia.

Para un préstamo, la parte del préstamo en línea debe depositarse en la cuenta de supervisión del Comité de Construcción.

Caso 1:

Xiao Liu tiene un registro de hogar en Beijing, tiene una casa en Fengtai, Beijing, y está pagando el préstamo. Quería comprar otra casa ordinaria de segunda mano en Xicheng y acordó con el vendedor que el precio de la transacción sería de 5 millones y el valor de tasación de la casa sería de 4,5 millones. Entonces, ¿cuánto es el pago inicial?

Con base en el conocimiento anterior, podemos juzgar que la casa que queremos comprar pertenece a dos conjuntos y es una casa común y corriente.

Así que puedes aplicar la fórmula, señal = precio de transacción - valor de tasación de la casa × 40.

Primero calcule el monto del préstamo = valor de tasación de la casa × 40 = 4,5 millones × 40 = 18.000, y luego calcule el pago inicial = precio de la transacción - monto del préstamo = 5 millones - 18.000 = 3,2 millones.

3. Pregunta: Existen muchos impuestos y tasas en el proceso de transacción de vivienda de segunda mano. ¿Puede decirme los impuestos y tasas específicas?

Respuesta: De forma general, incluye el Impuesto sobre el Valor Añadido, el Impuesto sobre Escrituras y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Impuesto sobre el valor añadido y recargos

1) Si la vivienda tiene menos de dos años se cobrará el importe íntegro.

IVA = (precio de firma online o precio verificado/1,05) × 5,6 (lo que sea mayor)

2) Si la casa tiene más de dos años, no es una vivienda común y corriente casa: se cobra diferencia de precio.

IVA = (precio firmado online o precio verificado - valor original)/1,05×5,6 (el que sea mayor)

3) Si la casa tiene más de 2 años, Residencial ordinaria los edificios están exentos.

Impuesto de escrituración

1) Para la primera unidad, de menos de 90 metros cuadrados (inclusive), el impuesto de escrituración = (precio de firma en línea - impuesto al valor agregado) × 1.

2) Para la primera unidad, de más de 90 metros cuadrados, impuesto de escrituración = (precio de firma online - impuesto al valor agregado) × 1,5.

3) Para una segunda vivienda, el impuesto de escrituración = (precio de firma online - impuesto sobre el valor añadido) × 3.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

1) Si el apellido ha sido transmitido durante cinco años o más y existe una única residencia, el IRPF está exento.

2) Si la transmisión de la propiedad es inferior a cinco años a nombre de la familia, o si ésta no ha sido la única residencia durante cinco años, el IRPF gravará el 20% del " diferencia";

Impuesto sobre la renta personal = (precio de firma en línea - Valor original - Impuesto de escritura original - Precio de firma en línea × 10 - Intereses del préstamo - Impuesto sobre el valor añadido actual y recargos) × 20.

4. Pregunta: Después de analizar el factor más importante, el precio, muchos internautas están aún más preocupados por el tipo de apartamento. ¿Puedes darnos una breve introducción?

Respuesta: A la hora de comprar una casa de segunda mano, además del precio y la ubicación, el tamaño de la unidad debe ser el factor más importante. Un buen tipo de casa debe cumplir los siguientes cuatro puntos: distribución cuadrada, gran ancho, poca profundidad, tamaño de habitación moderado, particiones dinámicas y estáticas, etc. Un buen apartamento puede mejorar en gran medida la utilización de los fondos para la compra de su casa y mejorar su comodidad de vida.

①El patrón es cuadrado.

Si el patrón es cuadrado, se puede aprovechar eficazmente el espacio y se pueden utilizar las esquinas. El patrón cuadrado no significa que toda la casa sea un cuadrado completo, sino que la forma de cada habitación y área funcional es un rectángulo cuadrado. Al mismo tiempo, toda la casa parece aproximadamente rectangular, lo que permite algunas esquinas "desbordantes".

Comparación de apartamentos cuadrados y no cuadrados

Además del significado literal de "cuadrado" y "vertical", la cuadratura de un apartamento también está relacionada con el tipo arquitectónico de la casa. Las losas del piso son más anchas, más cortas en canto y transparentes de norte a sur. Las torres generalmente no son transparentes, así que preste atención a la ventilación cuando vea una casa.

②¿Amplio alcance y poca profundidad?

El ancho y la profundidad del área afectan la iluminación natural, entonces, ¿por qué la iluminación natural también afecta la tasa de ocupación? Una razón importante es que la casa tiene buena luz y un gran espacio útil, lo que prácticamente aumenta la superficie útil.

El ancho y la profundidad son pequeños, la habitación es espaciosa, los muebles están colocados al azar y la iluminación natural es buena. Si la habitación es demasiado profunda, la luz se proyectará desde la ventana y se difundirá, pero las zonas alejadas de la ventana seguirán sin iluminarse y seguirá siendo necesaria iluminación durante el día.

Además, también está relacionado con la unidad. Por ejemplo, este es un edificio de tablas largas, pero en el diseño arquitectónico, para embellecer la fachada, se hicieron algunas estructuras cóncavas y convexas, por ejemplo, algunas unidades sobresalen y otras están empotradas. En este momento, la unidad empotrada será bloqueada por la unidad de al lado, lo cual es relativamente malo.

Otro punto es que si no hay cuarto oscuro, además de iluminación natural, la ventilación también es un gran problema. La mayoría de los cuartos oscuros ahora están ubicados en los baños. En los baños sin ventanas, la deshumidificación y la ventilación dependen completamente de los equipos de extracción, y la iluminación depende completamente de la iluminación interior. El ahorro de energía y la protección del medio ambiente son secundarios. La cuestión es que el baño es la habitación más húmeda de una casa y la deshumidificación puede tener efectos adversos en la salud de una persona.

③¿La habitación es de tamaño moderado?

Un tamaño moderado de la habitación es sin duda una medida para mejorar el uso de la misma.

¿Cuanto más grande sea la habitación, mejor? Por supuesto que no. Una habitación demasiado pequeña puede resultar opresiva e incómoda, mientras que una habitación individual demasiado grande puede resultar vacía. Un dormitorio demasiado grande dificulta la creación de sensación de calidez y desperdicia espacio. Si el salón es demasiado grande, parecerá vacío y alienante. Además, al diseñar, bajo la premisa de determinar el área de toda la casa, si una habitación es demasiado grande, inevitablemente se comprimirá otra habitación.

(La respuesta anterior se publicó el 6 de abril de 2017. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).

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