¿Qué es un retorno de la inversión razonable?

1 es principalmente adecuada para inversiones únicas sin préstamos. La fórmula de cálculo es

(alquiler mensual después de impuestos - tarifa mensual de administración de la propiedad). × 12 =/Precio de compra total de las tiendas = rendimiento anual de la inversión; por el contrario, precio de compra total de las tiendas/ingresos anuales por alquiler = período de recuperación de la inversión;

Ventajas: Teniendo en cuenta el alquiler, el precio de la vivienda y la relación relativa entre ambos, elegir "bienes inmuebles excelentes" es un método sencillo.

Desventajas: no se consideran todas las entradas y salidas, y no se considera el costo temporal de los fondos, por lo que no se puede utilizar como base integral para el análisis de inversiones. No se puede proporcionar ningún análisis específico para los pagos de hipotecas.

2. Aplicable principalmente al cálculo de los ingresos de inversiones crediticias, la fórmula de cálculo es

(alquiler mensual después de impuestos - pago mensual de la hipoteca - tarifa mensual de la propiedad) × 12 = anual ingresos por alquiler, (préstamo hipotecario con pago inicial)/ingresos por alquiler anuales = período de retorno de la inversión, por el contrario, ingresos por alquiler anual/(préstamo hipotecario con pago inicial) = período de retorno anual de la inversión.

Ventajas: la consideración integral del alquiler, el precio y la inversión inicial importante tiene un alcance de aplicación más amplio que el método de análisis de rentabilidad del alquiler y puede estimar la duración del período de recuperación del capital.

Desventajas: No se considera el efecto temporal de otras inversiones y fondos iniciales. No puede resolver el problema del análisis de efectivo de múltiples inversiones. Y debido a su inherente unilateralidad, no puede utilizarse como una herramienta ideal de análisis de inversiones.

3. La fórmula de inversión inmobiliaria basada en el método TIR es: Ingreso total acumulado/Inversión total acumulada = Alquiler mensual Pago de hipoteca (tarifa acumulada de administración de la propiedad) = tasa interna de retorno.

Ventajas: El método de la tasa interna de rendimiento tiene en cuenta todos los factores como la inversión y los ingresos, el flujo de caja, etc. durante el período de inversión. Se puede combinar con rendimiento de alquiler. La tasa interna de rendimiento puede entenderse como depósito en un banco, pero la tasa de interés de los bancos en mi país se calcula en base al interés simple, mientras que la tasa interna de rendimiento se calcula en base al interés compuesto.

Desventajas: Juzgar el valor de inversión de una propiedad mediante el cálculo de la tasa interna de rendimiento se basa en los datos actuales para extrapolarlos al futuro, y se desconoce el aumento y la caída de los alquileres futuros.

4. Método de evaluación internacional simple

Fórmula de cálculo: Si los ingresos anuales de la propiedad × 15 = el precio de compra de la propiedad, se considera que la propiedad vale la pena.

¿Cuál es el retorno de la inversión razonable en una tienda?

En la actualidad, la tasa de retorno anual de las tiendas se sitúa principalmente entre 5 y 8. El impacto del comercio electrónico en las ventas minoristas en los últimos años no ha sido muy bueno y puede ser incluso menor. Por tanto, si compramos en una tienda y el vendedor dice que la tasa de devolución supera el 8 o incluso el 10, debemos tener mucho cuidado. Cuanto mayor es la tentación, mayor es el riesgo.

Consejos para invertir en tiendas

Consejo 1: elija la categoría de industria adecuada.

Las tiendas ubicadas en las estaciones de transporte deben vender principalmente artículos de primera necesidad y bienes de consumo que sean baratos y fáciles de transportar. Las tiendas situadas cerca de las casas deberían vender principalmente bienes de consumo integrales. Las tiendas situadas cerca de edificios de oficinas deberían vender principalmente material cultural y de oficina, y los productos deberían ser de mayor calidad. Las tiendas ubicadas cerca de las escuelas deben centrarse en artículos de papelería, alimentos y artículos de primera necesidad.

Secreto 2: Tener una conciencia "rica"

En otras palabras, abrir una tienda cerca de una cadena de tiendas conocida o de una marca fuerte, o incluso abrir una tienda al lado de no sólo puede ahorrar tiempo en la inspección del mercado y la energía, sino que también puede atraer clientes con su efecto de marca.

Consejo 3: Elige una zona donde se formará espontáneamente un determinado mercado.

En la vida real, el departamento de gestión no estipula qué opera una calle o mercado, pero en el funcionamiento a largo plazo, una calle formará espontáneamente un "mercado concentrado" para vender ciertos tipos de productos.

Consejo 4: Elige una fachada independiente.

Algunas tiendas no tienen una fachada independiente, por lo que naturalmente pierden su espacio publicitario independiente, lo que te hace perder el espacio para "mostrar de manera flexible" tu sabiduría de marketing frente a la tienda, lo que causará grandes problemas. para promoción.

Consejo 5: Comprenda el poder adquisitivo de las personas que rodean la tienda.

El poder adquisitivo depende de las personas, y la cantidad y calidad del poder adquisitivo determinan el valor básico de las tiendas en sus distritos comerciales. Por supuesto, en zonas con fuerte poder adquisitivo, el valor de las tiendas es alto y, en consecuencia, el costo es alto.

Consejo 6: Observa el tráfico de personas

Los ingresos de la tienda dependen en última instancia del tráfico de personas. Lo que realmente sostiene a las tiendas es el flujo fijo de personas, seguido del flujo móvil de personas y pasajeros (estaciones de autobús y metro).

Consejo 7: Elige una tienda de carretera.

La tienda está ubicada a un lado de una carretera. Hay una carretera y hay flujo de pasajeros en dos direcciones. El valor es menor que el de la tienda de Lujiao. estatus entre las tiendas.

Consejos 8: Elija una buena estructura de construcción

Las estructuras de construcción vienen en varias formas. La estructura de edificio comercial ideal es una estructura de marco o una estructura de gran luz sin columnas (como. un recinto deportivo), que tiene las ventajas de un buen rendimiento de visualización, fácil separación y montaje, y un diseño conveniente para el centro comercial y el producto.

Consejo 9: Entiende al desarrollador.

Seleccionar un desarrollador de marca para garantizar la seguridad de los fondos es un aspecto importante de la inversión. Los desarrolladores fuertes adoptan un proceso de desarrollo completo y tienen muchos socios, lo que también es una garantía para las perspectivas comerciales del proyecto en sí.

Consejo 10: El transporte de los alrededores es conveniente.

En un mundo ideal, una tienda o calle comercial debería tener instalaciones de transporte para acomodar a todo tipo de visitantes (poder adquisitivo), es decir, hay transporte ferroviario, estaciones de autobuses y estacionamientos alrededor de la tienda.

Consejo 11: Observa el entorno empresarial futuro de la tienda.

Al considerar invertir en propiedades comerciales, debemos tener una perspectiva de desarrollo. Algunas tiendas parecen estar en lugares remotos. Aunque el alquiler inicial es muy bajo y es difícil encontrar comerciantes, cuando llega el momento se puede vender a un precio varias veces superior al precio de compra.

Consejo 12: Aprovecha las oportunidades de inversión.

En general, la situación económica es buena, los negocios son prósperos y los beneficios son superiores al beneficio social medio. Puede que este período no sea el momento adecuado para invertir en una tienda. En zonas comerciales desarrolladas o en periodos de prosperidad empresarial, los inversores tienen poco margen para elegir tiendas y el coste de adquisición es elevado. Por el contrario, en las zonas con potencial de desarrollo el clima de negocios aún no se ha creado o se está formando, lo que es un buen momento para invertir en tiendas. Los inversores pueden elegir y comprar tiendas en una gama más amplia.

Consideraciones de inversión en tienda

1. Seguridad de la tienda

Si la tienda tiene contrato de arrendamiento y la fecha de vencimiento del mismo. Por ejemplo, una tienda con contrato de arrendamiento debe dejar claro que el arrendatario original ha renunciado a su derecho de preferencia, y una tienda en un terreno asignado debe pagar una prima después de la compra.

2. Ajuste del alquiler

Tomemos como ejemplo un contrato de arrendamiento de 5 años. El alquiler no aumenta en los primeros 2-3 años, sino que aumenta gradualmente a partir del 4º año. Generalmente hay dos formas de aumentar el alquiler: aumento acumulativo del alquiler, es decir, el alquiler aumenta en una proporción incremental cada año, pero la base del aumento se basa en el aumento del precio del alquiler del año anterior, es decir, el alquiler; aumenta a intervalos regulares (generalmente alrededor de 3 años).

3. Precio del alquiler

El alquiler de la tienda no solo debe satisfacer su propia asequibilidad, sino también compararse con las tiendas de los alrededores y productos similares.