Pellizcarles el cuello a las empresas inmobiliarias: la fuente de dinero que salva vidas está bloqueada y ya no es posible pedir préstamos nuevos y reembolsar los antiguos.
Los buenos días que las empresas inmobiliarias esperan se han extinguido antes de que puedan siquiera comenzar.
El 31 de mayo, hubo noticias de que los reguladores restringirían la financiación del mercado abierto para algunas empresas inmobiliarias, incluidos bonos y productos ABS. La razón es que algunas empresas inmobiliarias fueron relativamente agresivas a la hora de adquirir tierras y “surgieron algunos 'reyes de la tierra' que atrajeron la atención de los reguladores".
Esta ola de financiación comenzó en el cuarto trimestre de 2018, expulsando al mercado inmobiliario de un mercado ligeramente activo a principios de 2019, y los reyes de las tierras de alto precio aparecieron en muchos lugares. Sin embargo, bajo el foco de atención, las propias empresas inmobiliarias todavía están envueltas en la sombra de la deuda. ¿Es la supervisión una advertencia para el mercado inmobiliario? ¿A dónde irán esas inmobiliarias que caminan sobre la cuerda floja?
Como mínimo, es posible que los desarrolladores tengan que acostumbrarse a tiempos difíciles.
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La fuente de la suspensión de la emisión de bonos proviene de las recientes "anomalías" en las empresas inmobiliarias y en el mercado del suelo.
2065438+A mediados de 2008, el entorno financiero para las empresas inmobiliarias se deterioró y los préstamos bancarios al sector inmobiliario continuaron estrechándose, lo que provocó que muchas empresas inmobiliarias dejaran de emitir bonos. El rápido deterioro del flujo de caja operativo en la industria es una tendencia común.
Sin embargo, a partir del cuarto trimestre, la ventana de financiación se abrió silenciosamente. En noviembre de 2018, el importe total de bonos emitidos por empresas inmobiliarias alcanzó los 54.000 millones, un aumento intermensual del 99%.
Las empresas inmobiliarias aprovecharon este período de ventana y comenzaron a emitir bonos frenéticamente. Esta tendencia continuó durante el primer y segundo trimestre de 2019. Sin embargo, el entorno financiero interno sigue siendo difícil y el verdadero secreto financiero reside en los bonos ABS y en dólares estadounidenses emitidos en el extranjero.
El ABS, también conocido como titulización de activos, es un bono emitido por promotores en función del flujo de caja futuro generado por el proyecto. A pesar del deficiente entorno financiero en 2018, se emitieron 265 productos ABS inmobiliarios.
En la clasificación del Instituto de Investigación Tongce de emisiones de ABS por parte de empresas inmobiliarias en el primer trimestre de 2019, Greentown ocupó el cuarto lugar con una escala de emisión de 3.597 millones.
A medida que la escala de financiación de ABS continúa expandiéndose, la presión de pago ha aumentado considerablemente.
Además de la financiación a través de ABS, los bonos en dólares estadounidenses son otra gota que colma el vaso para que las empresas inmobiliarias alivien su crisis de financiación.
En enero de 2019, Greentown China, una empresa inmobiliaria que cotiza en la bolsa de valores de Hong Kong, emitió un anuncio sobre la emisión de 400 millones de dólares en bonos senior garantizados con una tasa de interés del 5,58%; También declaró el 29 de octubre que emitiría notas perpetuas senior garantizadas por valor de 100 millones de dólares con una tasa de interés del 5,17%.
Emitir dos proyectos de financiación de deuda en dólares estadounidenses al mes. Detrás de esta inusual operación hay una enorme presión de endeudamiento.
Los datos públicos muestran que en junio de 2018, los pasivos totales de Greentown China eran de 2.051 mil millones de yuanes, un aumento de casi 20 mil millones de yuanes desde los 18.9 mil millones de yuanes a fines de 2017 durante el mismo período; flujo de caja generado por las actividades operativas La cantidad fue de -778 millones de yuanes.
Esto es sólo la punta del iceberg entre las empresas inmobiliarias que compiten por emitir bonos en dólares estadounidenses. Los datos eólicos muestran que a finales de febrero, la escala de la deuda exterior alcanzó los 94.850 millones de yuanes, lo que representa el 49,4%, casi la mitad.
Datos de Bloomberg muestran que desde principios de 2019 hasta el 6 de mayo, la cantidad de bonos en dólares estadounidenses emitidos por empresas inmobiliarias fue de 3865438+85 millones de dólares, lo que representó el 72,85% de la emisión total en 2018.
Por un lado, muestra que las empresas inmobiliarias todavía tienen hambre de fondos. Por otro lado, las empresas inmobiliarias no tienen más canales de financiación entre los que elegir. Estos dos canales casi se han convertido en su salvavidas. Por lo tanto, durante el período de ventana limitada, los proyectos de financiación se emiten con la mayor intensidad posible.
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Acompañado de una financiación flexible, reapareció el escenario de la loca adquisición de tierras.
Desde abril
Hasta mayo
La razón es que el núcleo del crédito de deuda inmobiliaria es el tamaño del inmueble y es "demasiado grande para quebrar". , es Matthew El efecto es muy obvio. Sólo haciéndolo a gran escala podremos conseguir billetes para el desarrollo inmobiliario en la segunda mitad del año. Ésta es la razón detrás de los desesperados esfuerzos de las empresas inmobiliarias por crecer.
Durante junio-mayo de 2019, Poly Development gastó 31 mil millones en adquisición de terrenos en todo el país, y la escala de adquisición de terrenos totalmente nuevos también aumentó en más del 100 %. El entusiasmo de las empresas inmobiliarias por adquirir terrenos es en general evidente.
Se necesitan más terrenos y más habitaciones para sustentar sus crecientes ventas. Detrás de todo esto, lo que realmente se necesita son más fondos.
El apalancamiento, el capital y la tierra marcarán el camino a seguir para las empresas.
Las empresas inmobiliarias obtienen grandes cantidades de capital mediante apalancamiento, luego compran terrenos y desarrollan viviendas. Agregue apalancamiento para obtener dinero, comprar un terreno y construir una casa. A lo largo del viaje, el dinero es el punto de partida.
Si tienes dinero, puedes tener un terreno, y si tienes un terreno, puedes tener una casa.
Tres
No hay almuerzo ni dinero gratis. Junto a la loca financiación y adquisición de terrenos por parte de las empresas inmobiliarias, también existe una montaña de presión para el pago de la deuda.
A partir de 2018, la mayoría de los bonos emitidos anteriormente entraron gradualmente en el período de amortización.
Tomemos China Railway Construction como ejemplo. La primera fase de bonos corporativos de 3 mil millones de yuanes emitidos por China Railway Construction Real Estate Group Co., Ltd. se cotizó el 21 de octubre de 2019 con 65438+. Time Weekly (cuenta oficial de WeChat: Timeweekly) encontró en los estados financieros de la compañía para el primer trimestre de 2019 publicados por la Bolsa de Valores de Shanghai que sus préstamos y bonos pagaderos a largo plazo ascendieron a aproximadamente 93,4 mil millones de yuanes. Los pasivos totales son aproximadamente 132,3 mil millones y el índice de endeudamiento llega al 8416%.
Poly Development, que gastó 3.100 millones en tierras en China, también se enfrenta a la misma situación de deuda. A finales de 2018, los pasivos totales de Poly Real Estate alcanzaron los 660 mil millones de yuanes, en comparación con los 539,4 mil millones de yuanes en el mismo período del año pasado, un aumento de más de 120 mil millones de yuanes. Entre ellos, la deuda que devenga intereses asciende a 263.700 millones de yuanes, el ratio activo-pasivo es del 77,97% y el ratio de deuda neta llega al 80,55%.
La razón por la que las empresas inmobiliarias actualmente piden prestado dinero no es solo para comprar terrenos y ampliar su escala. El problema más grave es que una gran cantidad de deuda antigua absorbe la mayor parte de los fondos recaudados por la deuda nueva.
En los dos planes de financiación de Greentown China, el anuncio establecía claramente que los ingresos netos de la financiación se utilizarán para refinanciar parte de la deuda existente del grupo y se utilizarán como capital de trabajo general de la empresa.
Si sales a tontear, tendrás que devolver el dinero que pediste prestado.
Ya sea activo o pasivo, para los "recolectores" de capital de las empresas inmobiliarias, los promotores inmobiliarios que se enriquecerán en el siguiente paso deben vivir con cautela.
Editor/Hu Xiangyue
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