Indicadores y Préstamos
Siguiendo las "tres líneas rojas" para la financiación inmobiliaria, la nueva normativa sobre préstamos inmobiliarios ha marcado dos líneas rojas para los bancos.
El 5438 de junio + 31 de febrero de 2020, después del cierre del mercado de acciones A, el banco central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron el "Sistema de gestión centralizado para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias". , dividiendo los bancos en cinco niveles y estableciendo indicadores distintivos de “dos líneas rojas”. La primera línea roja es la proporción de préstamos inmobiliarios, que se refiere a la proporción de los préstamos inmobiliarios de un banco (incluidos los préstamos para vivienda personal y los préstamos hipotecarios corporativos) con respecto a todos sus préstamos. La segunda línea roja es la proporción de préstamos personales para vivienda, lo que significa la proporción de saldos de préstamos personales para vivienda en todos los préstamos de un banco. Esto significa que tanto las hipotecas personales como los préstamos hipotecarios están completamente restringidos.
Según un informe de investigación de Guosheng Securities y las estadísticas reveladas en el informe provisional de 2020, un total de 13 bancos han "cruzado la línea" en diversos grados. El momento coincide con la apertura de la temporada de créditos 2021. ¿Será apresurado? ¿Cómo apresurarse?
Según un periodista del 21st Century Business Herald, las nuevas regulaciones sobre préstamos inmobiliarios son bastante repentinas para los profesionales de primera línea. Aunque los ajustes de la política interna del banco aún no se han completado y las nuevas regulaciones han fijado un período de transición de 2 a 4 años, el impacto ya se ha visto. El crédito en 2021 está destinado a ser inusual.
La presión para “pisar la línea” no es pequeña.
Según el informe de investigación de Guosheng Securities, los 65.438+03 bancos que cotizan en bolsa antes mencionados son principalmente bancos pequeños y medianos.
En el sistema de gestión mencionado anteriormente, el banco central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China dividen los bancos en cinco niveles, de los cuales el primer nivel son los grandes bancos financiados por China y el segundo nivel son los bancos financiados por China; los bancos medianos; el tercer nivel son los bancos medianos financiados por China; el primer nivel son los bancos pequeños y las instituciones cooperativas rurales fuera del condado financiados por China; el cuarto nivel son las organizaciones cooperativas agrícolas a nivel de condado; bancos comunales.
Según las estadísticas de Guosheng Securities, entre el primer grupo de bancos, los préstamos personales para vivienda de ICBC, CCB, Bank of China y Postal Savings Bank representaron el 33,71%, 36,73%, 39,19% y 33,64%. respectivamente, superando el límite superior es del 32,5%. Los préstamos inmobiliarios totales del China Construction Bank y el Bank of China representaron 465.438+0,72% y 50.065.438+0% respectivamente, superando el límite superior en un 40%. Entre los bancos de segundo nivel, el total de préstamos personales para vivienda del China Merchants Bank, China CITIC Bank y el Industrial Bank representaron el 25,49%, el 20,83% y el 26,93% respectivamente, superando el límite superior del 20%; Bank, China CITIC Bank, Shanghai Pudong Development Bank y Industrial Bank representaron Los ratios fueron 34,25%, 28,06%, 28,73% y 35,30% respectivamente, superando el límite superior en un 27,5% entre los bancos de tercer nivel, Bank of Hangzhou, El Banco de Chengdu, el Banco de Zhengzhou, el Banco de Qingdao y el Banco Qingnong cruzaron la línea en distintos grados.
Según datos estadísticos, entre los grandes bancos, el Banco de China está bajo una gran presión para reducir el tamaño de sus préstamos inmobiliarios, mientras que entre los bancos por acciones, el China Merchants Bank y el Industrial Bank están bajo una gran presión. .
Una persona del negocio de crédito corporativo de un importante banco de la región suroeste le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que los grandes bancos en general han reducido sus préstamos a empresas inmobiliarias durante mucho tiempo, y las aprobaciones han sido muy estrictas. Las nuevas regulaciones son buenas para los grandes bancos.
La persona dijo además que las nuevas regulaciones están dirigidas principalmente al crecimiento y que no hay muchas sucursales nuevas en la región, por lo que la presión no es grande. Además, las nuevas regulaciones controlan los bancos por acciones y la competencia no será tan desordenada como en el pasado. Los bancos que anteriormente otorgaban préstamos para el desarrollo eran China Merchants Bank, Zheshang Bank y un banco comercial de la ciudad local. Además, CITIC y Everbright también han entrado en una etapa más profunda.
Según el periodista de 265438+20th Century Business Herald, en comparación con los grandes bancos, los bancos por acciones generalmente tienen tiempos de aprobación más rápidos y son más atractivos para muchas empresas inmobiliarias. Para los grandes bancos con un crecimiento pequeño y un control estricto, las nuevas regulaciones serán beneficiosas para el desarrollo empresarial posterior hasta cierto punto, pero para los bancos grandes que se salen de la línea, la presión para controlar la escala no es pequeña.
Una persona del negocio de crédito de un banco importante en el norte de China dijo a 265438+20th Century Business Herald que la escala de los negocios tanto públicos como privados ahora se ve afectada. La razón por la que las sucursales regionales no han superado la línea es que básicamente no han desarrollado negocios inmobiliarios durante cuatro años, y sus sucursales secundarias solo tienen cuatro proyectos nuevos este año.
Ahora, tras la aprobación centralizada, la cuota está casi agotada. Sin embargo, los promotores inmobiliarios locales en ciudades de tercer y cuarto nivel se ven muy afectados por el control de las "tres líneas rojas", que tiene un mayor impacto en los préstamos hipotecarios.
Un empresario de crédito de una sucursal del China Merchants Bank en el sur de China le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que, de hecho, los préstamos inmobiliarios se han restringido, especialmente los préstamos corporativos, pero la presión para digerir los préstamos existentes El stock no es demasiado grande. Desde la perspectiva de sus pares, señaló que CITIC ha hecho mayores esfuerzos en el negocio de préstamos inmobiliarios en los últimos años. Los préstamos hipotecarios y el capital corporativo han crecido rápidamente, y la presión es mayor desde la perspectiva de digerir los "pedidos".
Un buen comienzo para frenar
Para los bancos, los preparativos para un buen comienzo en 2021 ya comenzaron en 5438+00 en junio de 2020, y los préstamos personales para vivienda y los préstamos hipotecarios son bancos Negocios clave de alta calidad en los negocios tradicionales. A las 5438+00 de junio, la puerta debería haberse abierto, pero el ajuste repentino durante la etapa de sprint afectará inevitablemente todo el buen patrón de salida.
Muchos empresarios de crédito bancario dijeron a los periodistas del 21st Century Business Herald que las nuevas políticas sobre las nuevas regulaciones aún no se han implementado de manera concreta y que las condiciones previas para la aprobación del préstamo siguen siendo las mismas que en el pasado. pasado. Pero en términos de la escala de control, la manifestación directa es que los préstamos relacionados con la vivienda ya no se cobran, y el cambio más obvio son los préstamos para vivienda.
Un agente de bienes raíces en el sur de China le dijo al reportero del 21st Century Business Herald que varias propiedades de las que es responsable tienen más de 100 clientes. En febrero de 2020, se aprobaron préstamos hipotecarios por más de 65,438 y están en espera. desembolso. Pensé que la cuota sería mucho más flexible en 2021. Inesperadamente, los directores de sucursales de varios de los principales bancos hipotecarios dijeron que las cuotas eran muy ajustadas. Hoy en día, muchos desarrolladores hacen fila para pedir líneas de crédito a los bancos, pero es difícil para una mujer inteligente preparar una comida sin arroz.
Una persona en el negocio de crédito minorista de una sucursal secundaria de un banco por acciones que "pisó la línea" le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que la repentina promulgación de nuevas regulaciones sobre bienes raíces Los préstamos los tomaron por sorpresa. 5 de junio de 438 + octubre es un período crítico para un buen comienzo, pero estos 20 días son extremadamente vergonzosos.
La persona dijo que después de que se introdujo la política, el banco no tenía una política clara sobre "compensar o no compensar" préstamos hipotecarios. Como personal comercial de primera línea, solo pueden detenerse rápidamente y no se atreven a hacer demasiado. Hasta hace una semana, todo el negocio hipotecario del banco entró en una etapa de suspensión de préstamos.
Cuando se trata de empezar bien, esta persona está aún más indefensa. Las nuevas regulaciones tienen un gran impacto en su departamento. Los préstamos minoristas incluyen principalmente préstamos hipotecarios, préstamos de consumo y préstamos de crédito, pero las estructuras de préstamos minoristas tienen diferentes características regionales. Las hipotecas regionales en su sucursal han sido un gran problema. Los préstamos al consumo ahora se realizan en gran medida en línea, mientras que los préstamos crediticios están limitados por la pobre base industrial de la región. La proporción de préstamos crediticios para propietarios de pequeñas y microempresas no ha sido alta. "Después de la implementación de las nuevas regulaciones, nuestro buen comienzo básicamente se ha derrumbado y hemos considerado cambiar de trabajo".
Para los préstamos de desarrollo inmobiliario y otros departamentos comerciales de la empresa, el impacto psicológico de las nuevas regulaciones es Más importante aún, es mucho más pequeño que un préstamo personal y el control estricto sobre el tamaño no se logra de la noche a la mañana. Sin embargo, esta nueva regulación estipula claramente la proporción del negocio de préstamos inmobiliarios que está directamente controlado por el incremento.
Una persona del negocio de crédito corporativo de un gran banco de la región suroeste dijo que para tener un buen comienzo, la competencia entre bancos no es quién se mueve más rápido, sino quién tiene más reservas. Estos proyectos que estaban reservados de antemano para un buen comienzo ahora se han convertido en una carga debido a la tendencia al control de escala. Sin mencionar la prisa por lanzar nuevos proyectos, cómo digerir los proyectos de reserva puede ser un problema.
Otra persona de un importante banco del norte de China dijo al negocio de crédito público que, en el corto plazo, la entrada de fondos bancarios en el sector inmobiliario se verá muy restringida y los reguladores están más inclinados a permitir que los bancos fondos para ingresar al sector real y a las pequeñas y microempresas. Tres líneas rojas + dos líneas rojas darán como resultado que un gran número de pequeños y medianos promotores no puedan obtener financiación de los bancos. Para las empresas inmobiliarias locales, el plazo de amortización es de aproximadamente un año, lo que hará que sea muy difícil para las empresas inmobiliarias muy endeudadas, las empresas inmobiliarias muy apalancadas que han adquirido rápidamente terrenos en los últimos años y las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias. empresas en ciudades de tercer y cuarto nivel.
"Si los bancos dejan de prestar y prestar, causará problemas en la cadena de capital de las empresas inmobiliarias. Este no es un resultado que todas las partes estén contentas de ver. Por lo tanto, a principios de este año, Los préstamos inmobiliarios consisten principalmente en "dormirse en los laureles", y las necesidades de todas las empresas se siguen satisfaciendo en la medida de lo posible a nivel de sucursales”, añadió.
Más de un billón de deuda inmobiliaria vencerán.
La financiación de las empresas inmobiliarias está destinada a verse aún más obstaculizada y el flujo de caja será más limitado.
Según un informe publicado recientemente por RealData, se espera que la escala de deuda de las empresas inmobiliarias con vencimiento en 2021 (excluidos los bonos a ultracorto plazo que se emitirán en 2021) supere los 1,2 billones de yuanes, un aumento interanual del 36. %, superando históricamente la marca del billón. Las "tres líneas rojas" y las nuevas regulaciones sobre préstamos inmobiliarios aumentarán la presión sobre el pago de la deuda, lo que hará que las empresas inmobiliarias entren en el período más tenso de flujo de caja.
Lo que ha surgido es que las empresas inmobiliarias pueden aliviar la presión de la deuda mediante canjes de bonos, logrando así el autorrescate. Además, los periodistas de 265438+20th Century Business Herald descubrieron en entrevistas que algunos gobiernos y bancos locales están trabajando arduamente para rescatar a las empresas inmobiliarias e incluso adoptar métodos de "reemplazo" más mejorados.
El empresario de crédito antes mencionado de un importante banco del norte de China le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que las empresas de bienes raíces ahora están endureciendo las renovaciones de préstamos y las aprobaciones de préstamos se han ralentizado. Sin embargo, a partir de la semana pasada, los gobiernos locales de muchas ciudades de la provincia cooperaron con empresas inmobiliarias y trataron de pedir prestado dinero a los bancos a través de plataformas de financiación de gobiernos locales para reemplazar las deudas vencidas de las empresas inmobiliarias, aliviando así el problema de la escasez de flujo de caja. de empresas inmobiliarias.
Específicamente, en el lado bueno, el gobierno local no tomó la iniciativa. Cuando el banco negoció con la parte del proyecto, la otra parte no mencionó el respaldo del gobierno, pero el banco solo verificó los antecedentes del gobierno. . atraque. Por ejemplo, un proyecto que se está promoviendo actualmente es una empresa de proyecto establecida conjuntamente por una empresa de inversión urbana local y una empresa inmobiliaria local líder para invertir en un proyecto de reubicación de un hospital. La inversión total en este proyecto es de varios miles de millones y esta rama representa más de 2/3 de la cuota de aprobación. El banco asignará los fondos en lotes estrictamente de acuerdo con el progreso del proyecto. Sin embargo, una vez que la empresa del proyecto obtiene el préstamo, tiene margen para la reinversión. Su objetivo principal es reemplazar la deuda no bancaria de la empresa de vivienda.
“Dado que las autoridades reguladoras serán muy estrictas en su revisión de la deuda bancaria, todavía hay cierto margen para la operación de deuda no bancaria a corto plazo. Por lo general, las empresas de inversión urbana han recaudado fondos para el proyecto antes del proyecto. Al establecer una empresa de proyecto y obtener un préstamo para el proyecto, tiene los fondos para "reemplazar" la deuda anterior y transferir la deuda de la empresa de bienes raíces a la empresa de inversión urbana. la deuda a corto plazo para no tocar las tres líneas rojas. Mantener la proporción actual”, dijo la persona.
La razón por la que bancos y plataformas gubernamentales acceden a esta operación es en gran medida para ayudar a las empresas inmobiliarias a sobrevivir. "Los fondos de sustitución obtenidos por las empresas inmobiliarias no son para expandirse a ciegas o seguir invirtiendo al azar, sino para sobrevivir. En varias ciudades se está promoviendo esta solución piloto. Para los bancos y las plataformas de gobiernos locales, este método puede ser arriesgado, pero todavía La fuente de fondos son los nuevos proyectos. Las empresas inmobiliarias han acumulado terrenos alrededor de la nueva ciudad médica y el tren ligero. Por un lado, los nuevos proyectos pueden "reemplazar" las deudas antiguas. la apreciación de las propiedades circundantes y obtener una fuente estable de ingresos, mejorando así la situación. La persona dijo con franqueza que este método es "eficaz" para aliviar las necesidades urgentes de las empresas inmobiliarias en esta etapa.
Los indicadores inclusivos se han convertido en la “línea roja”
En una entrevista con un periodista del 21st Century Business Herald, se encontró que desde la perspectiva de los indicadores de políticas en 2021, los indicadores inclusivos Los préstamos se han convertido en la principal prioridad de evaluación. Existe una alta probabilidad de que continúe creciendo rápidamente en 2021.
Los datos de los informes semestrales de 2020 de los bancos que cotizan en bolsa muestran que en el primer semestre del año, el saldo de pequeños y microcréditos inclusivos de los seis principales bancos estatales fue de 4,26 billones, lo que representa Aproximadamente el 31% de toda la industria bancaria, un aumento interanual de 4 puntos porcentuales, se ha convertido en la principal fuerza al servicio de las pequeñas y microempresas.
Una persona de un banco importante le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que después de las nuevas regulaciones inmobiliarias, los indicadores para un buen comienzo se han ajustado y la inclusión se ha convertido en un indicador de línea roja. Si no se logra la inclusión, otros negocios se descontarán proporcionalmente, es decir, incluso si se han logrado otros indicadores, mientras no se logre la inclusión, el puntaje será del 30%, por lo que el personal empresarial de base dará prioridad a completar la inclusión. indicadores.
Un intermediario de préstamos le dijo a un reportero del 21st Century Business Herald que la política de préstamos inclusivos de 2021 será más favorable que en 2020. La tasa de interés hipotecaria mínima se ha reducido al 3,85% desde el 3,95% anterior, pero el El umbral no ha cambiado más. Esta persona cree que bajo la tasa de interés LPR actual, la tasa de interés del 3,85% es casi el precio mínimo del banco. Recientemente, muchos clientes han solicitado préstamos inclusivos y se prevé que los préstamos inclusivos de todos los bancos aumentarán significativamente en el primer trimestre.
Los principales banqueros antes mencionados dijeron que el gobierno provincial ha introducido intensamente muchas políticas preferenciales para fomentar los préstamos inclusivos, especialmente los préstamos inclusivos de crédito puro y los préstamos para empresas de tecnología. Por ejemplo, el gobierno provincial local implementó préstamos para ciencia y tecnología, con una garantía del 70% proporcionada por el departamento de ciencia y tecnología, y garantías parciales proporcionadas por préstamos a los agricultores, la oficina agrícola y los sindicatos.
Sin embargo, para los grandes bancos, la revisión de las calificaciones corporativas sigue siendo estricta. El requisito previo para que estos clientes sean aprobados es ser seleccionados en la biblioteca de productos empresariales de tecnología, y las pequeñas y microempresas que cumplan con la política recibirán más descuentos.
“Sin embargo, para muchos empresarios de base, aunque existen muchas políticas preferenciales y cuotas suficientes en la industria, las pequeñas y microempresas están sujetas a las condiciones económicas locales, especialmente en áreas con economías privadas subdesarrolladas”. Sólo un número limitado de pequeñas y microempresas de alta calidad cumplen con la política. Es difícil alcanzar los objetivos y obtener más incrementos", dijo la persona.