¿A qué deben prestar atención los principiantes cuando especulan con propiedades sin terminar?

1. Los desarrolladores han creado un espacio para la especulación. El Sr. Yin Ze, director de ventas de Centaline Real Estate, cree que los promotores suelen empezar a vender propiedades cuando tienen algo de capital inicial, atraen a los compradores para que suscriban "propiedades sin terminar" a precios bajos y luego bajan y suben para obtenerlas más adelante. -Adquisiciones por etapas a través de fondos de construcción. Además, una suscripción de bajo precio también puede generar una gran popularidad para la propiedad y atraer a más compradores para que realicen un seguimiento. Por tanto, el precio de suscripción interna de muchos proyectos inmobiliarios difiere de su precio medio normal en más de mil yuanes. Este considerable espacio de inversión atraerá inevitablemente a los especuladores.

2. Las expectativas de inversión favorecen la atracción de especuladores. Zhang Yin, director general de Baiyu Xingye Real Estate Company, dijo a los periodistas que hace algún tiempo se inauguró un famoso proyecto de casas adosadas en Shanghai a un precio de entre 6.000 y 8.000 yuanes. Debido a que el promotor era muy conocido, el precio de la villa era tan alto. en ese momento ascendía a 2.300 dólares estadounidenses. A un gran número de inversores les gustó el potencial de inversión de este plato, y casi la mitad de ellos pidieron en un día. Mucha gente se suscribió por 5 a 10 juegos. Posteriormente, el precio medio de la propiedad llegó a 10. Sólo cuando los inversores tengan altas expectativas de inversión inmobiliaria, confíen en los productos y sean optimistas sobre las perspectivas del mercado, apostarán fuertemente por propiedades sin terminar.

3. Un mercado de vendedores estimula la especulación en edificios sin terminar. El Sr. Liu Zhizhong, director general de Midland Realty Beijing Company, dijo que antes de 1997, el mercado inmobiliario de Hong Kong se había disparado y los ingresos de los compradores de viviendas no podían seguir el ritmo del aumento de los precios inmobiliarios. Cuando se ponen a la venta bienes inmuebles, los especuladores hacen cola toda la noche para esperar los números de las habitaciones. Estos practicantes de karate generalmente pueden ganar entre 65.438+000 y 500.000 HKD por un número de habitación. Después de la crisis financiera, la situación del mercado empeoró. En la actualidad, los especuladores prácticamente han desaparecido. Sólo hay algunas propiedades estrella con precios de apertura bajos, como el antiguo "Poly Bay" y los especuladores, cuyos ingresos son sólo decenas de miles de dólares de Hong Kong. Algunas ciudades de China, como Ningbo, Hangzhou, etc. Debido a la relativa falta de aumento de la oferta inmobiliaria, la especulación inmobiliaria se ha intensificado.

Beijing tiene muchas restricciones a la especulación sobre propiedades sin terminar. Los desarrolladores no pueden cambiar sus nombres durante la etapa de suscripción, lo que hace imposible especular durante la etapa del contrato, es difícil refinanciar los préstamos, por lo que la especulación; es imposible. Por tanto, la especulación con inmuebles sobre plano se centra generalmente en la fase de suscripción y compra interna. Por supuesto, en este momento el margen para la especulación es limitado. Actualmente, sólo aquellos que conocen bien la industria inmobiliaria pueden extraer oro de edificios sin terminar en Beijing.

1. Vendedor inmobiliario. En la industria inmobiliaria de Beijing, muchos vendedores fueron despedidos por sus empresas por especular con propiedades fuera del plano. Con su propio dinero compran un número de casa y se lo dan al cliente, o encuentran una cuenta de "próxima casa" para el especulador. Se dice que casi todo el personal de ventas de cierto proyecto inmobiliario en el este participó en este truco, con una ganancia promedio de 10.000 por persona. Después de todo, esto es una ventaja. Cuando se trata de propiedades muy vendidas, parece difícil impedir que un gerente de ventas o un vendedor gane dinero.

2. Especulador senior. Estas personas tienen ricos recursos de relaciones en la industria de bienes raíces, pueden captar la información de bienes raíces de antemano, hacer juicios agudos sobre su valor de inversión y luego completar el bombo previo a la finalización de acuerdo con el siguiente proceso:

A. Suscripción interna baja. Obtenga el número de habitación al precio. En este momento, es necesario asegurarse de que sea rápido: primero obtenga la información de suscripción y luego compre el número de habitación al precio de suscripción interna a través de canales normales (colas) o canales anormales (en segundo lugar, busque personas); exacto: es necesario confirmar que este edificio se abrirá a la venta en el futuro y los precios se dispararán.

b.Encuentra tu próximo hogar. En el momento de la suscripción interna, la mayoría de los desarrolladores aún no han obtenido el certificado de venta y suele haber una diferencia horaria de medio mes a un mes antes de firmar un contrato formal, lo que resulta conveniente para que los especuladores cambien de manos. El canal normal es conectarse a Internet o acudir a su puerta a través de un intermediario. El canal anormal es negociar con el personal de ventas sobre la participación en la cuenta y luego adquirir clientes.

c. Aumentar el precio y cambiar de manos. No es difícil para alguien con "iniciados" transferir el número de habitación. Para aquellos que se dice que son familiares o amigos de los especuladores, pueden pasar. Además, en nombre de la compra de una casa para los empleados de la empresa, el número de reserva se unifica al nombre de la empresa, y la casa siguiente cambia de nombre y se transfiere a nombre de los empleados de la empresa.

3. Algunos intermediarios aprovechan sus "fuertes" conexiones en el mercado inmobiliario y utilizan medios más sofisticados para unirse a las filas de la especulación con propiedades sobre plano.

Frente a especuladores bien conectados y diversas tácticas especulativas, es difícil incluso para los desarrolladores con precauciones estrictas eliminarlos por completo. Además, se puede renunciar a la "pequeña decisión" de contratar un número de casa y los especuladores casi no corren ningún riesgo, lo que refuerza la confianza de los especuladores.

¿Cuál es el plato más popular?

Según el punto de vista del entrevistador, los “edificios sin terminar” dignos de especulación generalmente tienen las siguientes características:

1. Las propiedades que interesan a los especuladores se encuentran generalmente en ubicaciones privilegiadas, principalmente concentradas en el este, y tienen buenas perspectivas de inversión;

2 El precio de apertura es bajo. La Sra. Shao Yun, responsable de las ventas de Lien Japan International, dijo que el precio de suscripción de más de 10.000 yuanes, debido al alto nivel del proyecto, bloqueó la intervención de los especuladores. Sin embargo, según lo entendido por el periodista, otra propiedad de CBD no muy lejos de Airi ha atraído a muchos especuladores debido al precio de suscripción de 8.000 yuanes;

3. Debido a que la presión de ventas es alta en las comunidades grandes, los promotores no aumentarán significativamente los precios. Los compradores de viviendas tendrán más opciones en el último período y los especuladores generalmente intervendrán con cautela.

4. Aunque muchos proyectos inmobiliarios no apoyan la especulación sobre propiedades fuera del plano, la gestión es flexible o estricta, y los especuladores apuntan a proyectos con lagunas jurídicas para explotarlas.

3. ¿Cuáles son los obstáculos para especular con propiedades sin terminar?

¿Se debe especular con edificios sin terminar? La industria se divide en dos puntos de vista, pros y contras.

Puntos de vista opuestos han elevado los precios de la vivienda, han destruido edificios, han infringido normas y han causado un gran daño a la especulación.

Según el resumen de promotores del sector que se oponen a la especulación con propiedades sobre plano, la especulación con propiedades sobre plano tiene los siguientes cargos:

Por decirlo Sin rodeos, la especulación con propiedades sobre plano perjudica al mercado. Debido a la intervención de demasiados inversores, los precios de la vivienda han aumentado durante la especulación. Cuando superan el poder adquisitivo real, el mercado inmobiliario se "hunde". Ejemplos de este tipo están tan lejos como Hainan y tan cerca como Hangzhou y Ningbo. No se pueden subestimar las burbujas provocadas por los especuladores.

Para decirlo de otra manera, la especulación afecta las ventas normales de bienes inmuebles. En primer lugar, hay demasiados especuladores, lo que hace que los compradores de viviendas duden de la gestión del promotor y afecta a las ventas de bienes inmuebles; en segundo lugar, los especuladores quitan el precio preferencial que los clientes objetivo deberían haber disfrutado inicialmente, y después de que el precio de la propiedad aumenta, pagaron un precio ligeramente inferior al del desarrollador. El precio una vez más desvió a los clientes y solo uno de los dos compradores completó la transacción. En tercer lugar, los pedidos y suscripciones de los especuladores fueron muy elevados en la etapa inicial, lo que provocó que los desarrolladores tomaran decisiones equivocadas; la situación del mercado. Hay muchos ejemplos de este tipo en el mercado. Muchos proyectos inmobiliarios son extremadamente populares durante el período de suscripción, y se afirma que se encargan miles de unidades en un día. Sin embargo, cuando realmente "volvieron a contratar" (cambiaron el número de reserva a un contrato formal), la mayoría de los clientes desaparecieron, lo que enfureció a los directivos de la empresa.

Por decirlo suavemente, la especulación con propiedades sobre plano también engaña a los consumidores. Para las personas que carecen de vivienda, los precios de las propiedades han sido elevados por los especuladores, aumentando el costo de comprar una casa para los inversores, especular con propiedades fuera del plan puede hacer que no tengan clara la situación, pensando que la demanda del mercado es grande; y seguir ciegamente, lo que lleva a errores de inversión.

Las opiniones positivas apoyan la inversión y se oponen a la especulación despiadada. La especulación en bienes raíces tiene muchos beneficios.

El Sr. Liu Zhizhong de Midland dijo que la burbuja antes de 1997 y el colapso después de 1997 fueron causados ​​por muchas razones, como la crisis financiera y el plan "85.000" del gobierno de Hong Kong. propiedades inmobiliarias causado El mercado inmobiliario se ha desplomado demasiado grave.

También hay promotores en Pekín que aprueban la especulación inmobiliaria. Zhang Baoquan, presidente del Grupo Jindian, cree que la especulación en propiedades fuera del plan es un tipo de inversión, y todas las inversiones tienen como objetivo aumentar y preservar el valor. Las políticas existentes no apoyan la inversión inmobiliaria. Por ejemplo, en nuestro sistema de derechos de propiedad, la transferencia de derechos de propiedad es muy problemática, mientras que Hong Kong y otros lugares tienen un sistema de contratos que sólo requiere registro y presentación. Además, los procedimientos de transacción y las políticas fiscales hacen imposible la inversión inmobiliaria. completarse de forma legal y rápida. Por lo tanto, muchas inversiones inmobiliarias han pasado a la clandestinidad y se ha prohibido repetidamente la especulación con propiedades fuera del plano. Hoy en día, las viviendas asequibles desarrolladas por Jindian son propiedad del Estado, pero la gente tiene razón y el máximo son 1.000 yuanes por metro cuadrado. Zhang Baoquan cree que la especulación con propiedades fuera del plano existe objetivamente. Dado que el sistema de posicionamiento de precios del promotor ha dejado margen de beneficio para los primeros compradores de viviendas, es mejor permitir que los inversores entren de forma razonable y ofrecerles una plataforma relativamente estandarizada para la especulación.

Zhang Baoquan dijo a los periodistas que Jindian aún no ha lanzado un nuevo proyecto en el círculo del comercio internacional que haya atraído la atención de muchos inversores. Es posible que a los compradores se les pueda permitir especular razonablemente, es decir, estar de acuerdo. para transferir el derecho de compra.

Zhang Yin, un desarrollador de Shanghai, tiene una actitud más abierta. Él cree que los peligros de especular con propiedades fuera del plano se deben principalmente a la falta de experiencia en transacciones de los desarrolladores, lo que conduce a especulaciones viciosas, como un control inexacto del producto en la etapa inicial, lo que resulta en precios bajos y precios ciegamente optimistas. aumenta en la etapa posterior.

Mientras los promotores la controlen adecuadamente y limiten a los especuladores a una proporción razonable, la especulación con propiedades fuera del plano mostrará los siguientes beneficios:

1. El proyecto de casas adosadas de Shanghai mencionado anteriormente se ha convertido en el inmueble más modesto, más vendido y más famoso de Shanghai precisamente debido a la especulación inmobiliaria fuera del plano. Esta es también la razón por la que a muchos promotores se les prohíbe especular con propiedades sobre plano, pero en realidad hacen la vista gorda.

2. Una situación beneficiosa para inversores y compradores. Los inversores que sean exigentes en las primeras etapas deberían ser recompensados ​​con ganancias, y más tarde los clientes podrán comprar propiedades satisfactorias a los especuladores a un precio inferior al precio de venta. ¿No están todos contentos?

Zhang Yin reveló a los periodistas que el próximo mes, Baiyu Xingye lanzará un proyecto de casa adosada en la intersección de Shenjing Road y Fifth Ring Road - Jingcheng Yaju, y no restringirá a los inversores de la especulación inmobiliaria. Si participa el personal de ventas, la empresa formulará los sistemas de gestión correspondientes para controlar el revuelo de los edificios sin terminar a una temperatura adecuada.

Como decía Zhang Yin, la existencia lo determina todo. Ya sea represión o tabú, la especulación inmobiliaria será una realidad oculta en el mercado inmobiliario. Sin embargo, como analizó el Sr. Zhongyuan Yinze, el mercado inmobiliario de Beijing se encuentra básicamente en una situación de exceso de oferta y demanda, y no habrá especulación viciosa a gran escala sobre propiedades sin terminar. Por lo tanto, aparte de la política de expulsión implementada por los desarrolladores en Beijing porque les preocupaba que el personal no estuviera haciendo bien su trabajo, no hubo otras políticas de intervención. Por ejemplo, la intervención de los gobiernos en Ningbo y otros lugares, tratando de gravar la especulación inmobiliaria fuera de plano y adoptando medidas de intervención como el sistema de nombre real para la compra de casas, no se producirá en Beijing en un futuro próximo. Desde esta perspectiva, la especulación inmobiliaria individual ha vuelto a ser popular, y las propiedades sin terminar son sólo un área "impopular" en el mercado inmobiliario de Beijing que está llena de tentaciones misteriosas.