¿Cuáles eran las tasas hipotecarias en Japón durante la crisis inmobiliaria?
Esta política elevó la tasa de interés en Estados Unidos a alrededor de 20, atrajo una gran cantidad de fondos extranjeros a Estados Unidos, provocó una fuerte apreciación del dólar estadounidense y provocó un fuerte aumento en el tipo de interés. Déficit de comercio exterior de Estados Unidos.
Para mejorar el déficit comercial, Estados Unidos espera aumentar la competitividad de las exportaciones mediante la depreciación del dólar. En septiembre, los seis países encabezados por Estados Unidos, Japón, Alemania, Francia y Gran Bretaña se reunieron en el Hotel Plaza de Nueva York en 1985 y decidieron intervenir conjuntamente en el mercado de divisas y promover una devaluación ordenada de Estados Unidos. dólar, conocido en la historia como el "Acuerdo Plaza".
Después de la firma del Acuerdo Plaza, los cinco países comenzaron a vender dólares estadounidenses en el mercado de divisas. El dólar estadounidense se depreció y las monedas de los otros cuatro países se apreciaron en consecuencia. Entre ellos, el tipo de cambio del yen japonés frente al dólar estadounidense se ha duplicado en tres años, pasando de 240:1 a 1.
La fuerte apreciación del yen ha afectado a las empresas exportadoras japonesas. El gobierno japonés ha adoptado políticas monetarias laxas para ayudar a las empresas a mantener altos volúmenes de exportación y reducir la deuda corporativa.
Las tasas de interés se redujeron cinco veces seguidas, de 5 en 1985 a 2,5 en 1987, y la oferta monetaria creció en más de dos dígitos durante cuatro años consecutivos, lo que resultó en un exceso significativo de liquidez en el mercado interno.
Por ahora, la industria todavía está debatiendo si el Acuerdo del Plaza condujo directamente a la recesión económica de Japón, pero es innegable que la serie de reacciones y respuestas gubernamentales desencadenadas por el Acuerdo del Plaza pusieron a Japón en el camino hacia la recesión económica. Declive económico. Un punto sin retorno.
La burbuja bajo el sol mantuvo la producción y las exportaciones de las empresas japonesas mediante la reducción de los tipos de interés, y las divisas obtenidas por las empresas continuaron llegando al Banco de Japón. Para ampliar las ganancias operativas, el Banco de Japón intentó por todos los medios aprovechar las tasas de interés ultrabajas para otorgar préstamos.
Los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles son menos riesgosos que los préstamos corporativos ordinarios, por lo que los bancos comerciales japoneses han invertido fondos en esta área.
Una gran cantidad de préstamos bancarios fluyeron hacia el mercado inmobiliario y comenzaron a hacer subir los precios de la vivienda. De 65438 a 0987, los precios de la vivienda en Tokio aumentaron un 53%. Los empleados de las empresas que están inmersos en el trabajo temen el aumento de los precios de la vivienda y están ocupados solicitando préstamos bancarios para comprar casas. Los promotores inmobiliarios incluso organizaron a un grupo de desempleados para que se disfrazaran de compradores y hicieran fila hasta altas horas de la noche, estimulando así una tendencia masiva de personas a comprar casas.
En 1987, se realizó una lotería para un grupo de casas comerciales en Tokio. El precio total fue de 62 millones de yenes por 55 metros cuadrados y la tasa de ganancia fue de 1/3700. Los periodistas de NHK entrevistaron a esta joven madre que no ganó la lotería. Ella dijo que tuvo mucha mala suerte. Tenemos dos niños en casa y realmente queríamos este apartamento. El periodista la animó y consoló para que siguiera trabajando duro el próximo año. Pero, de hecho, la tasa de lotería alcanzó 1/6200 en 1988 y la esperanza de la madre de ganar la lotería no era tan alta como apostar en las carreras de caballos.
Al mismo tiempo, la afluencia de dinero caliente internacional aceleró la expansión de la burbuja inmobiliaria de Japón. Después de la firma del Acuerdo Plaza, el yen mantuvo un nivel de apreciación de 5 por año, y rápidamente llegó a Japón un entusiasta capital internacional, lo que provocó olas en los mercados de valores e inmobiliarios japoneses.
La afluencia de dinero especulativo ha provocado rápidas subidas de los precios de las acciones y de la vivienda, lo que ha atraído más capital internacional para especular en Japón. El yen sigue apreciándose, los precios de la vivienda en el mercado de valores siguen aumentando y. la burbuja es cada vez más grande.
Los préstamos bancarios y el dinero caliente llegaron al sector inmobiliario al mismo tiempo, y los precios de la tierra en Japón comenzaron a dispararse vertiginosamente. En 1989, los precios de la tierra en Japón subieron a 2.137 billones de yenes, mientras que el precio más bajo a finales de 1998 fue de 1.388 billones de yenes. El valor de la burbuja de 749 billones de yenes equivalía al doble del producto nacional bruto de Japón. En ese momento se decía en broma que con el precio de la tierra en los 23 distritos de Tokio se podía comprar todo Estados Unidos.
Tomoko No. 5, Sotagawa, Ginza, Tokio, 1989, vive frente a la casa. En ese momento, el precio del suelo público anunciado por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo era de 10.000 yenes por metro cuadrado, equivalente a 970.000 dólares estadounidenses. Este fue también el precio de tierra más alto del mundo que ganó el récord mundial Guinness. El precio actual es de 40 millones de yenes, casi 2/3 menos.
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Sin embargo, el aumento de los precios inmobiliarios ha provocado una serie de efectos adversos en la economía japonesa.
En primer lugar, ha afectado gravemente al desarrollo de la industria real. Debido al alto precio de los terrenos para la construcción, a muchas fábricas y empresas les resulta difícil expandir su escala. Los líderes de la economía real de Japón, como Toyota Motor, Fuji Heavy Industries e Hitachi Electric, han comenzado a ingresar a la industria inmobiliaria a gran escala. Durante el mismo período, la tasa de crecimiento anual del PIB nominal de Japón fue sólo de alrededor del 5.
En segundo lugar, los altos precios de la tierra también han generado serios obstáculos a la inversión pública y la construcción del gobierno. En ese momento, la segunda autopista Dongmei en construcción era difícil de avanzar debido a los altos precios del terreno y las condiciones operativas de Japan Road Company se deterioraron extremadamente.
En tercer lugar, las tierras agrícolas se están exprimiendo fuertemente y la producción agrícola nacional está amenazada.
Los altos precios de la vivienda hacen que sea inasequible para los japoneses comunes y corrientes comprar sus propias casas. En 1990 gasté más de 50 millones de yenes en una pequeña casa de 60 metros cuadrados en Tokio. Básicamente, según el salario estándar de 4 millones de yenes en ese momento, se necesitarían 15 años para comer y beber. Esto ha sido olvidado por muchos jóvenes japoneses que sueñan con ir a Beijing. Incluso muchos ciudadanos japoneses creen que los tokiotas obtienen algo a cambio de nada y critican al gobierno por aumentar los precios de la tierra.
En los 20 años perdidos (1990), el ratio de préstamos de Japón a las industrias productivas cayó a 25, mientras que el ratio de préstamos a las industrias no productivas aumentó a 37. La aparentemente próspera economía de Japón se ha convertido en un verdadero castillo en el aire y una crisis es inminente.
El gobierno japonés también es consciente de la burbuja económica, y el irracional mercado inmobiliario está sacudiendo las dos políticas nacionales básicas de Japón: el "sistema básico de tierras agrícolas" y el "rejuvenecimiento del país a través de la ciencia y la tecnología". Por lo tanto, el gobierno japonés repentinamente endureció su política monetaria.
Primero, subir los tipos de interés en el corto plazo. En mayo de 1989, el Banco Central elevó la tasa de interés ultrabaja que se había mantenido durante más de dos años de 2,5 a 3,25, y luego aumentó la tasa de interés cuatro veces seguidas, hasta llegar a 6 en agosto de 1990.
En segundo lugar, el gobierno se vio repentinamente obligado a restringir el crédito y controlar el monto total del crédito inmobiliario. En 1991, los bancos comerciales dejaron de otorgar préstamos a bienes raíces y la tasa de crecimiento de M2 cayó bruscamente de la tasa de crecimiento promedio de 90 años de 11,68 a la tasa de crecimiento promedio de 91 años de 3,66, que fue muy inferior a la tasa de crecimiento del PIB nominal. de 6 ese año.
Las políticas de control macroeconómico fueron demasiado fuertes y la burbuja estalló rápidamente.
Lo primero que estalló fue la burbuja bursátil. 1990 65438 El 12 de octubre fue el día más oscuro en la historia del mercado de valores japonés.
Ese mismo día, el índice Nikkei se desplomó y el mercado de valores japonés se desplomó un 70%. Desde entonces, el mercado de valores japonés ha caído en un mercado bajista que lleva 20 años.
Los precios de las acciones cayeron bruscamente y la escala de crédito disminuyó, causando enormes pérdidas a casi todos los bancos, empresas y compañías de valores. La quiebra de la empresa provocó que una gran cantidad de bienes inmuebles de su propiedad inundaran el mercado. De repente, el mercado inmobiliario experimentó un exceso de oferta y los precios de la vivienda comenzaron a bajar. Al mismo tiempo, a medida que el espacio de arbitraje para el yen japonés continúa reduciéndose, el capital internacional comienza a huir.
En 1991, el mercado inmobiliario de Japón comenzó a colapsar. Una enorme burbuja inmobiliaria estalló en Tokio y rápidamente se extendió por todo Japón.
En 1992, el gobierno japonés introdujo una política de "impuesto al valor de la tierra", que empeoró las cosas, estipulando que todos los propietarios de tierras deben pagar una cierta proporción del impuesto cada año. Los propietarios que habían acumulado grandes cantidades de tierra durante el boom inmobiliario vendieron sus tierras uno tras otro, y el mercado inmobiliario japonés entró inmediatamente en una era de "sobreoferta".
La superposición de varios factores aceleró el colapso general de la economía inmobiliaria japonesa. Durante el período de la burbuja, los precios de la vivienda en las tres principales áreas metropolitanas (área de Tokio, área de Osaka y área de Nagoya), que eran mucho más altos que el promedio nacional, también cayeron más después del estallido de la burbuja, y la caída superó el promedio nacional.