¿Cómo deben las empresas inmobiliarias llevar a cabo el tratamiento contable de los negocios de demolición y amortización de viviendas?

1. Características de los métodos de compensación por reemplazo de derechos de propiedad de la vivienda

1. Compensación por reemplazo de derechos de propiedad de la vivienda

De acuerdo con el "Reglamento de gestión de demolición de viviendas urbanas", el Los métodos de compensación por demolición son: Hay dos tipos de compensación: compensación monetaria y reemplazo de derechos de propiedad de vivienda. Compensación monetaria significa que la agencia de tasación de viviendas evalúa el valor de la casa que será demolida por la persona demolida (unidad o individuo) en función de la ubicación, el uso, el área de construcción y otros factores de la casa demolida, y luego el desarrollador determina el monto. de compensación para la persona demolida en función del valor tasado. Luego, la liquidación se realizará en moneda. Al mismo tiempo, los certificados de propiedad de la vivienda y los certificados de uso de la tierra de las personas demolidas se devolverán al gobierno sobre bienes raíces y terrenos. departamento para cancelación. Reemplazo de derechos de propiedad significa que la agencia de tasación de viviendas evalúa el valor de la casa a demoler en función de la ubicación, el uso, el área de construcción y otros factores de la casa demolida, y luego el desarrollador utiliza una nueva casa construida por él mismo para reemplazar la demolida. casa de la persona demolida? ¿El acto de liquidar la diferencia del precio de reemplazo con base en el precio de tasación de la casa demolida y el precio de mercado de la casa de reemplazo (sujeto al precio de mercado de la casa cuando se firmó el acuerdo de compensación de demolición) o un precio preferencial. Según el método de reemplazo de derechos de propiedad, el certificado de uso de la tierra de la persona demolida se devolverá al departamento de tierras del gobierno para su cancelación. El departamento de administración de vivienda cancelará el certificado de propiedad de la casa original de la persona demolida cuando solicite la nueva. Certificado de propiedad de la casa de reemplazo.

2. Estado actual del negocio de reposición de derechos de propiedad de la vivienda

Luego de que la promotora inmobiliaria y el derribado firmaron un acuerdo de compensación por demolición, obtuvieron la antigua casa del derribado. (en adelante, la "casa demolida") ") Cuando la nueva casa (en adelante, la "casa de reubicación") cambiada por la empresa promotora inmobiliaria aún no ha sido terminada y entregada para su uso (incluso la construcción ha sido terminada). aún no iniciado), no cumple con las condiciones de reconocimiento de ingresos contables, por lo que los ingresos de la casa de reubicación no pueden reconocerse en este momento. ¿Cómo se debe realizar el tratamiento contable para la adquisición de viviendas de demolición y la entrega de viviendas para reubicación? ¿Existen en la práctica diferentes métodos de tratamiento? Algunas empresas no realizan el tratamiento contable para la adquisición de viviendas de demolición y la entrega de viviendas para reubicación?

Algunas empresas no hacen tratamiento contable al adquirir casas para demolición y entregan casas para reubicación

¿No se realiza tratamiento contable cuando la casa se derriba? ¿Se realiza tratamiento contable cuando se derriba la casa? ¿La casa se devuelve a la casa? Algunas empresas utilizan normas de intercambio de activos no monetarios para el tratamiento contable. Algunas empresas lo tratan como dos transacciones económicas: "compra" y "venta" Tratamiento contable empresarial.

3. Características del tratamiento contable y fiscal del negocio de sustitución de derechos de propiedad de la vivienda

(1) ¿Características del tratamiento contable del negocio de sustitución de derechos de propiedad de la vivienda? ¿Casas derribadas de las personas derribadas? Deben considerarse como dos transacciones económicas: “compra” y “venta” para su tratamiento contable. La razón es: De acuerdo con los requisitos básicos de la contabilidad, cada unidad debe llevar la contabilidad basándose en eventos económicos y comerciales reales. No realizar el procesamiento contable es incompatible con el principio de autenticidad. Si se procesa mediante el intercambio de activos no monetarios. El momento de recepción de la casa demolida es el mismo que el de entrega de la casa reubicada. ¿Obviamente no se aplican las normas de intercambio de activos no monetarios?

(2) ¿Características del tratamiento fiscal del negocio de reemplazo de derechos de propiedad de viviendas? ¿Compensación a los hogares demolidos con bienes raíces? Para la parte donde el área de compensación es igual al área de demolición, ¿el precio de costo se calculará en base a? el calibre de los costos de desarrollo contable. ¿Se aplica el impuesto comercial sobre las "ventas de bienes inmuebles"? Para la parte donde el área de compensación excede el área de demolición, el volumen de negocios se calcula sobre la base del precio de venta de mercado. "bienes inmuebles". El impuesto sobre la renta de las sociedades se calcula sobre la base del precio de venta en el mercado.

II.Tratamiento contable de los negocios de reposición de derechos de propiedad de viviendas

1. Tratamiento contable de las viviendas demolidas adquiridas por empresas promotoras inmobiliarias

Las empresas promotoras inmobiliarias obtienen la demolición. casas de las personas demolidas El costo de compra de la casa demolida es el precio de mercado de la casa reubicada, que se incluye en el costo de desarrollo y se lleva a cabo de acuerdo con los siguientes pasos Primero, se firma un acuerdo de compensación de demolición cuando se derriba. Cuando se entrega la casa al demoledor, la empresa promotora multiplica el área de reemplazo de los derechos de propiedad por el área de reemplazo estipulada en el contrato. El costo de determinar el precio de mercado de la vivienda reubicada se incluye en el "costo de desarrollo" porque no lo hace. ¿Cumple las condiciones de reconocimiento de ingresos en este momento? La cuenta correspondiente debe reconocerse como una "cuenta recibida por adelantado". En segundo lugar, si la empresa promotora de bienes raíces otorga a las personas demolidas un descuento para comprar el área que excede los derechos de propiedad de reemplazo. Esta parte del descuento (es decir, la diferencia entre el precio de mercado y el precio preferencial del área que excede el área de reposición de derechos de propiedad) también debe incluirse en el costo de compra de la casa demolida, es decir, el ajuste y aumento de. ¿"Costos de desarrollo" y "cuentas recibidas por adelantado"? El tercero es cómo Según el acuerdo de compensación por demolición, la empresa de desarrollo inmobiliario debe pagar una diferencia de precio adicional a las personas demolidas, porque. el costo se ha incluido en el costo de acuerdo con el precio de mercado en el paso 1 anterior, ¿deberían reducirse las "cuentas recibidas por adelantado" en este momento, en cuarto lugar, cuando una empresa de desarrollo inmobiliario recibe un pago preferencial de una persona demolida por la compra? una casa que excede el área de reposición de derechos de propiedad o el precio de mercado, debe reconocerse como una "cuenta recibida por adelantado". En quinto lugar, la casa demolida se entrega al demoledor y la casa reubicada cumple con las condiciones de prepago. Los impuestos y recargos se calculan al final del mes siguiente. El tratamiento contable es el mismo que el del negocio inmobiliario normal.

2. Distribución del coste de las casas derribadas

Si la empresa promotora inmobiliaria planea desarrollar por fases, el coste de las casas derribadas debe distribuirse entre las fases según el proporción del área de construcción, en lugar de solo ¿Corre a cargo de la casa de reubicación o de una determinada fase de la misma?

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3. Tratamiento contable de la entrega de viviendas de reubicación

¿Se entrega la vivienda de reubicación para su uso? ¿Se debe considerar como venta de la vivienda de reubicación a la persona derribada a precio de mercado? se cumplen las condiciones para el reconocimiento de los ingresos por ventas de productos básicos. ¿Reconocido como "ingreso de explotación"? ¿Reconocido como "cuentas recibidas por adelantado" antes de la reversión?

3. Tratamiento fiscal del reemplazo de derechos de propiedad de viviendas

De acuerdo con las leyes y regulaciones fiscales pertinentes, el negocio de reemplazo de derechos de propiedad implica principalmente impuestos comerciales, impuestos sobre la renta corporativa, impuestos sobre el valor agregado de la tierra y otros impuestos y la emisión de las facturas correspondientes, etc. ¿El tratamiento fiscal específico es el siguiente?

1. Tratamiento fiscal del impuesto empresarial

Según el Aviso N° 462 [1999] N° 462 de la Oficina de Impuestos Locales de Shenzhen sobre Impuestos Locales Municipales de Shenzhen. Aviso de la Oficina sobre cuestiones de impuestos comerciales relativas a la demolición y reconstrucción de ciudades antiguas "Disposiciones:" Para los desarrolladores que lleven a cabo la demolición y reconstrucción de ciudades antiguas de acuerdo con los requisitos del departamento de planificación urbana y construcción del gobierno local, y compensen a los demolidos Para los hogares con terrenos, el cálculo del volumen de negocios aprobado se basará en lo dispuesto en el artículo 15 de los detalles de implementación del Reglamento Interino del Impuesto Comercial. El impuesto comercial sobre la "transferencia de derechos de uso de la tierra" se aplica al área de compensación por la demolición. hogares que es igual al área de demolición. El impuesto comercial sobre la "venta de bienes inmuebles" se calcula sobre la base del precio de costo de casas residenciales similares para el área de compensación que excede la parte del área demolida. De las Reglas de Implementación del Reglamento Provisional del Impuesto Comercial, el impuesto comercial de las 'ventas de bienes inmuebles' se calcula y grava el volumen de negocios verificado". En cuanto al tiempo para el cálculo y pago del impuesto comercial, existen principalmente los siguientes tres puntos. Primero, porque el inmueble alcanza las condiciones de preventa: solo se puede vender al exterior después de obtener la licencia de preventa. Por lo tanto, sólo cuando se cumplan las condiciones de preventa, se podrá pagar por adelantado el impuesto comercial por el área de reemplazo de derechos de propiedad y la diferencia entre el precio de mercado y el precio preferencial por la parte que exceda el área de reemplazo de derechos de propiedad. El segundo es cuando se cumplen las condiciones de preventa y se cobra el pago de la casa que excede el área de reemplazo de los derechos de propiedad. El tercero es cuando se reubica la casa. entregado a la persona derribada El prepago anterior es Los impuestos deben transferirse a impuestos y recargos comerciales.

2. Tratamiento fiscal del Impuesto sobre la Renta de las Sociedades

Según Guoshuifa [2009] N° 31 “Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre la Renta de las Sociedades en las Empresas de Desarrollo y Operación Inmobiliaria”, Artículo 7 estipula que "la empresa desarrollará productos para donaciones, patrocinios, beneficios a los empleados, premios, inversiones externas, distribución a accionistas o inversores, pago de deudas, intercambio por activos no monetarios de otras empresas, instituciones e individuos, etc.". como la transferencia de propiedad o derechos de uso de los productos desarrollados o La realización de ingresos (o ganancias) se reconoce cuando los derechos de beneficio se obtienen efectivamente.

El método y orden de reconocimiento de los ingresos (o ganancias) se determinará con base en el precio de venta en el mercado de productos similares desarrollados por la empresa en el período más reciente o en el mes más reciente del presente año, el cual será determinado por el impuesto competente. autoridades con referencia al valor razonable del mercado local de productos desarrollados similares y determinado con base en el margen de costo-beneficio de los productos desarrollados. La tasa de rentabilidad de los productos desarrollados no será inferior a 1.500. La relación específica será determinada por las autoridades fiscales competentes."

3. Tratamiento fiscal del impuesto sobre el valor añadido del suelo