¿Qué pasó el ex "Rey de la Tierra de Shenzhen" cuando desapareció de Zhongzhou Holdings?
Qin Jiali/de Beijing
Zhongzhou Holdings no parece estar fuera de problemas.
En el informe semestral publicado el 21 de agosto, Zhongzhou Holdings mostró que "el aumento de los ingresos no aumenta las ganancias". Los ingresos operativos en la primera mitad del año fueron de 356,543806 millones de yuanes, un año después. -aumento anual de casi el 50%; el beneficio neto fue de 65.438 millones de yuanes, una disminución del 20%.
Desde que las ventas superaron los 10 mil millones de yuanes en 2015, Zhongzhou Holdings ha estado rondando el umbral de los 10 mil millones de yuanes. Tras el récord de ventas de 1.552,1 mil millones de yuanes en 2019, la compañía redujo su objetivo de ventas para 2020 a 130 millones de yuanes. En la primera mitad del año, las ventas de Zhongzhou Holdings ascendieron a 60.100 millones de yuanes, alcanzando el objetivo de 45 para todo el año.
En 1993, Chapman Huang Guangmiao fundó la empresa de desarrollo inmobiliario Zhongzhou Group. En 2013, al controlar la plataforma de cotización de bienes raíces Shenzhen SASAC, logró una cotización en la curva de acciones A. En este momento, Zhongzhou Holdings es la única plataforma de cotización de bienes raíces del Grupo Zhongzhou Huang Guangmiao y sus partes concertadas poseen el 52,8% del capital social total de Zhongzhou Holdings.
Actualmente, esta establecida empresa inmobiliaria de Shenzhen se enfrenta al problema del estancamiento del desarrollo y la construcción de su negocio principal. En el momento más destacado, Zhongzhou Holdings adquirió parcelas de tierra centrales como Shenzhen Huangjintai y el distrito 26 de Baocheng a través de adquisiciones de capital, y fue conocido como el "Rey de la Adquisición de Tierras en Shenzhen". En los últimos años, los proyectos antes mencionados han sido controvertidos debido a la cuestión de los "terrenos inactivos" y el progreso general de la construcción del proyecto de la empresa ha sido lento. Al 30 de junio, el inventario de Zhongzhou Holdings era de 3.365.438 37 millones de yuanes, lo que representa el 71,14% de los activos totales; las provisiones por depreciación del inventario eran de 797 millones de yuanes.
“Por falta de dinero y de condiciones para el desarrollo del proyecto, el ritmo de ventas de Zhongzhou Holdings ha sido muy lento en los últimos años. Si su escala de desarrollo continúa disminuyendo, habrá una mayor incertidumbre en su camino de desarrollo futuro. ”. Algunas personas internas comentaron sobre esto.
Aumentar los ingresos no aumentará los beneficios
En el último informe semestral, esta consolidada empresa inmobiliaria aún mostraba sus propias características. Como lugar de nacimiento del grupo, la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao representa actualmente el 80% del valor vendible nacional de Zhongzhou Holdings.
Además, desde el puro desarrollo inmobiliario en los primeros años hasta la cobertura completa de la gestión hotelera, la gestión de propiedades, la gestión de activos, la inversión de capital y otros negocios, Zhongzhou Holdings ha tenido buenos resultados en algunos "negocios secundarios". Su informe semestral indicó que en el primer semestre de 2020, el segmento de activos de la compañía tuvo ingresos operativos de 620 millones de yuanes, lo que proporcionó un refugio seguro para los edificios comerciales y de oficinas con un área de propiedad rentable de aproximadamente 246.000 metros cuadrados; una tasa de ocupación promedio de 88. Debido al aumento de los ingresos por ventas, la contraprestación por las acciones enajenadas y la financiación neta, los flujos de efectivo netos de las actividades operativas, de inversión y de financiación de la empresa se han vuelto sucesivamente positivos.
Sin embargo, varios puntos positivos no pueden ocultar las pérdidas de Zhongzhou Holdings. En el primer semestre de 2020, los ingresos operativos de la empresa fueron de 356.543.806 yuanes, un aumento interanual de 4.765.438 06; el beneficio neto atribuible a los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa fue de 65.438.055 millones de yuanes, una disminución interanual de 23.654. 38 0,7. El resultado general es que los ingresos aumentan sin aumentar las ganancias.
Durante el período del informe, el área de ventas de bienes raíces de Zhongzhou Holdings fue de 253.000 metros cuadrados y el monto de las ventas fue de 6.065438 millones de yuanes, una disminución del 2,4% respecto al mismo período del año pasado. Según su objetivo de ventas de 654.38033 millones de yuanes en 2020, el objetivo del primer semestre es de unos 45.
En comparación con resultados anteriores, este resultado no es demasiado sorprendente. De 2016 a 2019, el monto de ventas de Zhongzhou Holdings fue de 105,85 millones de yuanes, 14495438 millones de yuanes, 131,72 millones de yuanes, 6548 055,500555686 En los últimos años, cuando muchas empresas de bienes raíces alcanzaron una escala de 100 mil millones de yuanes, esta antigua empresa. p>
Actualmente la presión para el pago de la deuda sigue siendo alta.
Al 30 de junio, los activos totales de Zhongzhou Holdings eran de 46,58 mil millones de yuanes, un aumento interanual de 3,19; el saldo de efectivo y equivalentes de efectivo era de 4,4 mil millones de yuanes; los pasivos totales eran de 38,39 mil millones de yuanes, de los cuales 421,9 mil millones de yuanes eran; los pasivos no corrientes con vencimiento en un año. Los préstamos a largo plazo para el período ascienden a 2.923 millones de yuanes, y otros pasivos no corrientes a un año son 129.500 millones de yuanes. Los pasivos a corto plazo pueden no estar cubiertos por el flujo de caja.
De hecho, la rentabilidad de Zhongzhou Holdings ha aumentado y disminuido en los últimos años, y el avance general no es grande. De 2015 a 2019, los ingresos operativos anuales de la compañía fueron de 5.048 mil millones de yuanes, 865.438,16 millones de yuanes, 8.650 millones de yuanes, 7.940 millones de yuanes y 7.213 millones de yuanes, respectivamente. Las tasas de crecimiento interanual fueron 65,26, 60,78, 6,5, -8,2 y -9,18 respectivamente. Los beneficios netos atribuibles a los accionistas de la empresa matriz fueron 4.065438 millones de yuanes, 2.665438 millones de yuanes, 6.65438 millones de yuanes, 447 millones de yuanes y 787 millones de yuanes respectivamente; las tasas de crecimiento interanual fueron 30,80, -35,06 y 136,19 respectivamente; , -27,41 y 76,22.
2019 es un caso especial en los últimos años. Durante este período, los ingresos de la empresa disminuyeron, pero su beneficio neto aumentó. También fue este año cuando Zhongzhou Holdings cayó en la paradoja de "vender niños a cambio de sangre": si se excluyen los 953 millones de yuanes procedentes de la venta de la filial de Zhongzhou Holdings en Hong Kong, los beneficios de la empresa siguieron cayendo durante dos años consecutivos. años después de 2018. Después de deducir las ganancias y pérdidas no recurrentes, el beneficio neto atribuible a la empresa matriz durante el año fue de 89 millones de yuanes, una disminución interanual del 76,3%.
En 2020, Zhongzhou Holdings no parece haberse retirado por completo de la opinión pública de "vender niños". En junio, Zhongzhou Capital, una subsidiaria de propiedad total del Grupo, llegó a un acuerdo de transferencia de capital con Shenzhen Dax Technology Co., Ltd. para vender su participación accionaria 19.9438 04 en Shenzhen Construction Engineering Group Co., Ltd. a la otra parte. por un importe de 240 millones de yuanes. Sin embargo, Zhongzhou Holdings declaró que el propósito de esta venta es centrarse en el negocio principal y optimizar la gestión de los derechos de propiedad de la empresa, y no afectará las ganancias ni las pérdidas.
"Indigestión" de inventario
La escala se ha estancado en los últimos años. Zhongzhou Holdings está mostrando un ritmo de transformación similar al de un caracol, y la expansión y construcción de sus reservas son conservadoras.
De 2015 a 2019, las áreas de construcción recién iniciadas de Zhongzhou Holdings fueron 660.300 metros cuadrados, 594.200 metros cuadrados, 1.331.800 metros cuadrados y 989.000 metros cuadrados respectivamente. Las tasas de crecimiento interanual fueron -11,42, -10,01, 127,85, -1,63 y -25,74 respectivamente.
Al 30 de junio de este año, entre los 24 principales proyectos de desarrollo de Zhongzhou Holdings, 21 proyectos tienen un área completada de 0 y 15 proyectos tienen un área completada acumulada de 0. Según estimaciones preliminares, Zhongzhou Holdings tiene millones de metros cuadrados de banco de tierras en estado "inactivo", y la mayoría de las adquisiciones de tierras se realizaron hace dos años.
En términos de nuevas reservas de terreno, de 2015 a 2019, Zhongzhou Holdings agregó 1.470.600 metros cuadrados, 207.300 metros cuadrados, 987.800 metros cuadrados, 244.900 metros cuadrados y 136.200 metros cuadrados respectivamente; La superficie fue de 2.145.700 metros cuadrados respectivamente, 5.148 millones de metros cuadrados, 16,84 metros cuadrados, 385.600 metros cuadrados.
En el primer semestre de este año, Zhongzhou Holdings no adquirió terrenos públicamente. Recientemente, ganó un terreno en agosto de este año. Su filial Baoli Real Estate adquirió un terreno comercial y residencial en Huizhou a un precio de reserva de 2,16 millones de yuanes. En conjunto, el nuevo banco de terrenos de la compañía y el área de construcción recién iniciada alcanzaron su punto máximo alrededor de 2017 y han mostrado una tendencia a la baja en los últimos dos años.
No sólo se ha ralentizado la adquisición de tierras, sino que Zhongzhou Holdings también ha reducido su “velocidad de tortuga”, lo que también ha provocado una caída de los precios de los inventarios. Al 30 de junio, el inventario de Zhongzhou Holdings era de 3.365.438,37 millones de yuanes, lo que representa el 71,14% de los activos totales; la provisión actual para la disminución del precio del inventario es de 797 millones de yuanes, lo que implica 65.438,04 proyectos en construcción y completados en Chengdu, Huizhou y Wuxi.
Zhang Bo, director de sucursal de 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo: “Las provisiones por deterioro se refieren al hecho de que parte del inventario en sí se venderá a un ritmo lento y con poca atención del usuario durante las ventas. proceso.Esto está en línea con el proyecto. La ubicación, el producto del proyecto en sí y el ritmo de ventas tienen una cierta relación.
Si su escala de desarrollo continúa disminuyendo y el ritmo de desarrollo continúa siendo lento, de hecho habrá una gran incertidumbre en su trayectoria de desarrollo futuro. ”
El antiguo “Rey de la Tierra de Shenzhen” se ha ido desvaneciendo gradualmente.
De hecho, Zhongzhou Holdings alguna vez mereció el título de “Rey de la Tierra de Shenzhen”, pero en los últimos años, su presencia en el campamento base se ha desvanecido
Zhongzhou Holdings siempre ha sido bueno en la adquisición de derechos sobre la tierra mediante renovación urbana, adquisiciones corporativas, inversiones de capital, etc. Actualmente, sus proyectos más importantes, como Shenzhen Huanghuangtai Land y Baocheng. El distrito 26 se obtuvo indirectamente mediante la adquisición de acciones. A principios de 2017, la empresa lanzó una estrategia de reestructuración a gran escala con China South City, que también es una empresa "con sede en Shenzhen", y planeaba adquirir 23,2 acciones de China South City. , en parte porque posee más de 40 millones de metros cuadrados de terreno en las Reservas de la Ciudad del Sur de China en todo el país. Aunque la adquisición finalmente fue abortada debido a cambios en las fuentes de financiación y el entorno del mercado de valores, Zhongzhou Holdings, que perdió la oportunidad de MA, aceleró su avance. reposición de las reservas de tierras en el mercado de subastas local en 2017, que fue del 4% en comparación con el año anterior.
Sin embargo, debido a la "mala suerte" o la "indigestión", las tierras ociosas de Zhongzhou Holdings. El problema en Shenzhen ha atraído mucha atención en los últimos dos años.
En la actualidad, la empresa ha recibido mucha atención. El único proyecto en construcción en Shenzhen es el Centro de Logística Internacional Sungang en el distrito de Luohu. una inversión estimada de 9.465 millones de yuanes, superando los activos netos totales de la empresa. Desde el inicio de la construcción en 2014, el avance del proyecto ha sido de 10, por lo que se ha cuestionado el lento progreso de la empresa. Los proyectos previstos para desarrollarse en Shenzhen incluyen el Huangjintai. parcela de tierra y el proyecto del Distrito 26 de Baocheng Han pasado tres años desde que se obtuvieron los derechos de tierra y la construcción aún está en proceso de firmar la compensación de demolición La escala de inversión aún es incierta en abril de este año; Zhongzhou Holdings había negociado durante casi 20 años y finalmente "desapareció" y fue recuperada por el gobierno debido a su inactividad.
Se entiende que el proyecto Huangjintai está ubicado en el área central comercial de la estación de tren norte de Shenzhen en Longhua. El distrito fue desarrollado conjuntamente por Huadian Real Estate, Longhua Company y Dongbao Company en 1991. En 2001, Zhongzhou Holdings adquirió indirectamente parte del proyecto mediante la adquisición de Huadian Real Estate. Sin embargo, en los años siguientes, el proyecto Huangjintai se quedó estancado. Debido a disputas de propiedad, varias demandas presentadas por Huadian Real Estate y Dongbao Company para "monopolizar" los derechos e intereses del proyecto Huanghuangtai fueron desestimadas en marzo de este año, el Tribunal Popular Superior Provincial de Guangdong dictó una sentencia definitiva que disfrutaba Dongbao Company. 10% de las ganancias del proyecto. Derechos compartidos, lo que significa que Zhongzhou Holdings posee el 90% del capital del proyecto Huangjintai a través de Huadian Real Estate.
En el proceso de involucrarse en disputas de propiedad, el proyecto Huangjintai. El terreno fue adquirido por la Comisión de Planificación Municipal y Recursos Terrestres de Shenzhen en 2013. Se identificó como terreno inactivo y se incluyó en el plan de desarrollo. En abril de este año, Zhongzhou Holdings anunció que actualmente hay aproximadamente 285.000 metros cuadrados de terreno en el proyecto Huangjintai. Según el plan de compensación, el gobierno recuperará los derechos de uso de la tierra y entregará 90.000 metros cuadrados de tierra reservada a Zhongzhou Holdings. En proporción de área, Zhongzhou Holdings puede poseer aproximadamente 450.000 metros cuadrados de terreno en Huangjintai.
En este punto, el terreno restante de Huangjintai puede haberse convertido en uno de los pocos proyectos en Shenzhen en los que Zhongzhou Holdings puede ejercer su influencia. Zhongzhou Holdings declaró en su informe semestral de 2020 que "el proyecto Golden Terrace está ubicado en el área comercial central de la estación norte de Shenzhen, distrito de Longhua, con condiciones de ubicación superiores. La compañía espera invertir 665,438 44 millones de yuanes en él". La construcción comenzará en junio de 2020 y finalizará en mayo de 2024.
En la actualidad, a excepción de algunas propiedades propias en alquiler, el proyecto de Shenzhen ya no figura en la lista de ventas de proyectos importantes divulgada por Zhongzhou Holdings. Chengdu, Huizhou y las ciudades del este de China se están convirtiendo en las de la empresa. principales fuentes de ingresos.
Es necesario cumplir la promesa de "inyectar activos en la plataforma de cotización".
Todo depende de las personas, y la trayectoria de desarrollo de una empresa estará, en última instancia, relacionada con el controlador real.
Nacido en Shantou, Guangdong, salió a ganarse la vida y empezó un negocio cuando era un adolescente, e hizo su primera fortuna con piezas de automóviles. Se mudó a Hong Kong en 1993 y fundó Zhongzhou Group ese mismo año. Como muchos Chapman, Huang Guangmiao es discreto, proactivo y bueno en los negocios.
Huang Guangmiao y Zhongzhou Group aparecieron en la industria inmobiliaria después del año 2000.
Basándose en diversas cooperaciones con CITIC South China Group e inversiones en proyectos municipales y renovación de la ciudad antigua, se ha convertido gradualmente en una importante empresa inmobiliaria en Shenzhen.
En 2013, Zhongzhou Real Estate, una filial del grupo, adquirió los derechos de control de Shenzhen Great Wall Investment Holdings Co., Ltd. (en adelante, "Shenzhen Great Wall") de manos de Luen Thai. y cambió su nombre a "Shenzhen Zhongzhou Investment Holdings Co., Ltd." (en lo sucesivo, "Zhongzhou Holdings"), logrando así cotizar en la curva de acciones A. Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales de Shenzhen La Gran Muralla de Shenzhen se transformó en la era Zhongzhou y se convirtió en la principal plataforma financiera del Grupo Zhongzhou.
Entrar en el mercado de capitales ha traído nuevas oportunidades de negocio al Grupo Zhongzhou. En los últimos años, Zhongzhou Group ha completado su diseño nacional desde la antigua Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao. Sin embargo, después de que Curve se hiciera pública, la solución propuesta por la empresa a la competencia horizontal aún no se ha materializado. En las plataformas de interacción con inversores, cómo evitar la competencia horizontal siempre ha sido una pregunta que los inversores chinos suelen plantearse.
Según el compromiso de Zhongzhou Real Estate tras cazar con éxito la Gran Muralla en 2013, la empresa propondrá soluciones a la competencia horizontal en un plazo de cinco años e inyectará activos en empresas que cotizan en bolsa mediante la emisión de acciones para comprar activos y compras en efectivo. y otros métodos permitidos por las leyes y reglamentos.
Huang Guangmiao también prometió en 2015 que Zhongzhou Holdings sería la única plataforma para su negocio de ventas y desarrollo inmobiliario. Dentro de 3 años, transferiré gradualmente los derechos de uso de suelo no desarrollado que controlo y que actualmente tengo a otras empresas, a Zhongzhou Holdings o a terceros no relacionados.
Se ha alcanzado el nodo. Los activos del Grupo Zhongzhou se han inyectado en la empresa que cotiza en bolsa y el plan está a la espera de realizarse. Aunque 2065438 En mayo de 2008, Zhongzhou Holdings emitió un anuncio de suspensión comercial, afirmando que el Grupo Zhongzhou planeaba inyectar múltiples proyectos en empresas que cotizan en bolsa con un monto de transacción de más de 3.500 millones de yuanes, este plan de activos se canceló apenas el mes pasado debido a " "Todavía existen ciertas deficiencias en los activos, incluido el hecho de que algunos proyectos de bancos de tierras no se han desarrollado sustancialmente más allá del período del contrato y algunos activos están hipotecados".
Se entiende que estos activos incluyen el edificio Shenzhen Zhongzhou, las tiendas Yicui Garden Fase I y Fase II, Zhongzhou Xintiandi y otros proyectos inmobiliarios, algunos proyectos de bancos de tierras en Qingdao y Huiyang, y Shenzhen Zhongzhou Commercial Management Co. ., Ltd. 99,50 acciones, Shenzhen Langyi Property Management Co., Ltd. 72 acciones, Shenzhen Zhongzhou Wealth Creation Management Co., Ltd. 95 acciones, Shenzhen Zhongzhou Technology Venture Capital Co., Ltd. 95 acciones, actualmente
De hecho, después de muchos años de control profesional por parte de Zhongzhou Holdings, Huang Guangmiao se ha retirado detrás de escena. El actual presidente de la sociedad que cotiza en bolsa es Yao Ribo, nacido en CITIC Real Estate. En una reunión anual posterior a la cotización de las acciones A, Huang Guangmiao dijo que su sueño de establecer una empresa que cotiza en bolsa se había hecho realidad. Pero todavía hay muchas presiones sobre los activos que esperan ser resueltas.
En el último informe semestral, la gestión de fondos se ha convertido en una palabra clave en el plan 2020 de Zhongzhou Holdings. Según los informes, este año Zhongzhou Holdings hará de la recaudación de ventas una máxima prioridad durante todo el año, fortalecerá la gestión del presupuesto, se esforzará por revitalizar los fondos regulatorios y prestará atención a la gestión del flujo de caja. Por un lado, seguiremos ampliando los canales de financiación y explorando nuevos modelos de financiación, por otro lado, seguiremos implementando concienzudamente la gestión del plan de capital y la gestión de costes;
Desde la perspectiva del mercado secundario, Zhongzhou Holdings es una de las pocas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa cuyo precio de las acciones es inferior a los activos netos por acción. La compañía cerró a 9,43 yuanes por acción el 1 de agosto, cifra inferior a los activos netos por acción de 11,73 yuanes. Para recuperar la confianza de los inversores, Ten Billion Continent todavía tiene que luchar.