¿Cuáles son los tipos y características de los contratos de construcción?
1. Según el alcance y cantidad de la contratación de proyectos, se puede dividir en contratación general de proyectos de construcción, contratación de proyectos de construcción y subcontratación.
2. Según el método de fijación de precios, se puede dividir en tres tipos: contrato de suma global, contrato de precio unitario y contrato de costo más tarifa.
1) Contrato de suma global
Los contratos de suma global se dividen en contratos de precio fijo, contratos de precio ajustable y contratos de suma global de cantidad fija.
(1) Contrato de precio fijo
Las partes del contrato se basarán en los planos y las especificaciones de cantidad del proyecto en el momento de la oferta, y el contratista se encargará de la implementación de el contrato de acuerdo al precio del contrato aceptado por el propietario al momento de la licitación, con una garantía mínima hasta la muerte. Durante la ejecución del contrato, si el propietario no solicita cambios en el contenido original del contrato, después de completar el contenido del trabajo del contrato, el pago del proyecto se pagará de acuerdo con el precio del contrato independientemente de los gastos reales incurridos por el contratista. En esta forma de contrato, el contratista debe considerar los principales riesgos en la ejecución del contrato, por lo que el precio de la oferta es generalmente más alto.
En términos generales, las condiciones aplicables para un contrato de precio fijo son: la profundidad del diseño en el momento de la licitación ha alcanzado la etapa de diseño del plano de construcción y no se producirán cambios importantes en el diseño durante la ejecución del contrato; El proyecto es de pequeña escala y no es técnicamente complejo. Los proyectos pequeños y medianos, o partes simples de ingeniería del trabajo por contrato, tienen períodos de contrato más cortos, generalmente contratos dentro de un año.
(2) Contrato de suma global ajustable
Este tipo de contrato es básicamente el mismo que el contrato de suma global fija, pero el período del contrato es más largo (más de 1 año). Con base en lo anterior, se agrega una cláusula para ajustar el precio del contrato debido a las fluctuaciones del precio de mercado y otros factores durante la ejecución del contrato. Los métodos de ajuste de precios comúnmente utilizados incluyen:
(1) Método de certificación documental. Durante la ejecución del contrato, el documento de ajuste de precio se ejecutará cuando las autoridades competentes pertinentes acordadas en el contrato o el departamento administrativo de construcción local emitan documentos de ajuste de precio.
② Método de ajuste del precio de lista. El método de ajuste de lista significa que durante la ejecución del contrato, el contratista informa al propietario la diferencia entre las ventas reales y el precio base cotizado en el formulario de cotización en función de la lista comprada real y la cantidad de mano de obra. En este tipo de contrato de precios, el contenido y el precio base que permiten ajustes de precios deben estar claramente establecidos en los términos. Si bien los elementos no incluidos también se ven afectados por las fluctuaciones de precios, no serán ajustados y serán tratados según los riesgos asumidos por ambas partes.
③Método de ajuste del precio de la fórmula. Los ajustes se realizan según una fórmula acordada.
(3) Contrato de precio total por cantidad fija.
En la cotización de cantidad del proyecto, el propietario enumera la cantidad de implementación del proyecto por proyecto unitario y el contenido del trabajo del subproyecto. El contratista completa el precio unitario directo de cada contenido por separado y luego resume y calcula. el precio total, y en base a esto firmar un contrato. Una vez completado todo el contenido del trabajo original del contrato, el propietario deberá pagar todos los honorarios al contratista en función del precio total. Si se agregan cambios de diseño o nuevo contenido de trabajo a mitad de camino, la nueva cantidad de trabajo se calculará utilizando el precio unitario determinado en el contrato y se ajustará el precio total.
2) Contrato de precio unitario
El contratista debe completar el precio unitario según el contenido del subproyecto en la cotización de cantidad del proyecto y calcular el monto de liquidación multiplicando el monto real completado. cantidad del proyecto por el precio unitario cotizado. El precio unitario cotizado por el contratista debe ser un precio unitario integral que incluya varios costos de amortización, no un precio unitario de costo directo. A menos que existan circunstancias especiales durante la ejecución del contrato, generalmente no se permite cambiar el precio unitario. El principio de implementación del contrato de precio unitario es que durante el proceso de implementación del contrato, las cantidades del subproyecto en la lista de cantidades pueden fluctuar, pero el precio unitario del contenido del trabajo permanece sin cambios y el pago de liquidación se basa en el precio real. cantidad del proyecto completado. Por lo tanto, el precio del contrato calculado multiplicando la cantidad de trabajo estimada en la cotización de la oferta por el precio unitario cotizado no es necesariamente el monto total que recibirá el contratista después de completar las tareas especificadas en el contrato, y puede ser mayor o menor.
Hay tres contratos de precio unitario comúnmente utilizados: contratos de precio unitario, contratos de precio unitario puro y contratos mixtos de precio unitario y precio total.
(1) Estimar el precio unitario del contrato de la cantidad del proyecto.
Al ofertar, el contratista debe completar el precio unitario correspondiente según el contenido del trabajo y la cantidad estimada del proyecto que figuran en el formulario de cotización de cantidad, y luego calcular el precio del contrato de forma acumulativa. En este momento, el precio unitario debe ser el precio unitario integral después de tener en cuenta varios gastos de amortización, es decir, el precio del producto terminado, excluyendo otros gastos. Durante el proceso de ejecución del contrato, la cantidad real del proyecto completado multiplicada por el precio unitario se utiliza como base para el pago y la liquidación, y los riesgos en el proceso de ejecución del contrato se comparten razonablemente. Dependiendo de la duración del período del contrato, los contratos de precio unitario también se pueden dividir en contratos de precio unitario fijo y contratos de precio unitario ajustable. El método de ajuste de precio es el mismo que el de los contratos de suma global.
(2) Contrato de precio unitario puro
Los documentos de licitación solo proporcionan la lista de elementos de trabajo, el alcance del proyecto y las instrucciones necesarias para cada proyecto, pero no proporcionan la cantidad de trabajo. Los postores solo necesitan cotizar el precio unitario de cada proyecto y completar la liquidación de las cantidades del proyecto en función de las condiciones reales durante el proceso de implementación. Dado que el sitio de construcción y las condiciones ambientales externas del mismo proyecto son diferentes, los costos reales invertidos por el contratista también son diferentes, por lo que no es fácil completar con precisión el precio unitario basándose únicamente en el contenido del trabajo. Además, en la compleja situación en la que los costos indirectos se asignan a múltiples tipos de trabajo, todavía hay algunos contenidos del proyecto que son difíciles de calcular. El uso de contratos de precio unitario puro a menudo causa problemas durante el proceso de liquidación e incluso conduce a disputas contractuales.
(3) Contrato mixto de precio unitario y precio total
Este contrato es una combinación de un contrato de precio total y un contrato de precio unitario. Para piezas con contenido simple y cantidades precisas del proyecto, se adopta el método de contratación de contrato general; para piezas con tecnología compleja y estimaciones de grandes cantidades de proyecto, se adopta el método de contratación de precio unitario. Sin embargo, cabe señalar que el alcance del trabajo definido por los dos métodos de fijación de precios debe especificarse en el contrato.
3) Contrato de coste más honorarios
Un contrato de coste más honorarios divide la inversión real del proyecto en dos partes: el coste directo y la compensación que el contratista merece después. completando el trabajo. Los costos directos incurridos durante el proceso de ejecución serán reembolsados por el propietario y la remuneración correspondiente se pagará al contratista en la forma estipulada en el contrato. Los contratos de costo más honorarios se aplican principalmente a proyectos de emergencia o proyectos de restauración posteriores a un desastre que se diseñan y construyen al mismo tiempo. El contrato se firma con el contratista mediante negociación. Debido a que al firmar un contrato, el propietario no puede proporcionar información detallada para que el contratista cotice con precisión, el método de cálculo de la remuneración sólo puede acordarse en el contrato. Según los diferentes métodos de cálculo de la remuneración, los contratos de costo más remuneración se dividen en cuatro tipos: contrato de costo más remuneración de porcentaje fijo, contrato de costo más remuneración fija, contrato de costo más remuneración flotante y contrato de costo objetivo más contrato de recompensa y castigo.
(1) Contrato de coste más comisión porcentual fija
Al firmar el contrato, las partes acuerdan que la remuneración se calculará en base al coste directo real multiplicado por un porcentaje concreto. La expresión del costo total de este proyecto de contrato es:
C﹦Cd(1﹢P)
Entre ellos: c costo total;
Cd realmente Costo incurrido directamente;
Una proporción fija de la remuneración acordada de antemano por la Parte A.
Como se puede observar en la fórmula, la compensación disponible para el contratista aumentará a medida que aumenten los costos directos. Aunque el contrato es simple y fácil de firmar, no alienta al contratista a preocuparse por acortar el período de construcción y el costo durante el proceso de implementación.
(2) Contrato de coste más honorario fijo
La remuneración se pacta en el contrato como un valor fijo, y la expresión de cálculo es:
C﹦ Cd﹢F
p>Entre ellos: c costo total;
Cd costo directo real
f.
Aunque esta forma de contrato no puede incitar al contratista a preocuparse por reducir los costos directos, el contratista también se preocupará por acortar el período de construcción para obtener el pago completo lo antes posible y reducir la inversión en gestión.
(3) Contrato de coste más tarifa flotante
Al firmar el contrato, las dos partes acuerdan previamente el coste esperado y la retribución fija del proyecto, así como la recompensa y Método de cálculo del castigo después de comparar el costo directo real con el costo esperado. La expresión de cálculo es:
El costo directo real de Cd;
El costo esperado acordado por ambas partes cuando Co firmó el contrato;
La recompensa y penalización parte de △F puede ser un porcentaje. También puede ser un número absoluto, y no es necesario que las recompensas y los castigos se basen en el mismo estándar de cálculo.
Este tipo de contrato suele estipular que cuando los sobrecostos reales se reduzcan y la remuneración se reduzca, el importe de la remuneración básica original será el límite máximo de la reducción. En teoría, esta forma de contrato no representa demasiado riesgo para ambas partes y también permite al contratista preocuparse por reducir costos y acortar el período de construcción. Sin embargo, en las operaciones reales, es difícil estimar con precisión el costo esperado como estándar para las recompensas y los castigos, y éste suele ser el foco de las negociaciones entre las dos partes.
(4) Contrato de costo objetivo más recompensa y penalización
Cuando es urgente comenzar la construcción con un diseño preliminar aproximado o especificaciones de ingeniería, se puede basar en el volumen estimado aproximado del proyecto. y apropiado La lista de precios unitarios se utiliza como una estimación aproximada del costo objetivo. A medida que el diseño se profundiza gradualmente, se pueden ajustar la cantidad del proyecto y el costo objetivo. Al firmar un contrato, el método de cálculo de la remuneración básica y las bonificaciones y penalizaciones se acuerda en forma de porcentaje en función del coste objetivo estimado en ese momento.
En el momento de la liquidación final, si los costos directos reales exceden el límite preacordado del costo objetivo (como el 5%), se deducirán de la remuneración básica. Si los costos directos reales exceden la proporción acordada, el contratista. será responsable. Por otro lado, si hay un ahorro (también debería haber un límite de rango), se debe aumentar el salario. La fórmula es la siguiente:
Para obtener más información sobre licitaciones de ingeniería/servicios/adquisiciones y para. Para aumentar la tasa de adjudicación de ofertas, puede hacer clic en el sitio web oficial de servicio al cliente Consulta gratuita en la parte inferior:/#/? fuente=bdzd