¿La hipoteca de construcción en curso incluye el terreno?

1. ¿La hipoteca para proyectos en construcción incluye terreno?

La hipoteca sobre construcción en curso incluye el terreno. Los certificados inmobiliarios y los derechos de uso de la tierra son interdependientes. La hipoteca integral sobre bienes raíces es un sistema legal que "donde va la casa, la tierra va con la casa". Por lo tanto, la construcción en curso está hipotecada, lo que significa que se incluye el terreno, en lugar de separarlos.

Base jurídica: "Código Civil de la República Popular China"

Artículo 397 Si un edificio está hipotecado, el derecho a utilizar el terreno de construcción dentro del área ocupada por el edificio se ser e hipoteca. Si se hipoteca el derecho de uso de un terreno edificable, las edificaciones que se encuentren en el terreno se hipotecarán conjuntamente.

Si el deudor hipotecario no hipoteca solidariamente de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo anterior, el bien hipotecado se considerará hipotecado solidariamente.

Artículo 398: Los derechos de uso de suelo para construcción de las empresas municipales no podrán hipotecarse separadamente. Si las fábricas y otros edificios de las empresas municipales están hipotecados, también lo estarán los derechos de uso de los terrenos de construcción que ocupan.

2. Riesgos de hipoteca de proyectos en construcción

1. Riesgos de propiedad

Los derechos de los proyectos en construcción incluyen los derechos de uso del suelo y la propiedad de la construcción e instalación. proyectos. Los derechos de uso de la tierra se pueden obtener mediante asignación o transferencia. Los principales riesgos incluyen: si el titular de los derechos es claro, si hay disputas de propiedad, si el área de tierra establecida es clara y si el período de uso de la tierra es más corto que el plazo del préstamo.

Los proyectos de construcción e instalación se refieren a edificios contratados por el contratista después de completar ciertos procedimientos de solicitud de construcción y completar una cierta cantidad de proyectos de construcción e instalación. Por un lado, el riesgo es si se ha completado un determinado procedimiento de solicitud de construcción, es decir, si "un documento y dos certificados" (carta de opinión sobre la selección del sitio, permiso de planificación del terreno de construcción, permiso de planificación del proyecto de construcción) de la Oficina de Planificación y se han tramitado los "dos certificados" de la Oficina de Gestión de la Construcción "Permiso de Construcción de Edificios"; el riesgo, por otro lado, es el riesgo del pago por adelantado del contratista.

2. Riesgo de valor

Las razones del riesgo de valor incluyen: evaluación, mercado y definición de propiedad.

Debido al gran número de agencias de tasación inmobiliaria, el nivel de tasación de los tasadores varía. Cuando el resultado de la tasación es superior al valor normal y razonable de mercado, el riesgo del préstamo aumenta considerablemente. A veces, para ahorrar costos relacionados con los desarrolladores, los oficiales de crédito hacen sus propias estimaciones. Debido a la falta de conocimientos profesionales sobre tasación, el error en los resultados de la estimación puede ser grande, lo que también puede generar riesgos crediticios.

Las "Normas de Tasación de Bienes Raíces" estipulan que la evaluación de los precios de las hipotecas inmobiliarias se basa en el valor normal de mercado del objeto de tasación en el momento de la emisión del préstamo. [3]

Puede haber una gran diferencia entre el valor de tasación cuando se emite el préstamo y el precio de disposición cuando se enajena la garantía, lo que genera riesgos de préstamo.

Algunos proyectos de desarrollo inmobiliario son desarrollos conjuntos, especialmente cuando una de las partes proporciona el terreno y el desarrollador proporciona fondos para el desarrollo. El suelo urbanizable aportado por la oferta de suelo puede ser terreno adjudicado o terreno arrendado. El valor hipotecario del terreno asignado es inferior al valor hipotecario del terreno transferido.

Es posible que los proyectos en construcción en terrenos asignados (excepto el desarrollo de viviendas asequibles) no puedan solicitar licencias de preventa para viviendas comerciales, lo que resulta en proyectos que no se pueden pre-vender, fondos de desarrollo que no se pueden recuperados a tiempo y préstamos bancarios que pueden no recuperarse a tiempo, lo que genera riesgo de préstamo. Por otra parte, el valor tasado de la construcción en curso de dichos proyectos de empresa conjunta y de desarrollo cooperativo sólo puede dividirse adecuadamente de acuerdo con los términos pertinentes estipulados en el contrato de empresa conjunta y de desarrollo cooperativo, y no puede considerarse como propiedad exclusiva de la promotor, generando así riesgos crediticios.

3. Riesgo de calidad

Para reducir los costos de desarrollo, los desarrolladores implementan una lista de cantidades en el proceso de licitación del proyecto de construcción y utilizan el precio más bajo razonable como una de las condiciones para ganar. la oferta, haciendo que el contrato Los empresarios oferten a precios extremadamente bajos para ganar la oferta. Después de ganar la licitación, puede haber comportamientos ilegales, como tomar atajos, hacer pasar una calidad inferior y hacer pasar una calidad inferior durante el proceso de construcción, lo que provoca riesgos de calidad. Cuando el acreedor hipotecario enajene el proyecto en construcción, habrá problemas de calidad y el precio de enajenación será mucho más bajo que el precio normal, lo que generará riesgos crediticios.

4. Riesgo de registro

Sólo después de registrar la hipoteca, el banco prestamista es el verdadero acreedor hipotecario y puede disfrutar de prioridad de pago. Algunos bancos de préstamos no se encargan de los trámites de registro de hipotecas, notarización y seguros sin autorización basada en la reputación del promotor. Los riesgos crediticios surgen cuando los desarrolladores no cumplen con sus contratos.

5. Riesgo de duplicación

Si el departamento de administración de tierras y el departamento de administración de bienes raíces están separados, la hipoteca del terreno se registrará en el departamento de administración de tierras y la construcción en curso ( incluidos los terrenos) deberán registrarse en el departamento de administración de bienes raíces. Cuando los desarrolladores utilizan terrenos separados y proyectos en construcción (incluido el terreno) para solicitar préstamos hipotecarios de diferentes bancos y, al mismo tiempo, debido a la falta de intercambio de información entre el departamento de administración de bienes raíces y el departamento de administración de tierras, solicitan el registro de la hipoteca por separado, lo que resulta en que el mismo terreno sea hipotecado dos veces, lo que puede generar Riesgos de Préstamo.

Después del registro de la hipoteca, el proyecto en construcción todavía está a la venta y otro banco maneja la hipoteca. El monto de la hipoteca no pertenece al monto del préstamo para restaurar la hipoteca para el proyecto en construcción de la suite. , lo que da lugar a repetidas hipotecas de la propiedad y riesgos crediticios.

6. Afrontar los riesgos

Cuando se elimina un proyecto en construcción, se afectará la imagen del promotor y la imagen del proyecto de desarrollo. Al mismo tiempo, el comportamiento de enajenación es un comportamiento de mercado injusto, ya que hace que el valor de enajenación del proyecto sea muy inferior al valor de mercado, creando así el riesgo de que el préstamo no pueda recuperarse por completo.

La hipoteca de proyectos en construcción bien puede evitar los riesgos anteriores, asegurando así la hipoteca de proyectos en construcción.

Construcción en curso se refiere a casas aprobadas u otros edificios en construcción. Según la normativa, este tipo de inmuebles también pueden estar hipotecados. Según el principio de integración de inmuebles y locales, una vez hipotecado el edificio en construcción, independientemente de si las partes lo han acordado o no, también se hipotecan los derechos de uso del suelo dentro del ámbito de la construcción en construcción.