Políticas para la compra de varios apartamentos en Estados Unidos
1. El concepto de vivienda de primera mano: el concepto de vivienda primaria y múltiple para las familias estadounidenses y la política de trato diferenciado.
En Estados Unidos, los contribuyentes que poseen más de una casa tienen el concepto de vivienda de primera mano, que es la casa básica para toda familia casada o persona soltera, a diferencia de otras casas (como casas de alquiler de inversión, casas de vacaciones, etc.) apartamentos, etc.).
De acuerdo con la definición de residencia principal en la ley tributaria del IRS, si un contribuyente posee dos viviendas al mismo tiempo, aquella en la que ha vivido durante un período de tiempo relativamente más largo es su residencia principal. El gobierno permite a los compradores de viviendas deducir de sus ingresos los intereses de los préstamos para viviendas de primera mano al pagar impuestos, lo que equivale a ofrecerles un gran descuento. La tasa de interés de los préstamos para viviendas de primera mano es la más baja.
Además, si el contribuyente vende la casa, también pagará el impuesto federal sobre las ganancias de capital. Sin embargo, esto no es necesario si la casa es una casa de Clase I, el jefe de familia ha vivido en la casa durante al menos dos de los últimos cinco años y la ganancia de la venta de la casa es inferior a $250,000 para un individuo o $500,000 para un pareja. Pagar impuesto sobre plusvalías.
Sin embargo, sólo la residencia principal puede disfrutar de este descuento. Otras residencias, como la inversión en casas de alquiler, etc., necesitan declarar el impuesto sobre la plusvalía.
Después de que un contribuyente declara su residencia principal, la Oficina de Impuestos de EE. UU. verificará periódicamente los registros telefónicos del contribuyente, los pagos de facturas, si el contribuyente ha ejercido sus derechos de voto en el lugar de residencia y una serie de pruebas. que pueda acreditar si el contribuyente ha vivido en el lugar de residencia. Por lo tanto, es difícil para los contribuyentes mentir sobre sus condiciones básicas de vivienda.
2. El sistema de seguridad de vivienda de EE. UU.: "Todos tienen la oportunidad de vivir" y "Proporcionar viviendas asequibles"
Desde la década de 1930, el gobierno de EE. UU. se ha centrado en las clases medias y bajas. hogares de ingresos En cuanto a las cuestiones de vivienda de los grupos de ingresos, las políticas de vivienda se han ajustado y mejorado gradualmente.
1. Subsidios de vivienda para grupos de bajos ingresos
El gobierno federal asignará fondos especiales al departamento de gestión de vivienda pública para proporcionar subsidios de vivienda a las comunidades de bajos ingresos de dos maneras. Uno es construir y proporcionar apartamentos gubernamentales asequibles para familias de bajos ingresos, y el otro es proporcionar subsidios de alquiler.
De 1943 a 1949, el gobierno federal modificó la Ley Nacional de Vivienda y estableció la Agencia de Reurbanización Urbana, autorizándola a demoler áreas urbanas antiguas y edificios en ruinas, venderlos a organizaciones privadas para su reurbanización y planificar la construcción. un gran número de viviendas públicas, pero la implementación no es la ideal.
En 1965, Estados Unidos aprobó la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1965, estableciendo el HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) al mismo nivel que el gabinete, responsable de la mayoría de los programas de vivienda en el Estados Unidos. Ese mismo año, se adoptó un programa de "subsidio de alquiler", que estipulaba que el gasto en vivienda de las familias de bajos ingresos se limitaba al 20% de sus ingresos y el gobierno subvencionaba el alquiler restante.
El Título 8 de la Ley de Vivienda de Estados Unidos promulgada en 1974 reemplazó las Secciones 235 y 236 de la Ley de Vivienda de Estados Unidos original de 1937, proporcionando explícitamente garantías de crédito para el alquiler de grupos de bajos ingresos. El artículo 8 fue revisado en la década de 1980, aumentando gradualmente la proporción de ingresos obtenidos por los grupos de bajos ingresos al 25% y al 30%.
Cuando personas de bajos ingresos o jubilados están interesados en una vivienda que cumpla con las regulaciones gubernamentales, pueden acordar con el propietario acudir a la FHFA (Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda) para firmar un contrato de arrendamiento.
2. Propiedad de edificios residenciales
En 1986, Estados Unidos aprobó el proyecto de ley de reforma fiscal que estipula que los intereses de las hipotecas y los préstamos al consumo pueden ser deducibles de impuestos. Estas leyes y regulaciones han permitido el rápido desarrollo del mercado de préstamos hipotecarios para vivienda.
En 1990, la administración Bush promulgó la "Ley Nacional de Vivienda Asequible", tomando como principal estrategia la propiedad de la vivienda, implementando el "Plan Esperanza", es decir, "todos tienen la oportunidad de vivir", y venta de vivienda pública Vivienda, integrando algunos servicios sociales con la problemática de la vivienda, haciendo de la propiedad de la vivienda la estrategia principal.
El gobierno de Estados Unidos fomenta la construcción residencial privada y la compra de viviendas mediante el establecimiento de un sistema de préstamos hipotecarios residenciales y un sistema de garantía. Además de utilizar los intereses hipotecarios para compensar el impuesto sobre la renta personal, existen otras políticas preferenciales de impuestos sobre bienes inmuebles, como las deducciones del impuesto sobre la propiedad, las deducciones de las ganancias de capital en las ventas de viviendas, los préstamos a bajo interés antes mencionados para compradores de vivienda por primera vez y deducciones del impuesto sobre el valor añadido para activos residenciales de primera mano.
La política de vivienda estadounidense promueve el concepto de "vivienda asequible".
Según las normas hipotecarias de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal, las hipotecas nacionales deben seguir el principio 28/36, lo que significa que los préstamos para el suministro de vivienda no deben exceder el 28% de los ingresos mensuales del hogar, incluidos los préstamos para el suministro de automóviles, préstamos para estudiantes y tarjetas de crédito. El monto total no debe exceder el 36% del ingreso mensual de la familia.
Si se supera este límite se puede considerar como sobrecarga habitacional. Una encuesta de 2007 realizada por la Oficina del Censo de Estados Unidos mostró que aunque el 38% de los hogares tenían hipotecas que excedían el 30% de su ingreso mensual total, los hogares estadounidenses de ingresos medios podían permitirse una casa. Y gracias a la sólida seguridad social en Estados Unidos, la gente tiene fondos adicionales para otros consumos.
3. ¿Quién compró más casas que el segundo?
La encuesta muestra que en 2015, las ventas de casas de vacaciones en Estados Unidos aumentaron un 57% en comparación con 2014, y * * * se vendieron 13.000 casas de vacaciones. Según las encuestas, la mayoría de los compradores pertenecen a la última generación del baby boom. Nacidos entre 1946 y 1964, han ido entrando poco a poco en su periodo de jubilación y se han convertido en el principal impulsor de la compra de casas de vacaciones para prepararse para una futura jubilación. Refinanciar su propiedad existente para obtener una tasa de interés más baja puede reducir sus pagos mensuales o pedir prestado más capital para comprar otra propiedad.
¿Qué tipo de segunda residencia tiene mayor valor de inversión?
En primer lugar, los ingresos por alquiler son superiores al pago mensual;
En segundo lugar, la casa está ubicada en un buen entorno, por lo que el riesgo es mínimo.
En resumen, la característica más básica de la gestión de los problemas y mercados de vivienda en Estados Unidos es la gestión conforme a la ley, a través de una legislación continua y sistemas y sistemas legales cada vez más estrictos.
Entre ellos, lo más importante es el propósito legislativo y la filosofía de gestión, que se basan verdaderamente en hacer realidad la capacidad de las personas para vivir y trabajar en paz y satisfacción, en lugar de utilizar la vivienda como una herramienta oportunista para estimular la y mucho menos convertir la vivienda en herramientas de transferencia y explotación de riqueza para el pueblo.