Se introducen nuevas regulaciones sobre la transferencia de tierras y se endurece la cadena de capital de las empresas de inversión urbana
Una piedra levanta mil olas.
Hace unos días, el Ministerio de Finanzas, el Ministerio de Recursos Naturales, la Administración Estatal de Impuestos y el Banco Popular de China emitieron conjuntamente el Caizong [2021] No. 19, que unificó los cuatro gobiernos no gubernamentales. -ingresos tributarios, incluidos los ingresos por la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal, transferencia al departamento de impuestos para su recaudación. Las nuevas regulaciones se pondrán a prueba primero y luego se implementarán. A partir del 1 de julio de 2021, se llevarán a cabo proyectos piloto para la transferencia de responsabilidades de recolección y gestión en Hebei, Mongolia Interior, Shanghai y otros lugares, y se implementarán en su totalidad desde allí. 1 de enero de 2022.
Una vez que surgió esta nueva política, no solo desencadenó un debate en el mercado sobre el fin de la "financiación de tierras", sino que también cambió las estrategias de asignación de bonos de inversión urbana de las instituciones de gestión de activos.
“La anterior flexibilización de los fondos combinada con las expectativas del mercado de que la emisión de bonos de inversión urbana se endurecerá en la segunda mitad del año, a finales de abril seguíamos aumentando nuestras posiciones en bonos de baja calificación. , bonos de inversión urbana de alto cupón y a corto plazo Con la publicación del Documento No. 19, las operaciones relevantes fueron rápidamente detenidas por la sede ", dijo a un periodista de un director de inversiones del departamento de productos de renta fija de una sociedad fiduciaria. Según el 21st Century Business Herald, el departamento de control de riesgos de la sede central creía que el flujo de caja de algunas empresas de inversión urbana con baja calificación crediticia se había restringido debido al impacto del Documento No. 19. El riesgo de reembolso de bonos ha aumentado.
El equipo de renta fija de CICC publicó recientemente un informe que afirma que desde principios de este año, las posibilidades de que los bonos de inversión urbana en regiones con una capacidad de financiación cada vez menor o recursos financieros débiles experimenten rebajas de calificación crediticia han aumentado significativamente. Específicamente, ha habido un aumento en el número de casos de bonos de inversión urbana que experimentaron rebajas de calificación crediticia en Yunnan, Ningxia, Tianjin, Chongqing, Shaanxi y otros lugares.
“La publicación del Documento No. 19 ha aumentado aún más la posibilidad de rebajas en las calificaciones de los bonos de inversión urbana en estas áreas”. Su fondo de capital privado ha decidido no incluir bonos de inversión urbana en ciudades a nivel de prefectura de la región central en su grupo de inversión por el momento.
Los reporteros del 21st Century Business Herald han aprendido de muchas fuentes que para evitar el riesgo de un flujo de efectivo ajustado de algunas empresas de inversión urbana, cada vez más fondos de capital privado, fideicomisos y otras instituciones de gestión de activos están acudiendo en masa a Las empresas con fuerte solidez financiera y propiedad. Los bonos de inversión urbana respaldados por recursos financieros gubernamentales incluyen: en primer lugar, los bonos de inversión urbana en las regiones de Jiangsu y Zhejiang, donde los ingresos de los fondos gubernamentales representan una proporción relativamente alta de los ingresos del presupuesto público general; en segundo lugar, los bonos de inversión urbana emitidos; por empresas de inversión urbana a nivel provincial en Shandong, Hubei, Shaanxi, Jiangxi y otros lugares de bonos de inversión urbana.
“En cierta medida, el Documento N° 19 está dando lugar a una nueva ronda de diferenciación crediticia en bonos de inversión urbana”, afirmó el director de inversiones del departamento de productos de renta fija del mencionado fideicomiso. compañía.
La cadena de rotación de capital de las empresas de inversión urbana es limitada
“Dado que el departamento de recaudación de tasas de transferencia de tierras se transfiere al departamento de impuestos, es probable que afecte el creciente número de adquisiciones de tierras. por las empresas de inversión urbana en los últimos años—Retorno: la cadena de rotación de capital de financiación", dijo Liu Yu, analista jefe de renta fija de GF Securities (000776, Stock Bar).
Los periodistas del 21st Century Business Herald han aprendido de muchas fuentes que las empresas de inversión urbana actualmente participan en la transferencia de tierras de tres maneras principales: en primer lugar, la construcción de agencias, es decir, el gobierno local o el departamento de reserva de tierras confía la plataforma de inversión urbana para realizar construcciones en nombre de la ciudad; la primera es la asignación de terrenos a empresas de inversión urbana para la construcción de proyectos de bienestar público; la tercera es la licitación, subasta y las plataformas de inversión urbana obtienen terrenos participando. en subastas públicas. La industria cree en general que la emisión del Documento No. 19 tendrá un gran impacto en la rotación de capital de las empresas de inversión urbana en la adquisición de terrenos mediante "licitación, subasta y cotización".
La razón es que en el pasado, cuando la plataforma de inversión urbana participaba en la licitación de terrenos mediante licitación, subasta y cotización, algunos gobiernos locales devolvían parte de la tarifa de transferencia de terreno a la plataforma de inversión urbana después de vender el terreno. terreno, o permitir que la plataforma de inversión urbana El pago retrasado de las tarifas de transferencia de tierra por parte de la plataforma le ha dado a la compañía de inversión urbana un flujo de caja relativamente abundante, que es suficiente para pagar el capital y los intereses correspondientes sobre la deuda de inversión urbana. Ahora que las tarifas de transferencia de tierras se recaudan y transfieren al departamento de impuestos, es difícil para las empresas de inversión urbana disfrutar de los "beneficios" mencionados anteriormente proporcionados por los gobiernos locales, lo que resulta en una cadena de capital más estrecha.
“Actualmente, estamos fortaleciendo el seguimiento de los cambios en la cadena de capital de las empresas de inversión urbana”, dijo a los periodistas el director de operaciones de series de renta fija de un gran fondo de capital privado nacional. Específicamente, por un lado, llevaron a cabo una nueva ronda de debida diligencia sobre los tipos de bonos de inversión urbana en los que planeaban invertir y eliminaron todos los tipos de bonos de inversión urbana en los que el gobierno devolvía las tarifas de transferencia de tierras del fondo de inversión; Por otro lado, realizaron una nueva ronda de due diligence sobre los tipos de bonos de inversión urbana que ya se habían invertido. En cuanto a los tipos de bonos de inversión, el foco está en monitorear el estado de pago de las transacciones de tierras a través de licitaciones, subastas y cotizaciones. En el pasado, una vez que se descubre que una empresa que emite bonos de inversión urbana ha retrasado el pago, liquide la posición lo antes posible para evitar riesgos.
Además, su institución de capital privado también ajustó el límite superior de una posición única en bonos de inversión urbana para productos con moneda mejorada, comprimiéndolo del 3% al 1,5%.
El reportero del 21st Century Business Herald se enteró de que algunos fondos de capital privado incluso han adoptado medidas de cobertura de riesgos "únicas" y no asignarán bonos de inversión urbana con calificaciones crediticias de AA e inferiores, o con el riesgo de rebajas.
“Para evitar posibles riesgos de tormentas eléctricas, el departamento de control de riesgos exige que ya no se haga referencia a la calificación crediticia interna de los bonos de inversión urbana, sino a la calificación crediticia de los bonos de inversión urbana en el mercado extraterritorial. prevalecerá”. Los fondos de capital privado antes mencionados. El director de operaciones de la serie de renta fija reveló que esto resultó en que ya no pudieran asignar bonos de inversión urbana emitidos por compañías de inversión urbana en la mayoría de las ciudades a nivel de prefectura en la región central. .
Expresó su desacuerdo al respecto, creyendo que esta medida podría perder algunas oportunidades de asignación de bonos de inversión urbana de alta calidad. Sin embargo, el departamento de control de riesgos cree que antes de que el mercado haya evaluado de forma completa y precisa el impacto del Documento No. 19 en las capacidades de rotación de la cadena de capital de varias empresas de inversión urbana, una estrategia de inversión relativamente conservadora es la más segura.
“Esto significa que acabamos de agregar una posición en bonos de inversión urbana con calificación AA durante más de un mes y nos vemos obligados a liquidar la posición nuevamente”.
El efecto "involución" de la captación de bonos de inversión urbana de alta calificación
A juicio del director de operaciones de renta fija serie serie del fondo de capital privado antes mencionado, afectado por el Documento No. 19, cada vez más instituciones de gestión de activos se están reuniendo para invertir en bonos de inversión urbana en las regiones de Jiangsu y Zhejiang, donde los recursos financieros locales son relativamente fuertes, y toda la asignación de bonos de inversión urbana está experimentando una "involución".
“El rendimiento anualizado de los bonos de inversión urbana a 3 años en algunas ciudades a nivel de prefectura en Jiangsu y Zhejiang ha caído a alrededor del 4%, y todavía hay un gran número de instituciones de gestión de activos compitiendo por comprarlos. ”, señaló. Si los rendimientos de estos bonos de inversión urbana continúan disminuyendo, muchos productos de gestión de activos de bonos pueden sufrir una inversión ingreso-pasivo, es decir, el rendimiento de la inversión obtenido en el lado de la inversión es menor que el costo de recaudación de fondos en el lado del pasivo.
Para evitar el fenómeno de la inversión, las instituciones de gestión de activos comenzaron a adoptar estrategias a largo plazo para aumentar la rentabilidad, comprando grandes cantidades de bonos de inversión urbana a largo plazo en las regiones de Jiangsu y Zhejiang durante el actual período comercial. de los bonos de inversión urbana ha alcanzado los 2,6 años alcanzando un nuevo máximo para el año.
El director de inversiones del departamento de productos de renta fija de la sociedad fiduciaria antes mencionada dijo con franqueza que la estrategia de asignación a largo plazo de bonos de inversión urbana con alta calificación crediticia por sí sola tal vez no sea capaz de crear suficientes En la actualidad, parte de la liquidez es escasa y no se puede prometer. La tasa de prima de los bonos de colocación privada en las regiones de Jiangsu y Zhejiang se ha comprimido a unos 20 puntos básicos, lo que indica que el loco comportamiento acaparador de las instituciones ha provocado que "nadie coma". ".
Dijo a los periodistas que actualmente están planeando involucrarse en algunas inversiones para "detectar fugas". Se trata de buscar algunos bonos de inversión urbana de ciudades a nivel de prefectura en la región central que fueron eliminados por error para la asignación. Después de la investigación, se encontró que algunos bonos de inversión urbana de ciudades a nivel de prefectura en la región central no se vieron muy afectados por. Documento No. 19. La cadena de capital estaba en buenas condiciones, pero los precios de los bonos estaban sufriendo una caída debido al endurecimiento del apetito por el riesgo institucional, la caza de gangas en este momento puede generar rendimientos excesivos.
“Sin embargo, es posible que los bonos de inversión urbana que se ‘eliminen injustamente’ no aparezcan con frecuencia y que las inversiones perdidas no siempre tengan éxito”, afirmó el director de inversiones del departamento de productos. Detrás de esto, es fácil pasar por alto otro impacto importante del Documento No. 19: en el pasado, estos gobiernos locales realizaron una inyección de capital a las empresas de inversión urbana devolviendo las tarifas de transferencia de tierras. Ahora esta vía de circulación de capital ha sido bloqueada y las empresas de inversión urbana han ganado. recursos financieros del gobierno. La probabilidad de apoyo se reduce aún más, lo que lleva a un aumento en el riesgo de reembolso puntual de los bonos de inversión urbana.