¿Cómo resolver las tres principales rutinas de los "préstamos hipotecarios" y evitar las trampas?

¡Trate las tres principales trampas de los préstamos hipotecarios y enséñele cómo evitarlas!

Al analizar una gran cantidad de casos de fraude hipotecario, no es difícil encontrar que las víctimas generalmente desconocen los riesgos en el proceso de préstamo hipotecario; además, muchos prestatarios son descuidados; Al firmar el contrato de préstamo, ni siquiera leyeron el contenido del contrato. Dado que el proceso es "legal y conforme", una vez que un prestatario es defraudado, es difícil proteger sus derechos e intereses legítimos a través de canales judiciales.

Analicemos una a una las trampas y rutinas en los préstamos hipotecarios a través de un caso real que le ocurrió a Gao. En noviembre de 2015, Gao utilizó sus bienes inmuebles como garantía y confió a una sociedad de garantía en Beijing la obtención de un préstamo de 3 millones de yuanes. Medio año después, sin su conocimiento, la propiedad fue transferida a un tercero y hasta el día de hoy no ha sido recuperada.

Beijing Rengao opera una pequeña y mediana empresa diversificada en Mongolia Interior. Debido a limitaciones financieras durante el desarrollo, planeó confiar un préstamo a una empresa de garantía. En ese momento, uno de sus socios le recomendó una conocida empresa de garantía en Beijing. La otra parte llamó varias veces y dijo que el préstamo no era un problema.

En ese momento, Gao propuso un préstamo de 3 millones de yuanes con un plazo de 1 año. El personal de la empresa de garantía dijo que no había ningún problema. Como el dinero era urgente en ese momento, él y su padre regresaron a Beijing para encargarse de los procedimientos del préstamo. Cabe señalar que la sociedad de garantía no presta dinero directamente, sino que actúa como "intermediaria" para conectar a prestatarios y prestamistas.

Trato 1: El diablo en el contrato

Los términos del contrato de encomienda y del contrato de préstamo son inconsistentes, lo que tiende una trampa para que el prestatario incumpla.

El proceso de préstamo encomendado se divide en tres pasos. En el primer paso, después de que Gao regresó a Beijing, firmó un contrato de encomienda con la compañía de garantía, es decir, Gao encomendó a la compañía de garantía que tomara dinero prestado de un tercero; en segundo lugar, Gao Lei firmó un contrato de préstamo formal con el prestamista; En tercer lugar, la empresa de garantía firmó una "confirmación de transacción" con Gao. El préstamo encomendado está completado.

Según el contrato de préstamo, el período del préstamo es de 2015 11,9 a 65438+2,8 y la tasa de interés mensual es del 2%. En la confirmación de la transacción se estipuló que el plazo del préstamo era de 11.00 a 2065438+9.06 de 2015, y que la tasa de interés mensual era del 1,5%, lo que era inconsistente con el plazo del préstamo y la tasa de interés mensual.

En ese momento, la compañía de garantía le explicó a Gao que los períodos de un mes y cinco meses en el contrato de préstamo eran solo los requisitos y el formato del contrato del prestamista, y prometió verbalmente que después del vencimiento de un mes , siempre que Gao continúe pagando los intereses mensuales y el período del préstamo se extiende automáticamente hasta que el prestamista proponga rescindir el contrato de préstamo.

Como Gao tenía prisa por conseguir dinero, no le importaba. Pero desde una perspectiva legal, Gao ha estado en mora desde 2065438 + 9 de febrero de 2005. Siempre que el prestamista esté dispuesto, puede reclamar daños y perjuicios en cualquier momento, incluso según el período de cinco meses, 2065-438+abril de 2006, Gao todavía está en mora.

En retrospectiva, no es difícil descubrir que hacer que el prestatario incumpla es el primer paso de todo el esquema en un sentido legal. En otras palabras, si desea disponer legalmente de la garantía, debe encontrar una manera de hacer que Gao incumpla. Del mismo modo, para que Gao pueda disponer de la garantía sin interferencias, se debe mantener a Gao en la ignorancia sobre su incumplimiento de contrato.

Por lo tanto, al firmar contratos relevantes, debe seguir el acuerdo original. Cada centímetro de tierra está en disputa, porque una vez que las dos partes acudan a los tribunales, el contrato será la única prueba.

Rutina 2: Poder Yin-Yang

Dejar que el prestatario firme un poder para encomendarle la venta de la garantía sin saberlo.

Una vez establecido el contrato de préstamo, el prestamista generalmente designa un agente para el prestatario porque teme un incumplimiento malicioso del contrato por parte del prestatario. El prestatario autorizará al agente a manejar los asuntos relacionados durante el proceso de ejecución del préstamo. , incluida la encomienda del manejo de garantías.

En aquel momento, los prestamistas de Gao eran dos personas físicas, cada una con un agente autorizado. Después de que se estableció el acuerdo de préstamo, Gao también recibió un préstamo de 3 millones de yuanes. En febrero de 2016, la sociedad de garantía notificó a Gao que uno de sus agentes se iba al extranjero y el prestamista confió el marcapáginas al mismo agente.

Los dos agentes autorizados originales se han convertido en uno y es necesario cambiar el poder. Gao desconocía los riesgos.

Sin mirar con atención, firmó el poder y lo hizo legalizar en la notaría. Gao no se dio cuenta de que había firmado dos poderes.

Después del incidente, descubrí que los dos poderes firmados por él eran inconsistentes. Uno de ellos es un poder normal, que incluye autorización para tramitar amortizaciones, hipotecas inmobiliarias y cancelaciones de hipotecas; el otro poder incluye diversas autorizaciones como ventas y transferencias de inmuebles.

Fue este poder lo que provocó que el agente liberara a Gao sin su conocimiento, lo vendiera a un tercero y lo transfiriera muchas veces, formando de hecho una transacción compleja. Dado que todos los procedimientos del proceso se ajustan a las normas legales, la posibilidad de que Gao recupere su propiedad a través de canales judiciales es extremadamente pequeña.

Por lo tanto, los prestatarios deben escribir cuidadosamente al firmar, leer atentamente cada documento que firmen y cuestionar rápidamente los términos poco razonables. Una vez firmado y notariado, el prestatario acepta el contenido del documento.

Rutina 3: Aislar a prestatarios y prestamistas.

Existe asimetría de información entre prestamistas y prestatarios, y las garantías se venden en secreto.

De acuerdo con el proceso normal, durante la ejecución del contrato de préstamo, el prestatario Gao (o agente) debe pagar el interés mensual directamente al prestatario (o agente), pero de hecho, el interés mensual interés Lo paga Gao a los empleados individuales de la empresa de garantía y luego los empleados de la empresa de garantía lo pagan al prestatario.

Esto crea un aislamiento a largo plazo entre prestatarios y prestamistas. Generalmente, los prestamistas buscarán cobros incluso si los incumplimientos son altos. Si el recordatorio no es efectivo, se puede reembolsar vendiendo la garantía. En ese momento, Gao al menos fue informado sobre la venta de la garantía.

Sin embargo, dado que las dos partes no tienen una relación directa a través del pago de intereses mensuales, y existen agentes y compañías de garantía como intermediarios y enlaces, Gao ya se encuentra en un estado de impago de facto, lo que El hecho de que el prestamista no haya notificado a Gao a tiempo proporcionó una base y facilitó aún más la disposición secreta de la garantía por parte del agente.

De hecho, después de abril de 2016, el agente pagó el préstamo de 3 millones de yuanes y los intereses restantes según lo autorizado por el poder, completó los procedimientos de liberación de la hipoteca y vendió la propiedad a un tercero en Puede . La propiedad no se vendió hasta que Gao pagó el préstamo a finales de junio.

Este proceso no está exento de problemas. Cuando Gao revisó los archivos de la Autoridad de Vivienda de Beijing, descubrió que alguien había falsificado su firma en el acuerdo de transferencia. Un abogado señala que aunque un agente puede vender una propiedad de forma privada mediante un poder, la fotografía y la firma del propietario deben estar presentes en el momento del cierre. ¿Cómo aprobó la Autoridad de Vivienda la transferencia? "

Mirando hacia atrás, en el proceso de pérdida de bienes inmuebles, los participantes incluyeron compañías de garantía, prestamistas, agentes, notarías, oficinas de vivienda y prestatarios. Entre estos seis participantes, todos desempeñan un papel insustituible en cada enlace, y el prestatario es el participante clave.

Pero si originalmente se trata de una trampa diseñada para robar la propiedad hipotecada, entonces este es el caso. Los abogados recuerdan que si el. El prestatario no comprende la ley, debe contratar a un abogado para que siga todo el proceso al solicitar un préstamo. El costo de los honorarios del litigio es obviamente menor que la pérdida de la propiedad.

(La respuesta anterior fue. publicado el 21 de diciembre de 2017. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual)

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