En el contexto de los recortes de impuestos de EE. UU., ¿a qué debe prestar atención al invertir en bienes raíces estadounidenses?
Siempre escuchamos quejas como esta de los propietarios a la hora de pagar impuestos sobre la propiedad. El entusiasmo del pueblo chino por comprar casas en Estados Unidos no hace más que aumentar, pero mucha gente todavía está preocupada por los altos impuestos a la propiedad. ¿Cómo pagar los impuestos a la propiedad en EE. UU.? ¿Cómo hacer un uso razonable de las exenciones del impuesto a la propiedad de EE. UU. y reducir los gastos del impuesto a la propiedad? Este artículo lo explica uno por uno para todos. Este artículo se centra en cómo reducir razonablemente los impuestos a la propiedad sobre viviendas ocupadas por sus propietarios.
Para analizar cómo reducir los impuestos a la propiedad en Estados Unidos, primero debemos determinar la naturaleza de la casa. Las políticas disponibles para viviendas ocupadas por sus propietarios y viviendas de inversión son muy diferentes.
¿Cómo reducir los impuestos a la propiedad en las casas ocupadas por sus propietarios?
Según las estadísticas, aproximadamente el 41% de los gastos anuales de las familias estadounidenses se gastan en vivienda, y la vivienda se ha convertido en el mayor gasto de las familias estadounidenses. Además del mantenimiento de la vivienda y los gastos diarios, la mayor parte del resto proviene de los impuestos a la propiedad de la vivienda. Calcular los impuestos que debe pagar al comprar una casa en los Estados Unidos, incluida la expansión de los impuestos sobre el seguro del hogar, y evitar razonablemente algunos de ellos es la mejor opción para maximizar el rendimiento de la inversión inmobiliaria.
Subestimar el valor de los bienes raíces
Debido a que el valor de la propiedad de las casas estadounidenses determina la base impositiva para los impuestos a la propiedad, la valoración de la vivienda juega un papel importante en la reducción de los impuestos a la propiedad. En primer lugar, debemos comprender los principales factores que influyen en la valoración inmobiliaria.
La valoración inmobiliaria considera principalmente dos partes: una es el valor de la casa en sí (basado principalmente en el valor en el momento de la compra, el valor añadido de la decoración y el valor añadido del mercado), y el otro es el valor del terreno.
Principales factores que deben tenerse en cuenta al estimar: precios de la vivienda circundante, área de construcción, área de la casa, tipo de habitación, antigüedad de la casa e instalaciones de apoyo. Al mismo tiempo, las casas en los distritos escolares de los Estados Unidos también tienen valores altos y, en general, se considera que tienen un potencial de revalorización considerable.
A partir de los factores principales anteriores, podemos encontrar que hay muchas cosas que no podemos cambiar, como los precios de la vivienda y las instalaciones de apoyo.
Pero podemos empezar por el valor de la casa en sí y elegir una casa antigua de tamaño adecuado a nuestras propias posibilidades. Quizás cuando compremos una casa, podamos considerar más casas americanas de segunda mano con cierta antigüedad. Las casas de segunda mano en los Estados Unidos tardan mucho en desarrollarse y generalmente están ubicadas en áreas con transporte conveniente, y los recursos de apoyo no son menores que los de algunas casas nuevas.
La ubicación también tiene un gran impacto en la valoración de la propiedad. La ubicación pertenece al valor del terreno. Nuestras capacidades financieras son limitadas y no tenemos un anhelo tan persistente por las zonas populares. Quizás también pueda elegir algunas áreas menos populares. El valor de la tierra en áreas remotas suele ser muy diferente al de las áreas populares centrales.
Las tasas impositivas son diferentes en diferentes regiones.
El monto del impuesto a la propiedad recaudado no solo está relacionado con el valor de la propiedad, sino también con la tasa del impuesto a la propiedad. Las tasas impositivas varían ampliamente en diferentes regiones.
Por ejemplo, Nueva Jersey, que tiene la tasa impositiva sobre la propiedad más alta entre los estados de Estados Unidos, tiene una tasa impositiva del 2,35%, mientras que Hawái, que tiene la tasa impositiva más baja, es solo del 0,27%. La misma propiedad valorada en 10.000 dólares requeriría pagos regulares de más de 20.000 dólares en Nueva Jersey, pero sólo más de 2.000 dólares en Hawaii.
Escápese de las viviendas del distrito escolar y evite los altos impuestos
Muchas personas también llaman al impuesto a la propiedad en los Estados Unidos el "impuesto al bienestar". Literalmente, podríamos aprender un par de cosas. En Estados Unidos, los impuestos a la propiedad se utilizan principalmente para construir distritos escolares e instalaciones públicas. Por ejemplo: pagar las comidas de los estudiantes, las tasas del autobús escolar, los salarios de los profesores, cambiar las instalaciones docentes, etc. Entonces, los lugares con los impuestos a la propiedad más altos son también los lugares con los mejores distritos escolares.
Apuntar al problema de la educación sin hijos, en lugar de centrarse en el retorno de la inversión posterior en vivienda. Al comprar una casa, es posible que desee considerar evitar casas en distritos escolares populares para ahorrar dinero inútil.
Pagar impuesto predial hasta un valor determinado y recibir una compensación.
Se trata de una política de ayuda formulada por los gobiernos locales de Estados Unidos para las viviendas ocupadas por sus propietarios. Cuando los impuestos a la propiedad a pagar exceden un cierto valor, los contribuyentes pueden obtener los correspondientes créditos estatales del impuesto sobre la renta personal o una compensación en efectivo del gobierno estatal.
Por ejemplo, en California, la residencia principal de un contribuyente está exenta de impuestos a la propiedad por $7,000.
Grupos sociales especiales, exenciones de impuestos.
El impuesto a la propiedad en los Estados Unidos no es un proyecto de ley rígido y el gobierno también proporciona los beneficios correspondientes para grupos sociales especiales.
Existe una cierta exención de impuestos para los veteranos estadounidenses. Actualmente, hay 30 estados en Estados Unidos que brindan ciertas exenciones fiscales al valorar la propiedad de las viviendas de los veteranos.
No solo eso, si el propietario del automóvil es una persona mayor de 65 años o más, personas discapacitadas, víctimas de delitos discapacitadas, voluntarios discapacitados o clérigos, también pueden disfrutar de ciertas reducciones y exenciones fiscales.
Por ejemplo, en Florencia, si eres una persona mayor o discapacitada mayor de 65 años, posees solo una casa independiente y tienes un ingreso anual inferior a 52.000 dólares, puedes disfrutar del beneficio. de estar exentos del impuesto predial si quienes tienen ingresos entre $52.000 y $62.000, los mayores de 65 años o las personas con discapacidad pueden disfrutar de una reducción del 50% en el impuesto predial;
Si un amigo que está por cumplir 65 años quiere jubilarse en Estados Unidos, puede planificar lo antes posible y aprovechar esta política para ahorrar impuestos.
Dos años de ocupación por propietario, deducción de valor agregado
Según la ley fiscal de EE. UU., el propietario ha vivido en la casa durante más de dos años dentro de los cinco años posteriores a la compra de la casa. . Después de vender la casa, puede deducir algunos impuestos sobre la apreciación de la casa ($500,000 para una pareja, $250,000 para un individuo). Por supuesto, los amigos que consideran los bienes raíces estadounidenses como una inversión deberían mantener los ojos abiertos. Si el valor de la casa no se aprecia después de cinco años, ¡este método no funcionará!
Los gastos varios de la casa son deducibles de impuestos.
Seguramente incurrirá en varios gastos varios durante su estancia en una casa independiente. Saber esto puede ahorrarle mucho dinero.
P: ¿Qué gastos se pueden utilizar para la deducción de impuestos?
Respuesta: Impuesto sobre bienes inmuebles, intereses de préstamos; honorarios de depreciación de la casa, honorarios de decoración y honorarios de publicidad de bienes raíces; manutención de los hijos, etcétera.
Para las personas con ingresos altos, el ahorro fiscal del gobierno federal puede llegar al 40%, y en California es del 13,3%, lo que equivale a que el gobierno le dé la mitad del costo.
Recordatorio: se requieren los certificados pertinentes al deducir impuestos y se deben evitar las transacciones en efectivo tanto como sea posible para reparaciones y renovaciones.
¿Cómo reducir los impuestos a la propiedad en propiedades de inversión en Estados Unidos?
¿Está considerando un aplazamiento de impuestos “1031” para bienes raíces en EE. UU.?
Un intercambio "1031" se refiere a la compra de bienes raíces de acuerdo con la Sección 1031 de la ley tributaria federal de EE. UU. para lograr el propósito de diferir el pago del impuesto al valor agregado.
Gracias a "1031", si un inversor vende su antigua casa, puede utilizar el dinero ganado por la apreciación de la antigua casa para comprar una casa en los Estados Unidos. Luego, el dinero ganado puede quedar temporalmente exento del pago de impuestos a la propiedad en Estados Unidos. Por supuesto, el método de aplazamiento de impuestos "1031" debe cumplir con más que solo estos requisitos. Los requisitos operativos del "1031" también son muy profesionales. ?
Consejos: "1031" es un aplazamiento de impuestos, no una exención de impuestos. Si desea aprovechar la política de aplazamiento de impuestos "1031", los inversores inmobiliarios estadounidenses deben prepararse con antelación y realizar el intercambio estrictamente de acuerdo con los requisitos bajo la dirección de personal dedicado para evitar pérdidas innecesarias.
A la hora de invertir en viviendas de alquiler, se deben considerar cuidadosamente los problemas de depreciación.
Muchos amigos se enfrentarán al problema de si deben acumular gastos de depreciación del edificio al presentar declaraciones de impuestos para viviendas de alquiler. Este tema es más complejo y varía de persona a persona.
Por ejemplo:
Costo de compra de vivienda: 800.000 dólares estadounidenses.
Ingresos por alquiler: $2,000/mes, por lo que ingresos por alquiler anual: $24,000.
Otros gastos: Supongamos que los impuestos locales son de 4.000 dólares estadounidenses al año, y luego los honorarios de gestión, tarifas de agua y electricidad, etc. se calculan en 5.000 dólares estadounidenses al año.
Beneficio por alquiler: 15.000 dólares estadounidenses (24.000-4.000-5.000) al año.
Impuesto sin depreciación: Suponiendo una tasa impositiva del 15%, esto significa pagar $2,250. Además, muchos propietarios también tienen sus propios ingresos laborales, por lo que la tasa impositiva puede exceder el 15%, por lo que el impuesto a pagar será mayor.
Después de la depreciación y los impuestos: la casa se deprecia según el estándar de 27,5 años y el gasto de depreciación es de $29 090 ($800 000/27,5). Entonces la ganancia por alquiler se perderá en $65,438 + $04,090 ($24,000 - $4,000 - $5,000 - $29,090). Esto significa que la parte del alquiler no está sujeta a impuestos. Y también puede utilizar esta pérdida para compensar sus otros ingresos del año, reduciendo la carga fiscal de su familia.
Sin embargo, la depreciación solo pospone esta parte de la depreciación hasta el momento en que se vende la casa y se pagan los impuestos. Supongamos que diez años después:
Precio de venta: $950 000.
Gastos de vivienda: 565.438+000 US$ (800.000-800.000 US$/27,5*10).
Ganancia por la venta de la casa: $440.000 ($950.000 - $565.438 + $00.000).
Cantidad del impuesto después de la depreciación: si se ganan 440.000 dólares estadounidenses con la venta de una casa, la tasa impositiva puede llegar al 65.438+05 % (el beneficio máximo de la inversión de capital a largo plazo es del 20 %). lo que supone un impuesto de 66.000 dólares estadounidenses.
Cantidad del impuesto sin depreciación: el costo de la casa sigue siendo de 800 000 dólares estadounidenses, por lo que la ganancia por vender la casa es de 65 438 + 050 000 dólares estadounidenses y el impuesto pagado es de 22 500 dólares estadounidenses.
Al vender la casa, la casa con depreciación pagó $43,500 más en impuestos que la casa sin depreciación. Sin embargo, durante los últimos diez años, el ahorro fiscal del propietario a través de la depreciación también fue de $40 000, pero el impuesto pagado durante los últimos diez años sobre la casa no depreciada fue de $45 000 (2250 * 10 + $22 500), por lo que parece más económico depreciar los edificios.
Pero lo anterior solo proporciona un método de cálculo, y diferentes familias tienen diferentes situaciones. Al vender una casa depreciada, la depreciación acumulada se gravará con la tasa impositiva de los ingresos del año en curso de la familia, por lo que generalmente es necesario pensar detenidamente antes de vender la casa y hacer un plan para los ingresos del año en curso.
? Si la propiedad de inversión se utiliza para alquiler, se pueden deducir los intereses del préstamo.
El Servicio de Impuestos Internos tiene muchas políticas de reducción y exención de impuestos a la propiedad y políticas preferenciales para propietarios de viviendas que están en el extranjero pero que todavía participan activamente en la administración de la vivienda, es decir, ingresos imponibles = ingresos por alquiler – gastos (intereses del préstamo, impuestos a la propiedad, tarifas de mantenimiento, tarifas de depreciación, etc.), por lo tanto, debido a los bajos intereses de los préstamos, los propietarios de casas de alquiler consideran solicitar préstamos para comprar casas y conservar varios comprobantes de gastos durante el proceso de alquiler para compensar los impuestos a la propiedad.