La importancia de la titulización de préstamos hipotecarios residenciales
El plan ha sido presentado a bancos de inversión de renombre internacional para su evaluación. Una vez aprobado, comenzará a operar y nacerá la primera titulización hipotecaria nacional. Sin embargo, detrás de la vigorosa promoción de la titulización por parte de CCB, todavía hay muchas preguntas que merecen nuestra consideración: ¿Es este recién nacido un bebé a término o un bebé prematuro? Si puede crecer saludablemente después del nacimiento, también podría discutirlo aquí.
Similitudes y diferencias en el mercado de préstamos hipotecarios para vivienda en los países desarrollados
La titulización de préstamos hipotecarios para viviendas no es nada nuevo en el mundo y su historia se remonta a la Europa del siglo XIX. . La principal forma de titulización en ese momento era la emisión de bonos hipotecarios a través de bancos hipotecarios. La verdadera titulización hipotecaria moderna se originó en Estados Unidos. A finales de los años 1960 y 1970, para resolver el riesgo de liquidez y el riesgo de tasa de interés de las instituciones de ahorro durante períodos de alta inflación y fluctuaciones, Estados Unidos estableció tres (cuasi) agencias gubernamentales para promover el desarrollo del mercado secundario de hipotecas residenciales. préstamos, estableciendo así el mercado de titulización hipotecaria más desarrollado del mundo. Actualmente, los valores respaldados por hipotecas han superado a los bonos del Tesoro para convertirse en los bonos más grandes del mercado de bonos que cotizan en bolsa en Estados Unidos.
En 2002, el saldo de préstamos hipotecarios estadounidenses alcanzó los 4,7 billones de dólares, de los cuales los valores respaldados por hipotecas alcanzaron los 3,91 billones de dólares. Al mismo tiempo, el índice de titulización hipotecaria en Estados Unidos a lo largo de los años, es decir, la proporción de préstamos hipotecarios titulizados con respecto al total de préstamos hipotecarios, también se ha mantenido en un nivel bastante alto. En 2002, la tasa de titulización de hipotecas en Estados Unidos llegó al 56,2%.
La titulización de préstamos hipotecarios residenciales juega un papel importante en la solución de la liquidez de los activos crediticios bancarios, mejorando la utilización del capital bancario, reduciendo los riesgos bancarios, manteniendo la estabilidad del sistema bancario y promoviendo la actividad del mercado inmobiliario. . Por lo tanto, este tipo de innovación financiera se ha promovido y desarrollado vigorosamente en países y regiones como Canadá, Alemania, Reino Unido, Francia, Australia, China y Hong Kong. Al estudiar estos países y regiones con una titulización hipotecaria relativamente desarrollada, podemos encontrar que el mercado primario y el entorno económico de los préstamos hipotecarios tienen las siguientes características:
En primer lugar, existen muchos tipos de productos hipotecarios. En los principales mercados de préstamos hipotecarios de estos países y regiones, los tipos de productos de préstamos hipotecarios son de múltiples niveles, con hipotecas de tasa fija y flotante, y términos de préstamo y métodos de pago flexibles, que pueden satisfacer las necesidades de diferentes prestatarios y aprovechar plenamente la demanda de vivienda. Además del pago del principal común y los métodos de pago igualitario en China, existen otros tipos de préstamos hipotecarios en los Estados Unidos. Por ejemplo, basándose en la tasa de inflación esperada y la tasa de interés del préstamo, se pueden diseñar préstamos hipotecarios con planes de pago de múltiples niveles de diferentes años y tasas de interés crecientes. Los pagos de capital comienzan pequeños y terminan con algunas hipotecas más grandes, hipotecas combinadas de tasa fija/ajustable, hipotecas de dos pasos, hipotecas de crecimiento de capital, segundas hipotecas y muchas más.
En segundo lugar, el préstamo hipotecario debe alcanzar una escala considerable. La escala de los préstamos hipotecarios en la mayoría de estos países y regiones alcanza entre el 40% y el 60% del PIB. Sólo cuando los préstamos hipotecarios se acumulen hasta cierto punto se podrá formar un mecanismo impulsor para la titulización de las instituciones crediticias. Sólo los préstamos hipotecarios que sean lo suficientemente grandes y estén ampliamente distribuidos pueden reducir en mayor medida el riesgo del conjunto de activos y mejorar la calificación crediticia. de valores respaldados por hipotecas sobre viviendas.
En tercer lugar, la diversificación de las entidades de crédito hipotecario. Esta diversificación ha fortalecido la competencia entre las instituciones crediticias, lo que les permitirá aumentar el LTV (porcentaje de préstamo), extender adecuadamente los plazos de los préstamos y mejorar la calidad del servicio. Más importante aún, la diversificación de las instituciones de crédito también reduce el poder de juego de una sola institución de crédito en el sistema de titulización, lo que facilita la supervisión y orientación del gobierno.
El cuarto es mejorar el estricto sistema crediticio. La calidad de los valores respaldados por hipotecas residenciales depende de la calidad del conjunto de activos de préstamos hipotecarios residenciales, y la calidad del conjunto de activos de préstamos hipotecarios residenciales depende completamente de la capacidad del prestatario para pagar el principal y los intereses a tiempo y controlar el riesgo de reembolso anticipado. , por lo que la evaluación del crédito del prestatario es una parte importante para garantizar los intereses de los inversores.
El quinto es un poderoso sistema intermediario con una clara división del trabajo y un funcionamiento ordenado. En el proceso de titulización de préstamos hipotecarios intervienen un gran número de intermediarios que trabajan juntos, desempeñan sus respectivas funciones y cooperan entre sí para garantizar el buen desarrollo de la titulización.
Estas instituciones incluyen principalmente compañías de seguros que aseguran préstamos hipotecarios, instituciones de garantía que otorgan garantías, instituciones fiduciarias que actúan como SPV, fiduciarios que administran activos empaquetados, proveedores de servicios que administran y recuperan el principal y los intereses, agencias de calificación crediticia, suscriptores y compradores de valores. Inversores institucionales en valores, etc.
La atracción de ganancias y la presión del riesgo son las principales fuerzas impulsoras de la titulización de préstamos hipotecarios para vivienda en mi país.
Por otro lado, la titulización de préstamos hipotecarios para vivienda en China, independientemente de los detalles y los obstáculos relacionados de muchos modelos de titulización que todos han discutido, solo en comparación con los países desarrollados mencionados anteriormente, la titulización de China El mecanismo dinámico especial y Las características del mercado primario de préstamos hipotecarios para viviendas de China determinan que la titulización de préstamos hipotecarios para viviendas en China está destinada a ser un niño prematuro.
En términos generales, la motivación para la titulización de préstamos hipotecarios para vivienda es principalmente mejorar la liquidez de los activos, igualar el vencimiento de los activos y pasivos, reducir los riesgos y recaudar fondos del mercado de capitales. Sin embargo, la titulización de préstamos hipotecarios para vivienda en China tiene su propio mecanismo dinámico único. Las instituciones de préstamos hipotecarios residenciales de China son bancos comerciales. Como organización comercial, su propósito es maximizar los intereses comerciales. En la actualidad, los bancos consideran los préstamos hipotecarios para vivienda activos de alta calidad, y los principales bancos comerciales están ampliando activamente la escala de los préstamos hipotecarios. Para que la titulización hipotecaria se convierta en un comportamiento positivo para los bancos prestamistas, o es la atracción de beneficios o existe una presión considerable sobre el propio banco.
El atractivo de las ganancias se refiere a si la institución crediticia puede obtener ganancias adicionales del proceso de titulización. De hecho, el proceso de titulización de préstamos hipotecarios para vivienda consiste en compartir los ingresos por intereses de los préstamos hipotecarios entre muchos participantes de la titulización, como proveedores de servicios, SPV, proveedores de mejoras crediticias e inversores. Aunque los bancos prestamistas pueden disfrutar de comisiones por servicios como proveedores de servicios, éstas son muy inferiores a los ingresos obtenidos por la propia institución prestamista al disfrutar de todos los intereses hipotecarios, por lo que los bancos no titulizarán en busca de más beneficios adicionales.
La presión se refiere a si los bancos prestamistas deben realizar titulizaciones de préstamos hipotecarios para distribuir los riesgos y mejorar la liquidez de los activos. En primer lugar, la escala general de préstamos hipotecarios para viviendas en China es relativamente pequeña. A finales de 2004, el saldo de los préstamos hipotecarios para viviendas de mi país representaba sólo el 11,6% del PIB, muy por debajo del 40% al 60% de los países desarrollados titulizados. Desde la perspectiva de los bancos comerciales como instituciones crediticias, la presión causada por los préstamos hipotecarios residenciales es relativamente pequeña. Incluso el Banco Industrial y Comercial de China, que tiene el mayor número de préstamos hipotecarios, sólo tenía un saldo de préstamos hipotecarios en 2003. Como fuente importante de suministro de capital, los ahorros de los residentes siguen creciendo. Aunque la proporción de préstamos hipotecarios para vivienda en el saldo de los depósitos de ahorro absorbidos por las instituciones financieras aumentó gradualmente de 65.438+1,3 por ciento en 1998 al 13,3 por ciento en 2004, todavía representa una pequeña proporción, lo que demuestra que los bancos comerciales tienen suficiente oferta de capital. . Desde la perspectiva de la estructura de los depósitos de ahorro, dado que a los residentes chinos les gusta ahorrar para comprar una casa, jubilarse y educar a sus hijos, la proporción de depósitos a plazo a largo plazo ahorrados por los residentes es relativamente grande. Desde este punto de vista, a los bancos comerciales chinos no les preocupa la liquidez. En la actualidad, la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios residenciales en mi país es muy baja, con un nivel promedio de alrededor del 1%, y tiene un alto rendimiento y seguridad. Por lo tanto, los bancos comerciales consideran los préstamos hipotecarios como activos de alta calidad y amplían activamente la escala de préstamos hipotecarios emitidos y mantenidos. Lo que preocupa a los comerciantes no es la liquidez y otros riesgos, sino cómo utilizar los fondos de manera más eficiente.
Desde esta perspectiva, los bancos prestamistas no tienen incentivos para titularizar, independientemente de la atracción o presión de ganancias. Pero la situación real es que el Banco de Construcción de China y el Banco Industrial y Comercial de China están proponiendo activamente varios planes de titulización y los han informado repetidamente al banco central para su desarrollo. ¿Cuál es la razón? Un empleado interno del banco dio una respuesta real: la verdadera motivación de los bancos comerciales para titulizar es utilizar la titulización como su propia estrategia de marketing, es decir, establecer su propia imagen social innovadora para aumentar la competitividad del banco. El mecanismo dinámico distorsionado de los valores de las instituciones crediticias nacionales determina que el nacimiento de la titulización no se debe a las circunstancias, sino a un bebé prematuro que nace desde el principio.
La institución crediticia es única y el sistema crediticio es imperfecto
Desde la perspectiva del mercado primario de mi país para préstamos hipotecarios para vivienda y el entorno de titulización, aún no ha llegado el momento. Las instituciones de crédito hipotecario para viviendas de nuestro país son bancos comerciales, especialmente los cuatro principales bancos comerciales estatales, que tienen una posición absolutamente dominante en el mercado de préstamos hipotecarios para viviendas.
Desde 2002, la proporción de los cuatro principales bancos comerciales estatales en el saldo de préstamos hipotecarios para viviendas de todas las instituciones financieras en China nunca ha sido inferior al 87%. Las instituciones crediticias en el mercado de préstamos hipotecarios para viviendas de China se caracterizan por ser únicas. unidad, lo que significa que para los cuatro principales bancos comerciales estatales Para los bancos, tienen un poder de juego absolutamente poderoso en el mercado financiero de China, lo que obviamente protegerá la forma de titulizar préstamos hipotecarios para vivienda.
Además, como proyecto financiero, el buen funcionamiento del sistema de titulización de préstamos hipotecarios para vivienda depende de un sistema de intermediación y de crédito muy desarrollado y ordenado, y la situación actual de ambos en nuestro país no es muy buena. ideal. Especialmente las instituciones fiduciarias, como SPV centrales, son propensas a sufrir lagunas debido a sistemas de gestión imperfectos y siempre han sido el foco de la rectificación de la gobernanza financiera. Todo esto parece indicar que el desarrollo económico de mi país no ha creado un entorno adecuado para el crecimiento de este bebé prematuro.
Por supuesto, no adoptaremos una actitud negativa hacia el desarrollo de la titulización de préstamos hipotecarios para viviendas en China. En cambio, lo afirmamos activamente. En cualquier caso, la titulización de préstamos hipotecarios residenciales es la tendencia general, y esta titulización inmadura de préstamos hipotecarios residenciales puede considerarse como una exploración de la práctica de titulización de China. Sin embargo, todavía debemos recordar a todos los participantes en la titulización que, dado que la titulización de hipotecas inmobiliarias en China es un bebé prematuro, ¿deberían los padres (el gobierno) brindarle un entorno de crecimiento más saludable y los médicos (agencias reguladoras) deberían fortalecer la supervisión para su examen físico y observación? , los inversores deben prestar especial atención a sus riesgos de inversión.