Ganaron miles de millones con los refugios antiaéreos subterráneos.
Personas y negocios misteriosos
Antes de 2010, las personas y los negocios siempre han sido una existencia misteriosa. Los líderes de las empresas nunca aceptan entrevistas externas y la gente ni siquiera sabe quién controla la empresa.
El accionista mayoritario de Renhe Shang es Li Xiu-Hawken, cuyo nombre original es Hawken. Debido a que se casó en Inglaterra, tomó el apellido de su marido. Aunque es accionista, Li Xiu-Haoken nunca ha participado en la gestión de la empresa y sólo es una "directora no ejecutiva" nominal. Su hermano Dai Yongge es el presidente y director ejecutivo de la empresa, aunque no posee ninguna participación accionaria en la empresa. Este tipo de estructura empresarial siempre ha dificultado que el mundo exterior determine quién es el verdadero controlador, por lo que antes de 2009, la lista rica de Hurun usaba el nombre de Dai Yongge. Después de 2009, se cambió a Meilishuo-Haoken. Pero no importa quién lo controle, lo cierto es que es propiedad de Dai.
En relación con el misterio del controlador de la empresa, la primera vez que Renhe atrajo la atención externa fue su heroica y sangrienta cotización.
Dai Yongge
El exclusivo "Rey de los refugios antiaéreos"
Comparado con Country Garden, Wanda y Vanke, lo más especial de los promotores inmobiliarios y negocios es que es el modelo de desarrollo de "centro comercial subterráneo" más singular que haya creado.
Durante la Guerra Antijaponesa, muchas ciudades cavaron refugios antiaéreos subterráneos para resistir los bombardeos de los aviones enemigos. Renhe utilizará estos refugios antiaéreos que quedaron de la guerra para que los desarrolladores mantengan y construyan centros comerciales subterráneos. Dado que cualquier "propiedad de refugio antiaéreo" es propiedad del gobierno y no se considera inmueble, puede estar exenta de impuestos y tarifas de transferencia de tierras, lo que reduce en gran medida los costos de desarrollo y permite que las personas y las empresas se desarrollen rápidamente.
En junio de 1992, Renhe Business abrió su primer centro comercial subterráneo en Harbin. Está ubicado bajo tierra en la calle Dongdazhi, el distrito comercial más próspero del distrito de Nangang, Harbin. De 2001 a 2004, se abrieron una tras otra la segunda y tercera fase de los centros comerciales subterráneos de Harbin. Alguien que tuvo éxito en Harbin y replicó este modelo en otras ciudades. Desde 2007, personas y empresas de Guangzhou, Zhengzhou, Shenyang, Dongguan y otras ciudades han construido sucesivamente centros comerciales subterráneos y los han denominado "Primera Avenida".
Según datos financieros divulgados por personas y comerciantes, de 2005 a 2007, las ganancias netas de la compañía fueron 654,38+065.438+09.000 yuanes, 48,5 millones de yuanes y 267 millones de yuanes respectivamente, con una tasa de crecimiento anual compuesta de casi el 500%, las ganancias brutas alcanzaron el 73,8%, 76,6% y 77,9% durante el mismo período. Las tasas de interés netas alcanzaron el 18,3%, 29,8% y 72,8% respectivamente. La rentabilidad de Renhe en ese momento excedía con creces el nivel promedio de varias empresas de desarrollo inmobiliario, e incluso estaba fuera del alcance de empresas líderes en la industria como Vanke y Country Garden.
Los fondos de capital privado se ven obligados a hacerlo.
Aunque el modelo de refugio antiaéreo da dinero a la gente y evita muchos impuestos, tiene ventajas y desventajas. Este modelo de desarrollo de bajo costo también trae dificultades a las personas y a las personas.
Primero, debido a que no existe una tarifa de transferencia de tierras, la gente común y las empresas no pueden obtener certificados de derechos de uso de la tierra. Sin un certificado de derecho de uso de la tierra, no hay forma de pignorar la tierra y obtener un préstamo bancario para el desarrollo de centros comerciales.
En segundo lugar, si no existe un certificado de derecho de uso de la tierra, las correspondientes tiendas del centro comercial subterráneo no tienen certificados inmobiliarios independientes y las ventas de sus tiendas no pueden realizarse en forma de hipotecas bancarias. No hay forma de recuperar los fondos rápidamente.
Para enriquecer sus flujos de capital, personas y empresas han tomado las siguientes tres medidas.
El primero es pagar activamente la tarifa de transferencia de tierras al gobierno para obtener el certificado de derecho de uso de la tierra y obtener un préstamo hipotecario del banco.
En segundo lugar, cobrar el alquiler único a los comerciantes.
En tercer lugar, pasar del modelo de alquiler de tienda al modelo de venta.
Pero la venta de las tiendas en Renhe en realidad se debe a que las tiendas no tienen certificados inmobiliarios independientes, por lo que se vende el derecho a utilizar las tiendas durante un cierto período de tiempo, como 30 años. Y cobrar una tarifa única al comerciante. Sin embargo, debido a que el precio total era demasiado alto, muchos comerciantes no pudieron realizar un pago único y el modelo de hipoteca bancaria no funcionó. Renhe tuvo que proporcionar garantías al banco para los comerciantes antes de que el banco les prestara dinero.
La protección de personas y empresas no son los activos fijos, sino el efectivo. En otras palabras, cuando un banco otorga préstamos a comerciantes, tanto el comerciante como el comerciante deben depositar una cierta proporción de efectivo en el banco. Si el comerciante no puede pagar, el banco lo deducirá de la cuenta de Renhe, y Renhe y el comerciante no tienen control independiente sobre el depósito. Aunque la garantía resuelve el problema de que los comerciantes no puedan realizar pagos únicos, también restringe el flujo de caja de PICC Ping An.
Debido al personal y a la inversión a gran escala, en 2007 sólo quedaban 6,2 millones de personas y cuentas. Para las personas y las personas que se están expandiendo, el capital se ha convertido en el mayor factor limitante para las personas y las personas. Para obtener fondos para asegurar la expansión, la familia Dai comenzó a buscar financiación de capital privado.
Desde finales de 2007 hasta junio de 2008, Renheshang presentó sucesivamente 6 inversores de PE representados por Sequoia Capital. Seis inversores de PE pagaron un total de 3.580 millones de yuanes a la familia Dai. Después de recibir el dinero, la familia Dai inyectó inmediatamente 654,38+43 mil millones de yuanes en Renhe Enterprises, y la familia Dai cobró 265,438+50 millones de yuanes.
Una vez completada la transacción, seis PE poseen un total del 18,87% del capital y la familia Dai posee el 81,13% restante del capital.
Después de esto, el capital social total de los financieros y las empresas se ha ampliado a 654,38+0,7 mil millones de acciones, con seis accionistas de PE que poseen aproximadamente 3,2 mil millones de acciones. Según este cálculo, su costo accionario fue de aproximadamente 654,38+0,654,38+02 yuanes por acción. Calculado según el tipo de cambio de ese momento, fue de 654,38+0,27 dólares de Hong Kong por acción.
Juegos de capital, trucos de capital
Del mismo modo, para garantizar sus derechos e intereses absolutos, los astutos capitalistas firmaron un acuerdo de juego con la familia Dai. Pero a diferencia del acuerdo de juego entre Yongle Electric y China Trend, Dai Jia firmó un acuerdo de juego triple con capital.
El primer tratado
Tratado antidilución: si cualquier financiación posterior se realiza a un precio inferior al coste de inversión del PE (65.438 dólares de Hong Kong + 0,27), entonces el original La inversión del PE debe recalcularse en función del nuevo precio.
En otras palabras, si PE invierte 100 millones de yuanes para obtener 100 millones de acciones, el coste por acción es de 1 yuan. Pero si los inversores posteriores recaudan otros 100 millones de acciones a un precio de 0,5 yuanes, obtendrán 200 millones de acciones, por lo que el PE anterior de 100 millones de acciones debe ajustarse para evitar que sus acciones se diluyan.
Segundo Tratado
Si el beneficio neto de una persona y en 2008 y 2009 es inferior a 160 millones y 3.200 millones respectivamente, la familia Dai debe pagar una cierta cantidad de capital al educación física. Eso depende.
Si el área comercial de Renhe tiene menos de 550.000 metros cuadrados a finales de 2009, la familia Dai tendrá que pagar una cierta cantidad de capital a PE dependiendo de la situación.
Tercer Tratado
Si los individuos y las empresas salen a bolsa, deben asegurarse de que el PE obtenga un rendimiento anual del 20 % o un rendimiento total del 35 % en función de su precio de IPO. De lo contrario, el principal accionista del fundador debe transferir todas las acciones a los inversores de PE de forma gratuita para garantizar el rendimiento de la inversión establecido.
Para los VC/PE que se dedican al negocio de "el dinero engendra dinero", estos acuerdos son la base para hacer que el acuerdo de inversión sea "impermeable". Pero en términos generales, todas las inversiones de VC/PE establecerán contratos de juego, pero es extremadamente raro establecer un Sanlian como Renhe. (Ver Yongle Electrical Appliances y China Trends, y preste atención a la respuesta al "acuerdo de juego"). La razón de esta situación es que, o la familia Dai no tiene concepto de juegos de capital y no puede negociar con los capitalistas, o la familia Dai no En una posición débil frente a los inversores, las perspectivas de negocio no son muy buenas. Los inversores no son optimistas al respecto. Para recaudar fondos, los inversores tienen que firmar un tratado tan duro.
El precio de una cotización sangrienta
En marzo de 2008, Renhe lanzó su cotización en Hong Kong y presentó su solicitud de cotización en abril. Planea cotizar en el segundo trimestre de 2008. Sin embargo, debido al tsunami financiero de 2008, la situación del mercado era muy mala. Considerando que la situación del mercado no es buena, la gente lo pospondrá por un tiempo para ver si mejora. Pero en la segunda mitad del año, la situación del mercado no sólo no mejoró, sino que se volvió cada vez más grave. En ese momento, las personas y su dinero en efectivo y equivalentes eran sólo 65.438+33.5 mil millones de yuanes. En 2008, había 267.500 metros cuadrados de centros comerciales subterráneos, que requirieron al menos 2.4 mil millones de yuanes, especialmente los centros comerciales subterráneos que se habían desarrollado en 2009. -2065.438+00.
Entonces, en este caso, desde junio de 5438 hasta octubre de 2008, Renhe Commercial Company inició su oferta pública inicial, vendiendo 3 mil millones de acciones al mundo, lo que representa el 15% del capital social total, y el precio por acción fue 1,4-1,7 entre dólares de Hong Kong. Sin embargo, la realidad en ese momento no era buena y pocos inversores respondieron. Renhe tuvo que bajar el precio, que finalmente se fijó en 1,13 dólares de Hong Kong, y la escala de financiación también cayó de 5.100 millones de dólares de Hong Kong a 3.393 millones de dólares de Hong Kong.
En primer lugar, aunque se completó la oferta pública inicial, el precio de las acciones de 1,13 dólares de Hong Kong fue inferior al precio de financiación inicial de PE de 1,27 dólares de Hong Kong. Entonces se activó el acuerdo de juego. Según la "cláusula antidilución", seis EP invirtieron 3,58 mil millones de yuanes, lo que equivale aproximadamente a 4,068 mil millones de dólares de Hong Kong. Según el precio de salida a bolsa de 1,13 dólares de Hong Kong en ese momento, el número de acciones reconvertidas fue de 3.600 millones. En comparación con los 3.200 millones anteriores, la familia Dai pagará 400 millones de acciones a PE.
En segundo lugar, según el precio de la oferta pública inicial en ese momento, la inversión en PE no solo no generaba dinero, sino que también perdía dinero. No había garantía de una tasa de rendimiento anual del 20% o una tasa total de. rentabilidad del 35%. Esto también desencadenó una tercera apuesta. Calculado sobre la base de una tasa de rendimiento total del 35%, el valor de mercado de los 3.500 millones de yuanes invertidos por las seis empresas de capital privado debería ser de 5.492 millones de dólares de Hong Kong. Calculado sobre la base del precio de las acciones de 1,13, debería ser 4.860 millones de acciones, 126 millones de acciones. más de 3,6 mil millones de acciones, por lo que la familia Dai debe ingresar 126 millones de acciones en el capital.
Juntos, la familia Dai quiere apoderarse de 65.438+66 millones de acciones del capital.
Afortunadamente, el beneficio neto y el área de negocio total de Renhe en 2008 y 2009 superaron con creces el objetivo del acuerdo de juego. Los beneficios netos en 2008 y 2009 fueron de 65.438+9 mil millones de yuanes y 4 mil millones de yuanes respectivamente, superando los objetivos originales de 65.438+06 mil millones de yuanes y 3.200 millones de yuanes. Al mismo tiempo, a finales de 2009, el área comercial total de Renhe Commercial alcanzó los 700.000 metros cuadrados, cifra superior al objetivo original de 550.000 metros cuadrados.
La sangrienta cotización de Renhe logró financiación y alivió dificultades financieras, y fue mejorando cada vez más hasta llamarse Evergrande, pero esa es una historia para otro día. Ante la sangrienta cotización, Dai Jia pagó un precio de acciones enorme y casi perdió el control de la empresa.
Qué peligroso es esto.
Experiencia y lecciones
Para los empresarios y las personas, el caso nos dice que debemos darnos cuenta de que para los inversores PE/VC, cuando invierten en empresas, protegerán sus derechos e intereses. a través de diversas cláusulas. Incluso si una empresa se enfrenta a una crisis financiera única en un siglo, adoptará condiciones estrictas para proteger sus propios intereses, lo que hace que los fundadores de la empresa paguen un alto precio.
Como fundador, al confirmar las intenciones de inversión con los inversores, debe firmar cuidadosamente un acuerdo de juego, aprender a negociar con los inversores y evitar acuerdos de juego demasiado estrictos.