El viento cálido en el sector inmobiliario sopla lentamente: la financiación es flexible y los préstamos se están relajando. ¿Podrán las empresas inmobiliarias capear la tormenta?
La fuerte subida de las acciones y bonos inmobiliarios está relacionada con un rumor. 165438 En la mañana del 10 de octubre, la noticia de que "los préstamos MA no se incluirán en los tres indicadores de la línea roja" comenzó a difundirse ampliamente en el mercado de capitales y la industria inmobiliaria. Posteriormente, se filtró una versión más detallada del contenido. , y el mercado de capitales estaba lleno de alegría.
El periodista del Economic Observer buscó verificación de varias fuentes. Esta noticia no es infundada. Si bien los detalles de los rumores varían, la mayoría son "en general confiables". En respuesta a esta noticia, la mayoría de los profesionales financieros e inmobiliarios expresaron un optimismo cauteloso. Estas políticas no son relajaciones como piensa el mundo exterior, sino ajustes a situaciones excesivas en la implementación de políticas originales.
Un ejecutivo de una empresa inmobiliaria dijo al Observador Económico que en la segunda mitad del año, especialmente desde septiembre, las instituciones financieras han impuesto restricciones irrazonables a la salida de fondos de preventa de las empresas inmobiliarias y han concedido préstamos. , lo que ha agravado el flujo de empresas inmobiliarias con riesgos sexuales. Ahora se trata más bien de liberar el exceso de presión en distintos grados y volver a la normalidad.
Este juicio ligeramente conservador no carece de fundamento. A juzgar por la información divulgada por todas las partes, la liberación de la presión direccional aún se mantiene a un cierto ritmo y el mercado ya no espera una inundación.
Un día después de que se conociera la noticia de las restricciones de compra y venta en el mercado inmobiliario de Shenyang, se reiteró que la regulación se implementará de acuerdo con los términos anteriores, y una vez más quedó claro que la El tono principal de la regulación del mercado de que "la vivienda es para vivir, no para especular" no ha cambiado.
Ventajas: Se implementan algunas políticas.
Las noticias que circulan ampliamente en el mercado de capitales incluyen principalmente cuatro aspectos:
En primer lugar, los préstamos MA no se incluirán en los tres indicadores de la línea roja, y en segundo lugar, tanto los préstamos para el desarrollo como los préstamos para vivienda; aumentará.
En cuanto al contenido de los rumores, muchas instituciones financieras dijeron que eran básicamente "confiables", pero el contenido específico era diferente a los rumores. Una fuente institucional dijo que las políticas pertinentes actuales no se han implementado realmente. Los préstamos MA no están incluidos en los tres indicadores de línea roja sólo para "pasivos derivados de adquisiciones de deuda", no todos los préstamos MA.
Dijo que incluso si se implementa la política, el impacto real en la industria inmobiliaria será limitado. Por un lado, el límite de préstamo MA es relativamente pequeño y el umbral de adquisición es alto, lo que no está disponible para todas las empresas inmobiliarias. Por otro lado, algunas empresas inmobiliarias de "grado verde" han experimentado liquidación, lo que significa que las empresas inmobiliarias de "grado verde" han experimentado liquidación; El efecto de seguridad de las tres líneas rojas se ha debilitado. "Sobrevivir" es más importante que las fusiones, adquisiciones y rebajas de calificación.
En comparación con la incertidumbre de los préstamos MA, en algunas ciudades ya se han implementado préstamos para el desarrollo y préstamos hipotecarios. Varias instituciones financieras revelaron que el nivel de implementación específico sigue el principio de las políticas específicas de cada ciudad, es decir, cada ciudad comprenderá la escala de acuerdo con la situación real. Algunas ciudades liberalizarán los préstamos para vivienda en mayor medida, pero en algunas ciudades "no existe". No debería haber cambios."
Hasta ahora, algunos bancos comerciales de la ciudad han recibido avisos u orientación relevantes.
Una persona de la sucursal de un banco comercial en Shanghai le dijo al periodista del Economic Observer que su banco comenzó a implementar los requisitos pertinentes para préstamos de desarrollo y préstamos para vivienda en octubre. Entre ellos, los préstamos para el desarrollo tienen un cierto aumento, lo que es más obvio, los préstamos hipotecarios son principalmente para limpiar el stock existente, y la transmisión a nivel de mercado no es obvia.
Realidad: La liquidez ahora es ligeramente floja.
Muchas empresas inmobiliarias e instituciones financieras revelaron que la financiación para empresas inmobiliarias ha comenzado a relajarse recientemente, y muchas empresas inmobiliarias han obtenido préstamos o están ultimando asuntos financieros relacionados.
El 9 de octubre, 165438 Shimao Group recibió un préstamo de 1.500 millones de yuanes del China Merchants Bank. Antes y después de esto, Shimao también obtuvo un préstamo de 1.500 millones de dólares de Hong Kong del DBS Bank utilizando bienes raíces en Hong Kong como garantía. Las agencias pertinentes y el Grupo Shimao confirmaron la noticia y afirmaron que el préstamo se utilizó principalmente para reinversión. Las acciones y la deuda del Grupo Shimao continuaron aumentando con la noticia.
El mismo día, China Resources Land anunció que había firmado un acuerdo de financiación de préstamos a cinco años por valor de 654.380 millones de dólares de Hong Kong con un banco. El mismo día, el precio de las acciones de China Resources Land subió un 8,8.
También afectada por la buena noticia está China Aoyuan, 165438 10 de octubre. Guangzhou Urban Investment y Zhujiang Industrial aportarán 3.000 millones de yuanes en financiación para Aoyuan. Afectado por esta noticia, el precio de las acciones de Aoyuan subió más del 10% el 5438 00 de junio y el 5438 01 de junio, y los precios de los bonos de crédito nacionales y los bonos en dólares estadounidenses también aumentaron considerablemente.
Además, Vanke Chongqing Company recibió una financiación de 5.800 millones de yuanes de Ping An Asset Management, y el proyecto Sunshine City Changsha recibió un préstamo de 16.100 millones de yuanes de Minmetals Trust.
El lanzamiento de una serie de actividades de financiación no sólo complementó la liquidez de algunas empresas inmobiliarias y evitó riesgos de impago, sino que también inyectó confianza al sector inmobiliario.
Además de las noticias financieras, algunas ciudades también han comenzado a hacer ajustes menores a las políticas regulatorias originales para aliviar la indiferencia de las transacciones de mercado.
165438 El 5 de octubre, el gobierno municipal de Wuhan emitió un aviso para que los altos directivos de las empresas centrales que no estén registradas en la ciudad y no sean propietarios de sus propias viviendas en la ciudad puedan comprar su primera casa independiente. en el área de compra restringida sin estar sujeto a ninguna restricción de la política de límite de compra.
La razón: capas de ajuste y presión
Desde finales de septiembre, muchas empresas inmobiliarias como China Evergrande, Fantasia, Modern Times, Baoneng, Sunshine City y Caesars han Aparecieron riesgos de impago o de liquidez, con tendencia a extenderse aún más.
Muchos profesionales de empresas inmobiliarias e instituciones financieras creen que las dificultades de liquidez a gran escala de las empresas inmobiliarias están relacionadas, por un lado, con las propias empresas inmobiliarias y, por un lado, con la implementación excesiva de políticas relevantes en materia de el otro.
Desde la segunda mitad del año, especialmente desde agosto, debido a la pequeña cantidad restante de préstamos hipotecarios en la mayoría de los bancos comerciales durante todo el año, las transacciones del mercado inmobiliario han seguido disminuyendo. Hasta el día 10, ambos precios han caído durante cuatro meses consecutivos.
Las transacciones en el mercado inmobiliario siguen cayendo y los préstamos hipotecarios han disminuido, lo que ha reducido considerablemente la capacidad de reembolso de las empresas inmobiliarias. Muchas empresas de bienes raíces revelaron que la tasa promedio de pago de bienes raíces en el tercer trimestre fue de alrededor de 30, y la capacidad de pago ha disminuido, lo que también ha provocado que las expectativas de las instituciones financieras sobre las empresas de bienes raíces se hayan disparado.
En este caso, algunos bancos y entidades financieras comenzaron a restringir los ingresos por ventas de proyectos que regresaban al grupo. "La mayoría de los fondos de preventa están en bancos cooperativos. A los bancos les preocupa que no se pueda devolver el dinero, por lo que restringen la posibilidad de retirar dinero. Estos fondos sólo se pueden guardar en la cuenta del proyecto y no se pueden remitir a la sede", dijo una fuente inmobiliaria al Economic Observer.
Para algunos proyectos con préstamos fiduciarios, el sello oficial y las cuentas correspondientes quedarán pignorados a la institución fiduciaria. Debido a que las instituciones fiduciarias temen que las empresas inmobiliarias no puedan pagar, también han restringido el retiro de fondos de preventa. "Usted le dio su sello oficial y su sello financiero a la compañía fiduciaria, pero la otra parte no cooperó. El proyecto no puede devolver el dinero al grupo", dijo la persona de la compañía inmobiliaria antes mencionada.
Al mismo tiempo, algunos bancos e instituciones fiduciarias también exigirán a las empresas inmobiliarias que paguen los préstamos relacionados por adelantado. Los conocedores de la empresa inmobiliaria antes mencionados dijeron que una vez que se rebaja la calificación o se producen otros comportamientos que desencadenan el incumplimiento, las instituciones financieras pueden exigir el pago anticipado, que también es el significado habitual. Habla de un préstamo.
La información de las instituciones financieras dijo que los préstamos tienen cierta relación con la octava ronda de inspecciones. Según informes de CCTV, a finales de septiembre, la octava ronda de inspecciones del gobierno central llevó a cabo inspecciones de rutina de las organizaciones partidistas de 25 instituciones financieras, y varias instituciones bancarias comenzaron a fortalecer el control de riesgos de los préstamos relacionados.
Al mismo tiempo, desde septiembre, muchos ejecutivos de agencias fiduciarias han sido investigados y las agencias fiduciarias también han aumentado sus esfuerzos de control de riesgos. Bajo la influencia de estos factores, los bancos y fideicomisos han controlado estrictamente el retiro de fondos de preventa de las empresas inmobiliarias y, al mismo tiempo, han exigido a las empresas inmobiliarias que paguen por adelantado algunos préstamos indebidos.
Un miembro de una de las 20 principales empresas inmobiliarias dijo al Observador Económico que, en medio de la crisis del mercado y las dificultades de pago, los bancos y los fideicomisos concedieron préstamos al mismo tiempo en septiembre, lo que en cierta medida Exacerbó el riesgo de liquidez de las empresas inmobiliarias, es una de las principales razones de las dificultades de liquidez de algunas empresas inmobiliarias.
Lo peor es que después de que surgió el riesgo de liquidez de Evergrande, las garantías y la ejecución del proyecto recayeron en los gobiernos locales, lo que provocó una gran presión sobre los gobiernos locales. Por ello, desde finales de septiembre, la mayoría de las ciudades han reforzado la supervisión de los fondos de preventa.
Además, a finales de septiembre se suspendió la financiación de ABS inmobiliario, lo que dificultó la financiación a través de otros canales. "No es porque la supervisión no apruebe cuotas, sino principalmente porque las empresas inmobiliarias tienen tormentas frecuentes y muchos inversores tienen miedo de comprar bonos de crédito, lo que provoca que muchos bonos no se emitan", dijo una persona de las 20 principales empresas inmobiliarias mencionadas. arriba. "La combinación de múltiples factores ha llevado a la intensificación de los riesgos de liquidez inmobiliaria". La persona enfatizó que los riesgos actuales de liquidez inmobiliaria no descartan las razones de las operaciones propias de las empresas individuales, pero la mayoría de ellos son causados por factores externos. . "Hay dinero en la cuenta, pero no se puede retirar. Hay activos, pero es difícil realizarlos".
Los ejecutivos de Sunshine City dijeron a los inversionistas que a principios de 2011, Sunshine City había 26 mil millones de yuanes en efectivo, y no había mucho que pudiera usarse para 700 millones de yuanes. Los ejecutivos de Caesars también dijeron a los inversores que solo había una pequeña cantidad de más de 38 mil millones de yuanes en efectivo en la cuenta. "Si no se hacen ajustes, otras empresas inmobiliarias también pueden tener problemas." Las 20 principales empresas inmobiliarias mencionadas anteriormente dijeron que, afortunadamente, después de una ronda de investigaciones desde finales de septiembre, las autoridades reguladoras tienen cierta comprensión de las dificultades. de las empresas inmobiliarias y ha mejorado la estricta implementación de las instituciones financieras.
Seguimiento: Todavía existe un estándar de estanqueidad.
Desde finales de septiembre, el banco central, la Comisión Reguladora Bancaria de China, la Asociación Nacional de Inversores Institucionales del Mercado Financiero, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y los gobiernos locales han convocado sucesivamente reuniones con empresas inmobiliarias relevantes para conocer el estado actual de las empresas, mercados e industrias. Después de cada investigación exhaustiva, se darán a conocer buenas noticias.
Muchas empresas inmobiliarias e instituciones financieras revelaron que después de que el banco central y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural convocaran a finales de septiembre una reunión con ocho empresas inmobiliarias, la actitud de las instituciones bancarias hacia Las empresas inmobiliarias comenzaron a mejorar. Por un lado, suspendieron los préstamos a empresas inmobiliarias y, por otro, aumentaron moderadamente una pequeña cantidad de préstamos de desarrollo y una pequeña cantidad de préstamos hipotecarios. "Se han aliviado los préstamos para el desarrollo, pero la cuota general no es grande". La fuente de la empresa inmobiliaria antes mencionada reveló que, aunque la cuota de préstamos para el desarrollo se ha relajado hasta cierto punto, es una gota en el océano para las empresas inmobiliarias. . "En aquel momento todavía estaba controlado por los 'dos límites superiores'. Si las autoridades reguladoras no tuvieran opiniones claras, los bancos no se atreverían a abrirse paso de forma privada."
Con la intervención de las autoridades reguladoras , las instituciones financieras también han relajado sus préstamos a las empresas inmobiliarias. Las 20 principales empresas inmobiliarias mencionadas anteriormente declararon que las instituciones financieras tienen restricciones sobre el retiro de fondos y los préstamos a empresas inmobiliarias. "Entendemos que las autoridades reguladoras no lo sabían antes, pero ahora lo saben y han hecho los ajustes correspondientes."
No prestar significa menos pérdida de sangre para las inmobiliarias, sino para las propias inmobiliarias. Fondos y financiación Todavía es difícil recuperar la capacidad, o es difícil recuperar los fondos de preventa.
Las empresas inmobiliarias antes mencionadas dijeron que en el entorno actual, todas las partes, incluidas las instituciones financieras y los gobiernos locales, no tienen suficiente confianza en las empresas inmobiliarias. "Antes existía una supervisión de los fondos de preventa, pero era relativamente laxa y fácil de retirar. Ahora no sólo es estricta, sino que la escala de las restricciones de capital también ha aumentado".
Una persona de un sector financiero La institución cree que incluso si se relajan los controles de cuotas, antes de fin de año serán menos de dos meses. Muchos bancos no tienen límites hipotecarios. "Aunque el límite de la hipoteca pueda aumentarse falsamente, no muchas se implementarán en tan poco tiempo."
La mayoría de la gente financiera e inmobiliaria cree que si se pueden hacer los ajustes adecuados en dos aspectos, más empresas inmobiliarias podrán evitar riesgos de liquidez. En primer lugar, las instituciones financieras no prestarán después de que se rebaje la calificación crediticia de la entidad; en segundo lugar, la supervisión de los fondos de preventa se controlará dentro de una proporción y un alcance razonables.
16 de junio de 438 El 11 de octubre, los principales bancos comerciales celebraron una reunión para organizar e implementar políticas relacionadas con préstamos inmobiliarios, pero no hubo más información clara sobre cómo implementarlas antes de la fecha límite.
Shenyang, que había anunciado previamente la relajación de las restricciones de compra y venta e implementado una política de "reconocer préstamos pero no propiedades" para préstamos hipotecarios personales, también declaró el 11 de octubre que seguiría implementando la política de control original. .