Préstamos comerciales para bienes raíces
Proceso de préstamo para bienes raíces comerciales
Solicitar un préstamo para vivienda comercial a un banco generalmente demora un mes. Proceso de préstamo de bienes raíces comerciales: Primero, pague el pago inicial y firme el contrato de compra de la vivienda. En segundo lugar, envíe una solicitud, complete los formularios requeridos y envíe los materiales de la solicitud. En tercer lugar, el banco acepta, investiga, revisa y aprueba el préstamo y decide si concede el préstamo, el monto, la tasa de interés y el plazo del préstamo. Cuarto, después de la aprobación, el banco firma un contrato de préstamo con el prestatario y pasa por los procedimientos de presentación e hipoteca. Quinto, el banco concede un préstamo y el solicitante lo reembolsa a tiempo según el método de pago prescrito. En términos generales, el tiempo normal de procesamiento para préstamos comerciales es de 15 días hábiles y el tiempo máximo de procesamiento no es más de 1 mes. El proceso específico requiere primero una revisión de la calificación del préstamo, que examina principalmente la capacidad de pago y la estabilidad del prestatario. En segundo lugar, se envían los materiales de solicitud relevantes y el banco los acepta y aprueba. Aquellos que cumplan con las condiciones ingresarán al siguiente proceso. No cumplir con los requisitos dará por terminado el proceso. Finalmente, el banco aprueba el préstamo y formula un plan de pago. Artículo 8 de la "Ley de Bancos Comerciales" Los bancos comerciales deberán respetar las disposiciones pertinentes de las leyes y reglamentos administrativos al realizar negocios y no dañarán los intereses nacionales ni los intereses del público.
¿Puedo obtener un préstamo comercial para comprar una casa ahora? ¿Cuánto puedo pedir prestado?
Sí. El monto máximo del préstamo es el 70% del monto total de la casa.
Los préstamos comerciales para vivienda generalmente requieren que los solicitantes tengan un índice de pago inicial mínimo que no sea inferior a las regulaciones locales. El índice de pago inicial mínimo para préstamos para vivienda en la mayoría de las ciudades es del 30%, lo que significa que el préstamo es máximo. El importe es del 30% del 70% del pago total. También se verá afectado por los ingresos del solicitante. El pago mensual de un préstamo para vivienda no debe ser superior a la mitad de los ingresos del prestatario. Si se trata de un préstamo comercial para una segunda vivienda, el monto máximo del préstamo no excederá el 40% del valor de la propiedad adquirida. La normativa sobre el límite de préstamo para viviendas de segunda mano también es diferente, generalmente el 70% del precio de tasación del préstamo.
Condiciones de los préstamos comerciales para comprar una casa
El límite del préstamo para préstamos comerciales para comprar una casa no es legal. El límite del préstamo está relacionado con los ingresos y la edad del prestamista. Las condiciones para un préstamo para comprar una casa son:
1 Personas físicas de entre 18 y 60 años (también se aceptan Hong Kong, Macao, Taiwán y extranjeros).
2. Tener una carrera estable, ingresos estables y la capacidad de pagar el capital y los intereses del préstamo a tiempo.
3. La edad real del prestatario más el período de solicitud del préstamo no debe exceder los 70 años.
4. Contar con contratos y convenios legales y válidos para la compra, construcción y rehabilitación de viviendas, así como otros documentos justificativos requeridos por el banco prestamista.
5. Disponer de fondos propios superiores al 30% del precio total de la vivienda adquirida (para quienes adquieran viviendas independientes con una superficie construida inferior a 90 metros cuadrados, el El índice de fondos autoobtenidos es del 20%) y garantiza un pago inicial para la compra de una vivienda.
6. Tener bienes aprobados por el banco prestamista para hipoteca o prenda, o (y) una persona jurídica, otra organización económica o una persona física con suficiente solvencia como garante.
Para ver el contenido anterior, consulte People's Daily Online: cuatro cosas principales a las que debe prestar atención al comprar una casa con un préstamo hipotecario
¿Se puede solicitar un préstamo comercial para una segunda vivienda? ¿Convertirse en un préstamo de un fondo de previsión? ¿Cuál es la diferencia entre un préstamo comercial y un préstamo de un fondo de previsión?
¿Se puede convertir un préstamo comercial para una segunda vivienda en un préstamo de un fondo de previsión?
Un préstamo comercial para una segunda vivienda se puede convertir en un préstamo de fondo de previsión, siempre que no se haya solicitado ningún préstamo de fondo de previsión para la primera vivienda o ya se haya solicitado el préstamo de fondo de previsión. Dado que la segunda cámara puede solicitar un préstamo del fondo de previsión, es natural aceptar la transferencia de la actividad al público. Sin embargo, cuando la segunda casa se transfiere del promotor a una empresa pública, el interés del préstamo será 1,1 veces el tipo de interés de referencia del préstamo del fondo de previsión personal.
La segunda vivienda de los consumidores se convierte en un préstamo de fondo de previsión. Incluso si la tasa de interés aumenta, la tasa de interés anual después del aumento seguirá siendo menor que la tasa de interés anual de los préstamos comerciales. -Eficaz para que los consumidores conviertan la segunda vivienda en una empresa pública.
¿Qué condiciones se deben cumplir para convertir un préstamo comercial en un préstamo de fondo de previsión?
1. El solicitante del préstamo debe realizar depósitos completos normales durante más de seis meses de acuerdo con la normativa. La persona debe ser la misma que el prestamista del préstamo comercial original.
2. El préstamo residencial original es un préstamo puramente lucrativo (sin préstamo constituyente), el estado de pago del préstamo es normal y el préstamo se ha reembolsado durante más de un año y el informe crediticio es bueno. . El préstamo combinado no se puede aplicar para este negocio y no se puede convertir en un préstamo compuesto.
3. El edificio comercial y residencial adquirido por el solicitante del préstamo debe ser un conjunto completo de viviendas en una comunidad residencial bien establecida en la ciudad de Chaohu. En circunstancias normales, debería ser una casa en una comunidad residencial. (el certificado de propiedad está marcado como una comunidad residencial), y la propiedad ha sido registrada Solicite el certificado (ningún derecho sobre bienes raíces es objetable), la propiedad del terreno es clara y no hay objeciones, y los derechos de propiedad del solicitante del préstamo. no puede ser inferior al 50%;
4. El solicitante del préstamo vive en la ciudad y tiene derechos civiles, capacidad de comportamiento, buena reputación crediticia, ingresos financieros estables y capacidad para pagar los intereses del préstamo; no puede exceder el 50% del ingreso mensual de la familia;
5. El préstamo comercial original del solicitante debe solicitar una liquidación de pago por adelantado (después del pago, la institución financiera del préstamo comercial original deberá emitir una "Carta de autorización para Cancelación de otras garantías de vivienda inmobiliaria");
6. No puede haber dos préstamos del fondo de previsión residencial antes de la "transferencia de empresa a público" y no hay otros préstamos pendientes.
¿Cuál es la diferencia entre préstamos comerciales y préstamos de fondos de previsión?
1. Las tasas de interés anuales de los préstamos son diferentes: la tasa de interés de los préstamos de fondos de previsión a 5 años o más es. 3,25%, y el interés total generado es bajo. La tasa de interés de los préstamos comerciales sin descuentos es del 4,9% y el interés total del préstamo es muy alto.
2. Los montos del préstamo son diferentes: el límite de crédito del préstamo del fondo de previsión está limitado por el período de pago del fondo de previsión de vivienda y el saldo del individuo. Además, la política actual también aclara el límite de crédito máximo del préstamo. el límite de crédito del préstamo del fondo de previsión es mayor que el límite de la tarjeta de crédito del préstamo del fondo de previsión.
3. Los requisitos previos para los préstamos son diferentes: los préstamos comerciales requieren un buen crédito personal, ningún historial crediticio malo y capacidad de pago. Para elegir un préstamo de fondo de previsión, también es necesario tener un buen informe crediticio. También existe una reglamentación, que establece que en los primeros 6 meses a partir de la fecha del préstamo, el fondo de previsión del individuo debe pagarse en su totalidad y de forma continua.
4. La velocidad del proceso de préstamo es diferente: el proceso de préstamo comercial es relativamente simple una vez que el banco procesa el préstamo comercial, el préstamo se puede emitir rápidamente. El proceso de préstamo del fondo de previsión es complicado. Primero debe ir al Centro de Gestión del Fondo de Vivienda para solicitarlo. El centro revisará el préstamo y comenzará a solicitarlo. Desde la solicitud hasta la distribución del préstamo.
5. Los fondos propios son diferentes: los fondos del Centro de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda provienen de los fondos de previsión depositados por los propios empleados y sus unidades afiliadas. Puede interpretarse simplemente como "cada uno hace lo mejor que puede y lo utiliza". es para el pueblo." Los préstamos comerciales requieren bienes raíces como garantía para obtener un préstamo único de un banco u otra institución financiera.
Regulaciones sobre préstamos para desarrollo inmobiliario
El desarrollo inmobiliario inevitablemente enfrentará situaciones de préstamos, por lo que es esencial comprender algunas regulaciones relevantes sobre préstamos para desarrollo inmobiliario. Permítanme presentárselas. A continuación, echemos un vistazo a las regulaciones de préstamos para el desarrollo inmobiliario.
Reglamento de Préstamos para el Desarrollo Inmobiliario: Disposiciones Generales
El artículo 1 tiene como objetivo fortalecer y estandarizar la operación y gestión de los préstamos para el desarrollo inmobiliario de nuestro banco y prevenir eficazmente los riesgos crediticios. "Directrices de gestión de riesgos de préstamos inmobiliarios para bancos comerciales" 》, la política crediticia de nuestro banco, así como las leyes y reglamentos nacionales y las disposiciones pertinentes de las agencias reguladoras, estas medidas están especialmente formuladas.
Artículo 2 Los préstamos para el desarrollo inmobiliario a que se refieren estas Medidas se refieren a los préstamos emitidos por nuestro banco a prestatarios para el desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios e instalaciones de apoyo, incluidos los préstamos para el desarrollo de viviendas y el desarrollo de viviendas comerciales. Préstamos, excluidos los préstamos de bancos de tierras, los préstamos para la promoción de viviendas asequibles y los negocios de renovación de barrios marginales.
Préstamos para el desarrollo de viviendas: se refiere a préstamos otorgados a empresas de desarrollo inmobiliario para el desarrollo y construcción de viviendas comerciales y sus instalaciones de apoyo.
Préstamos para el desarrollo de viviendas comerciales: se refiere a préstamos otorgados a empresas de desarrollo inmobiliario para el desarrollo y construcción de proyectos comerciales tales como edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, plantas industriales y edificios de almacenes y sus instalaciones de apoyo.
Para proyectos de desarrollo comercial y residencial de doble uso, si la parte residencial de la inversión representa más del 50% de la inversión total (la proporción se puede determinar según el área de residencial y comercial), debe incluirse en el alcance de los préstamos para el desarrollo de viviendas; de lo contrario, debe incluirse en el alcance de los préstamos para el desarrollo de viviendas.
La emisión de préstamos para el desarrollo inmobiliario debe estar en línea con la dirección general del desarrollo inmobiliario nacional, cumplir con las leyes y regulaciones nacionales, la política crediticia de la oficina central y las regulaciones relacionadas, cumplir con las normas de nuestro banco. Política de crédito del sector inmobiliario, selección de clientes y proyectos y prevención de riesgos empresariales.
Las viviendas asequibles y los negocios de reconstrucción de barrios marginales no están dentro del alcance de estas regulaciones y deben manejarse de acuerdo con las regulaciones pertinentes de nuestro banco sobre negocios de reconstrucción de barrios marginales.
Artículo 3 La gestión cerrada de proyectos de desarrollo inmobiliario es la clave para la gestión de riesgos. Las sucursales deben seguir estrictamente los requisitos de gestión cerrada del proyecto, fortalecer la gestión de "dos tipos" de préstamos y rendimientos de ventas, y gestionar los préstamos. fondos de acuerdo con los requisitos de estas Medidas Úselo para monitorear, monitorear el progreso de las ventas, monitorear las devoluciones de ventas a nuestro banco y cobrar préstamos de manera oportuna. Aquellos que no puedan realizar una gestión cerrada, no puedan abrir una cuenta especial para reembolso en nuestro banco y acepten los requisitos de gestión de la cuenta del proyecto de nuestro banco no podrán presentar su solicitud.
Artículo 4 Los préstamos para el desarrollo inmobiliario se utilizan para el desarrollo y la construcción de proyectos inmobiliarios e instalaciones de apoyo y no pueden utilizarse para pagar tasas de transferencia de terrenos ni para otros fines.
Artículo 5 No se otorgarán préstamos a empresas de desarrollo inmobiliario que hayan cometido comportamientos ilegales como acaparamiento de tierras, acaparamiento de viviendas y retención de ventas según lo verificado por el departamento de tierras y recursos y el departamento de construcción.
Artículo 6 En principio, los préstamos de desarrollo inmobiliario solo se pueden utilizar para proyectos de desarrollo inmobiliario dentro del territorio de la sucursal de primer nivel y no se pueden utilizar entre regiones. Para los grupos de empresas inmobiliarias de gran escala y alta calidad que centralizan los préstamos de las sedes, la sucursal donde está ubicado el proyecto puede tomar la iniciativa y la sucursal donde está ubicado el grupo empresarial puede participar en la formación de un sindicato intrabancario.
Artículo 7 Estas Medidas se aplican a todas las instituciones dentro del territorio del Banco. Las sucursales de nuestro banco en el extranjero que estén autorizadas por la oficina central para realizar negocios de préstamos de desarrollo inmobiliario formularán medidas de gestión separadas.
Artículo 8 Los estándares de acceso, el contenido de revisión y los requisitos de gestión cerrada para negocios de activos crediticios no estándar, como la financiación de productos de gestión patrimonial que involucran proyectos de desarrollo inmobiliario emitidos por nuestro banco y la inversión de fondos autooperados que involucran bienes raíces. Los proyectos de desarrollo inmobiliario se referirán a este método que se implementa.
Reglamento de préstamos de promoción inmobiliaria: normas de acceso empresarial
Artículo 9 El prestatario deberá cumplir las siguientes condiciones básicas:
(1) Aprobado por el Consejo Industrial y Comercial. departamento de administración Persona jurídica corporativa registrada.
(2) Tener calificación de desarrollo inmobiliario nivel II (inclusive) o superior, y haberse dedicado al desarrollo y operación de bienes raíces durante más de 2 años (incluido el accionista mayoritario si el prestatario es un proyecto); empresa, si la calificación de desarrollo es provisional, las calificaciones deben determinarse no más de 3 años después de la aprobación inicial, y los accionistas deben tener calificaciones de Nivel 2 o superior.
(3) Derechos de propiedad claros, estructura sólida de gobierno corporativo, operación y gestión estandarizadas y personal de gestión central de alta calidad.
(4) Buen estado financiero y historial crediticio, y capacidad para pagar el principal y los intereses del préstamo a tiempo.
(5) Tener una tarjeta de préstamo válida y abrir una cuenta básica o cuenta general en nuestro banco.
(6) En principio, la calificación crediticia evaluada por nuestro banco es superior a 6C (inclusive); si el prestatario es una empresa de proyecto, la calificación crediticia de su accionista mayoritario debe ser superior a 6C (inclusive).
(7) Si se trata de una empresa con inversión extranjera, los procedimientos de aprobación de la inversión extranjera deben ser completos y el capital registrado debe cumplir con las regulaciones nacionales pertinentes.
(8) Dispuesto a aceptar diversos requisitos de la gestión cerrada de nuestro banco.
(9) Los proyectos de desarrollo inmobiliario generalmente utilizan los ingresos por ventas después de la finalización de la propiedad inmobiliaria como fuente de pago si el proyecto de bienes raíces comerciales no se vende después de la finalización, sino que el propietario lo alquila. desarrollador u operado por sí mismo y se alquila/opera como una propiedad. Si los ingresos se utilizan como fuente de pago, puede solicitar un préstamo de desarrollo con un modelo de negocio de desarrollo de propiedad comercial. El modelo de desarrollo y operación requiere que el prestatario o su empresa matriz tenga experiencia en la operación exitosa de más de 2 propiedades comerciales, tenga un modelo de operación comercial y un efecto de marca únicos, y garantice la fuente de ingresos de alquiler/operación una vez terminada la propiedad; y aceptar los requisitos de arrendamiento de nuestro banco. Supervisión de los ingresos operativos para garantizar el reembolso.
(10) Otras condiciones estipuladas por nuestro banco.
Artículo 10 Los proyectos de desarrollo inmobiliario deberán cumplir las siguientes condiciones:
(1) Proyectos dentro de la región administrativa de la sucursal de primer nivel del banco gestor (métodos sindicados intrabancarios pueden clasificarse como proyectos fuera del sitio), han sido incluidos en el plan nacional o local de construcción y desarrollo, los documentos de establecimiento o presentación del proyecto son legales, completos, auténticos y válidos, y cumplen con los requisitos de evaluación de impacto ambiental.
(2) Poseer "Certificado de Uso de Suelo de Propiedad del Estado", "Permiso de Planificación de Terreno de Construcción", "Permiso de Planificación de Proyecto de Construcción" y "Permiso de Construcción de Proyecto de Construcción". Se completaron los procedimientos de transferencia de tierras para el proyecto de préstamo y se pagó en su totalidad la tarifa de transferencia de tierras.
(3) El índice de capital del proyecto cumple con las políticas y regulaciones nacionales sobre el índice de capital mínimo para los proyectos correspondientes y puede estar vigente antes de utilizar préstamos bancarios. Los fondos de responsabilidad, como los préstamos de los accionistas y la financiación de bonos, no se utilizarán como capital del proyecto.
(4) El proyecto satisface la demanda del mercado local, se espera que las perspectivas del mercado sean buenas, se espera que el flujo de caja neto sea suficiente y la fuente de pago del préstamo es estable y confiable.
¿Cuál es la diferencia entre préstamos comerciales inmobiliarios y préstamos hipotecarios?
Existen dos diferencias principales entre préstamos comerciales y préstamos hipotecarios:
1. son relativos a los préstamos de fondos de previsión. En términos generales, la tasa de interés es más alta que la de los préstamos de fondos de previsión. Un préstamo hipotecario es una casa, tienda, edificio de oficinas, etc. libre de préstamos que está hipotecado por un banco y los fondos son prestados por el banco.
2. La tasa de interés de los préstamos comerciales es generalmente más baja que la de los préstamos hipotecarios. El primer préstamo generalmente está entre 0,9 y 1,1 veces la tasa de interés estándar de oro y el segundo préstamo no es inferior a 1,1 veces. Los tipos de interés hipotecarios son generalmente 1,1 veces superiores al tipo de interés de referencia. El requisito previo para un préstamo hipotecario es que debe tener un inmueble como garantía. Para préstamos comerciales generales, puede utilizar el inmueble que compró para pedir dinero prestado.
1. Documentos necesarios para el negocio de préstamos para compradores de vivienda:
① Préstamo del fondo de previsión: certificado de identidad y certificado de relación matrimonial del prestamista, cónyuge, *** y prestatario (pareja; ) tarjeta bancaria; contrato o acuerdo de compra de vivienda.
② Préstamo combinado: prueba de identidad y relación matrimonial del prestamista, cónyuge, *** y tarjeta bancaria del prestatario (marido y mujer, certificado de ingresos profesionales del prestatario y **); * y el prestatario; contrato o convenio de compraventa de inmueble.
③Préstamo comercial: prueba de identidad y relación matrimonial del prestamista, cónyuge, *** y el prestatario; prueba de ingresos profesionales del prestatario y el *** y el contrato o acuerdo de compra de vivienda; .
2. El proceso y procedimientos para los préstamos de vivienda son los siguientes:
1. El prestatario solicita un préstamo en el banco prestamista.
2. Después de que el banco de préstamos pase la revisión, emitirá una carta de intención para el préstamo y el prestatario recibirá y completará el formulario de préstamo.
3. El prestatario firma un contrato o acuerdo de compra y construcción de vivienda con una carta de intención de préstamo para comprar una casa, y la unidad en construcción firma un contrato o acuerdo de compra y construcción de vivienda.
4. El prestatario firma un contrato de hipoteca con el banco prestamista y deposita los fondos recaudados en el banco prestamista.
5. El prestatario que solicita una hipoteca inmobiliaria deberá acudir al departamento de derechos de propiedad para solicitar el "Certificado de otro título de vivienda" y la "Carta de confirmación de hipoteca inmobiliaria".
6. Para un préstamo utilizado para comprar una casa, el banco prestamista transferirá el préstamo junto con el pago inicial del prestatario a la cuenta de la unidad de venta de la casa.
7. Una vez realizado el pago inicial del préstamo, el prestatario debe reembolsar el préstamo bancario mensualmente.
3. Métodos de pago de la hipoteca
1. Pago igual de capital e intereses
Pago igual de capital e intereses es el promedio del monto total del préstamo y interés ¿Cuánto se debe repartir cada mes? El pago mensual es igual, pero el capital del pago mensual aumenta mes a mes y el interés disminuye mes a mes. Este método de pago, con intereses que disminuyen mes a mes, parece más rentable. De hecho, cuando se suman los intereses mensuales, el monto total es relativamente grande. El método de pago igual de capital e intereses tiene el mismo monto de pago mensual, lo que es más adecuado para trabajadores con ingresos estables, como los empleados de algunas empresas e instituciones.
2. Pago igual del principal
El pago igual del principal consiste en distribuir el principal del préstamo cada mes. El pago mensual disminuye gradualmente mientras que el monto del principal permanece sin cambios. a medida que aumenta el monto del reembolso, pero el interés en la etapa inicial será mayor. Por lo tanto, si elige este método de pago, la presión de pago será mayor en la etapa inicial y más fácil en la etapa posterior. En comparación con el método de pago de capital igual, el interés de pago general es menor y la carga de pago no es tan pesada, excepto que la presión de pago en los primeros períodos será mayor. Las personas con niveles salariales más altos, como ejecutivos de empresas, trabajadores de cuello dorado, repatriados al extranjero, etc., son adecuadas para este tipo de método de pago.
Eso es todo por la introducción de préstamos comerciales inmobiliarios.