Riesgos y contramedidas de la evaluación de préstamos hipotecarios inmobiliarios

(1) La sobrevaloración de la garantía generalmente se considera una diferencia significativa si la tasa de desviación de la valoración supera el 20%. Esta parte del negocio en realidad representa el 52% del negocio total de auditoría. Entre los préstamos hipotecarios emitidos por los bancos, una gran parte de los préstamos no pueden cubrirse con el valor real de la garantía. La garantía pierde su valor desde el momento de su emisión, lo que entraña grandes riesgos para los préstamos bancarios.

(2) La incapacidad de comprender con precisión los riesgos implícitos en la garantía se debe principalmente a la falta de conocimiento profundo de la evaluación de préstamos hipotecarios inmobiliarios por parte de los tasadores o agencias de tasación, y la ejecución de la El negocio de tasación no es meticuloso. Por ejemplo, la tasación ignora la liquidez de la propiedad, los riesgos que plantean los defectos en el título de la propiedad y otros factores que limitan el valor de la garantía. La tasación de una hipoteca tiene como objetivo determinar el monto que alcanzará el valor del inmueble si no se puede pagar a su vencimiento y es necesario obligarlo a venderlo, es decir, para garantizar la seguridad del pago del préstamo hipotecario.

(3) Desatender la evaluación de viabilidad de proyectos de préstamos hipotecarios. Un préstamo hipotecario inmobiliario es una segunda fuente de reembolso, es decir, una primera fuente de reembolso, basada en la capacidad de pago del prestatario y en las condiciones de compensación de la hipoteca inmobiliaria. Cuando hay un problema con la primera fuente de pago y el prestatario no puede pagar el préstamo con el flujo de efectivo generado por las actividades operativas normales, el banco puede obtener una compensación enajenando la garantía. En este sentido, la garantía inmobiliaria en sí misma juega un papel importante en la reducción de los riesgos crediticios y las pérdidas crediticias. Por lo tanto, la mayoría de los bancos y agencias de tasación consideran la capacidad del prestatario para proporcionar garantías como la base principal para otorgar préstamos, ignorando el análisis de la capacidad de pago del prestatario. De hecho, independientemente del método de préstamo que se adopte, la primera fuente de pago del prestatario es crucial, y la segunda fuente de pago sólo desempeña un papel complementario necesario. Además, a nivel institucional, el valor de las propiedades hipotecadas se ve afectado por una serie de factores y es difícil de determinar. Cuanto más largo sea el período de mora, mayor será la posibilidad de insolvencia; a nivel operativo, los métodos de valoración actuales y los factores subjetivos de los tasadores a menudo conducen a un aumento inflado en la valoración de las hipotecas. Un gran número de hechos demuestran que cuando hay un problema con la primera fuente de pago, a menudo es difícil para los bancos recuperar la segunda fuente de pago, y también es difícil para los bancos llenar el vacío en los préstamos de fondos disponiendo de colateral. Un gran número de activos financieros dudosos de los bancos también proceden de esto[1].

(4) Las agencias de tasación se encuentran en una posición incómoda en el negocio de los préstamos hipotecarios inmobiliarios. En el negocio de los préstamos hipotecarios inmobiliarios, los bancos, las agencias de tasación y los clientes de préstamos son indispensables, pero la relación entre los tres es muy sutil. Son interdependientes, se restringen mutuamente, se explotan mutuamente y no confían unos en otros. De estas tres relaciones, los bancos se encuentran en la posición más ventajosa antes de otorgar préstamos. El auge del mercado inmobiliario ha brindado a los bancos opciones para emitir préstamos hipotecarios. Por lo tanto, los bancos necesitan agencias de evaluación que revisen y supervisen a los clientes de préstamos para garantizar la seguridad de sus propios fondos. Las agencias de tasación desempeñan un papel importante como vínculo entre los bancos y los clientes, pero en la práctica suelen encontrarse en una posición incómoda. Por un lado, deben esforzarse en satisfacer las necesidades de los clientes, porque los clientes son los compradores de los informes de tasación; por otra parte, deben tener en cuenta los intereses de los bancos, porque los informes de tasación deben ser revisados ​​por los bancos; y los bancos rechazarán los informes de tasación no calificados. Esto también puede llevar a que los bancos cierren las agencias de tasación. Aunque el juego entre bancos, intermediarios de tasaciones y clientes de préstamos no es común, es un secreto a voces en la industria y se debe principalmente a factores institucionales e institucionales. Sin embargo, esta situación hace que el intermediario evaluador pierda su imparcialidad e independencia originales, y al mismo tiempo aumenta el riesgo sistémico del banco.

(5) La calidad de los tasadores varía. En materia de tasación hipotecaria, el informe de tasación hipotecaria emitido por el tasador es una base importante para que los bancos concedan préstamos a los prestamistas. Los bancos otorgan préstamos a los prestamistas a ciertas tasas de interés basadas en el valor de tasación, por lo que el tasador o la agencia de tasación tiene una responsabilidad considerable por el préstamo. Sin embargo, en la práctica, los derechos y obligaciones de los tasadores o de las instituciones de tasación no son iguales. Una vez que el prestamista incumple, cuando el banco retira la garantía y la subasta de acuerdo con la ley, el banco puede sufrir enormes pérdidas económicas porque el valor tasado está demasiado lejos del monto de la subasta. Sin embargo, el tasador o la agencia de tasación no asumirán las responsabilidades correspondientes y, por lo general, los bancos no llevarán a la agencia de tasación a los tribunales.

(6) La construcción del sistema está atrasada y faltan normas industriales vinculantes. Aunque la industria de la tasación de bienes raíces se ha desarrollado rápidamente con la prosperidad de la industria de bienes raíces, todavía se encuentra en la etapa inicial de desarrollo.

En los últimos años, muchas agencias de tasación de bienes raíces se han reestructurado a partir de las agencias de tasación de bienes raíces gubernamentales originales y todavía están inextricablemente vinculadas a los departamentos gubernamentales. Esto también les permite monopolizar el mercado a través de relaciones gubernamentales en lugar de a través de la competencia normal del mercado. no son fuertes y es necesario mejorar la calidad de los evaluadores; algunas instituciones no cumplen con las especificaciones técnicas y la ética profesional de la valoración de bienes raíces en el proceso de práctica, atienden los requisitos inadecuados del cliente, realizan valoraciones falsas, ignoran; el principio de integridad, y "sobreestimar" y "subestimar" dañan la autenticidad de la valoración y atentan contra los intereses del público o de algunas personas. De esta forma, si se enajena el inmueble hipotecado cuando se realiza el reclamo, el banco sufrirá pérdidas económicas. En general, los problemas operativos de la valoración inmobiliaria también provienen de la imperfección del sistema de valoración y de la inmadurez del mercado.

Contramedida 1. Aprenda de teorías y métodos de evaluación extranjeros. Debido al retraso en la investigación sobre la teoría y los métodos de evaluación, la práctica de evaluación de hipotecas de mi país casi siempre adopta la evaluación de mercado bajo el llamado principio conservador, sin incluir los ingresos del prestatario, el índice de préstamo, la tasa de interés del préstamo, el plazo del préstamo y otros elementos básicos. de los préstamos hipotecarios en la evaluación En el cálculo y análisis del proceso se ignoran los cambios que provocan los préstamos en el flujo de caja de los inversores, lo que carece de base científica y es subjetivo.

2. Innovar y mejorar los métodos de evaluación existentes Existe una relación de desacoplamiento entre la evaluación de hipotecas y la disposición de hipotecas en mi país, porque el período de validez de los informes de evaluación de hipotecas es generalmente de un año y pueden ocurrir cambios importantes en. El mercado inmobiliario cambia durante este año. Si el inmueble hipotecado se enajena en este momento, el valor actual del inmueble hipotecado será significativamente diferente del valor de tasación.

3. Acceso estricto a la industria de tasadores

2. ¿Cuáles son los riesgos y contramedidas de los préstamos garantizados en mi país?

Categoría: Negocios/Gestión Financiera> & gtFinanzas Personales

Análisis:

1. Riesgos Potenciales

(1) Garantizar El laxo La revisión de las calificaciones, la solidez y los procedimientos de las personas convierte la garantía en una mera formalidad y crea riesgos de préstamo. La primera es ignorar la revisión de las calificaciones del sujeto del garante y no actuar como garante de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la "Ley de Garantía". Por ejemplo, los departamentos administrativos como la oficina de la empresa de gestión de activos del municipio, los comités de aldea o. Las sucursales empresariales no autorizadas no pueden actuar como garantes. Debido a que las calificaciones del sujeto del garante son ilegales, la garantía no es válida. La segunda es ignorar el examen de si el garante tiene la capacidad de pagar las deudas en su nombre, es decir, si el garante tiene solidez financiera. Como el garante no tiene capacidad de garantía financiera, se forma una carga no garantizada.

(2) Hay "dos máximos y uno pequeño" en los préstamos hipotecarios para bienes muebles para maquinaria, lo que hace que los préstamos sean potencialmente riesgosos. Los llamados "dos máximos y uno pequeño" significan que el valor tasado de la garantía es alto, se determina que la tasa del préstamo hipotecario es alta y el valor de compensación real de la garantía es pequeño. En primer lugar, cuando se utilizan bienes muebles mecánicos como garantía del préstamo, dado que el prestatario no puede proporcionar el valor original de la factura en el momento de la compra como base para el valor de la garantía mueble, y la cooperativa de crédito no cuenta con tasadores profesionales o con conocimientos, el deudor hipotecario generalmente confía la realización de la tasación a un departamento de tasación registrado. Debido a que el departamento de tasación cobra honorarios de tasación en función del valor de tasación, la garantía se sobreestima artificialmente y el valor de tasación está lejos del valor de mercado. En segundo lugar, al determinar la tasa hipotecaria del préstamo, la garantía no se fijó selectivamente de acuerdo con los requisitos de la gestión del crédito, distinguiendo el equipo especial del equipo general, e incluso utilizando ajedrez y cartas como garantía. La tasa hipotecaria es demasiado alta, se determina que es más del 70% del valor de tasación, y la hipoteca se continúa durante mucho tiempo año tras año, y no se comprime año tras año con depreciación, lo que genera riesgos potenciales para los préstamos hipotecarios. En tercer lugar, la propiedad privada del prestatario no estaba hipotecada al mismo tiempo. Por lo tanto, después de que la sociedad de préstamos de una sociedad de responsabilidad limitada colapsara debido a sus riesgos comerciales, la cooperativa de crédito sólo tenía responsabilidad limitada para pagar los bienes muebles mecánicos. préstamo a través de procedimientos legales. Debido al fenómeno de los "dos máximos" en las operaciones, el valor de compensación de la subasta o enajenación de bienes muebles es pequeño y las pérdidas crediticias son grandes.

(3) Los préstamos hipotecarios para bienes muebles de transporte están asegurados y el monto del préstamo hipotecario no disminuye año tras año, lo que genera riesgos crediticios. Los préstamos hipotecarios para bienes muebles de transporte generalmente requieren procedimientos de seguro obligatorio para la garantía, y se acuerda que la cooperativa de crédito sea el primer beneficiario. Sin embargo, al no instar al deudor hipotecario a realizar los procedimientos de renovación a tiempo antes de que expirara el seguro, se produjo un fenómeno de pérdida del seguro, que aumentó los riesgos crediticios potenciales. En segundo lugar, el valor de los activos móviles del transporte se ve muy afectado por las políticas industriales nacionales y el ciclo de depreciación es corto y rápido. Dado que no se adopta la estrategia crediticia de compresión año tras año, el monto del préstamo hipotecario no disminuye a medida que disminuye el valor de la garantía, creando así riesgos crediticios. En tercer lugar, el deudor hipotecario vende ilegalmente la garantía en otros lugares para evadir la deuda, lo que hace que la cooperativa de crédito pierda la garantía y aumenta el riesgo del préstamo.

(4) Los préstamos hipotecarios para bienes raíces rurales tienen problemas como una operación incorrecta, una investigación inexacta y dificultades en el procesamiento, lo que hace que los préstamos hipotecarios sean riesgosos. En primer lugar, si los derechos de uso de la tierra asignados se utilizan como garantía de préstamo, de acuerdo con las leyes y regulaciones pertinentes, el valor de la garantía se calcula después de deducir el 40% de la tarifa de transferencia de tierra, lo que aumenta el riesgo del préstamo. En segundo lugar, la investigación del * * * propietario del préstamo hipotecario inmobiliario es inexacta. No hay * * * propietario cuando se procesa el préstamo, pero existe el fenómeno de * * * "resucitar" cuando se procesa el inmueble. manejado de acuerdo con la ley, lo que hace que el préstamo hipotecario tenga un riesgo potencialmente oculto. En tercer lugar, utilice únicamente el certificado de propiedad de terceros y el sello privado aportado por el prestatario para tramitar los procedimientos del préstamo hipotecario. Cuando el préstamo se llevó ante los tribunales de conformidad con la ley, el deudor hipotecario denegó la hipoteca y dictaminó que la hipoteca no era válida, lo que resultó en pérdidas crediticias. En cuarto lugar, es difícil gestionar la compensación de la propiedad rural. Debido a las particularidades de las condiciones rurales y a la mentalidad de "si tienes dinero, no lo compres y págalo de una sola vez", a las cooperativas de crédito les resulta difícil gestionar la compensación de la propiedad rural de conformidad con la ley, lo que resulta en riesgos crediticios.

(5) Al utilizar certificados de depósito y otros derechos, existe un riesgo de préstamo porque el pignorante no ha firmado para completar los procedimientos de verificación. En primer lugar, al tramitar los procedimientos de préstamo de certificados de depósito pignorados por terceros, solo se procesaron el sello personal de terceros y el certificado de depósito que llevaba el prestatario, y el pignorante no fue verificado ni firmado en el acto. Cuando el préstamo no puede pagarse a tiempo, el deudor pignorante niega la prenda del certificado de depósito, haciendo que el contrato pierda protección jurídica. En segundo lugar, el certificado de depósito pignorado no registró una suspensión de pago ante la institución emisora ​​y se informó como perdido por adelantado, lo que convirtió el certificado de depósito pignorado en papel de desecho y generó riesgos.

2. Sugerencias de Prevención

(1) Mejorar los procedimientos de garantía y reducir los riesgos crediticios existentes. Primero, debe conocer sus antecedentes familiares. Las cooperativas de crédito deben organizar esfuerzos para llevar a cabo una investigación exhaustiva de los préstamos garantizados existentes, identificar verazmente los niveles de riesgo de los préstamos existentes según la industria del prestatario, los métodos de préstamo, los procedimientos de préstamo, etc., reflejar verdaderamente el estado de riesgo de los activos crediticios existentes y formular Prácticas Las medidas viables para resolver los préstamos riesgosos existentes sientan las bases. En segundo lugar, debemos tomar medidas activas para mejorarlo y compensarlo. Sobre la base de los riesgos crediticios identificados, se formulará un plan de implementación y se mejorará gradualmente de acuerdo con el principio de lo más fácil primero y luego lo más difícil. Para los préstamos con procedimientos de operación de garantía irregulares, deben reponerse dentro de un plazo; para los préstamos existentes con calificaciones de garante ilegales y sin fuerza económica de garantía, se deben tomar medidas activas para recuperarlos o reemplazarlos para los bienes muebles con tasas hipotecarias altas y garantía insuficiente; Los préstamos deben ejecutarse y resolverse eficazmente comprimiendo o aumentando gradualmente otras garantías. Para resolver los préstamos de riesgo de bienes muebles existentes, la tasa hipotecaria de los terrenos para viviendas comerciales urbanas se puede aumentar adecuadamente y el monto de los préstamos hipotecarios de bienes muebles se puede reducir según la situación real. En tercer lugar, implementaremos las responsabilidades existentes en materia de préstamos de riesgo e intensificaremos los esfuerzos de evaluación. Para los préstamos de riesgo existentes, la responsabilidad de resolver los riesgos existentes debe asignarse a cada persona una por una. Las cooperativas de crédito deben aumentar la inspección y evaluación del progreso y la calidad de las cooperativas de crédito y los responsables de crédito para resolver los préstamos de riesgo existentes, e implementar un sistema. Mecanismo de incentivos en el que la calidad de la finalización de las tareas está directamente relacionada con los ingresos personales. Movilizar plenamente el entusiasmo y la creatividad del personal de crédito para minimizar los riesgos crediticios existentes.

(2) Estandarizar las operaciones crediticias y bloquear nuevos riesgos crediticios. En primer lugar, necesitamos mejorar la gestión de los préstamos garantizados. Las cooperativas de crédito deben revisar y mejorar el sistema de gestión de préstamos garantizados en función de la situación real de la cooperativa de crédito, colmar las lagunas en la gestión de préstamos garantizados, mejorar aún más las capacidades de prevención de riesgos y garantizar la seguridad de los activos crediticios institucionalmente. En segundo lugar, es necesario implementar estrictamente el sistema de gestión de préstamos garantizados y estandarizar las operaciones comerciales diarias de préstamos. Las cooperativas de crédito deben fortalecer la revisión de la legalidad de los préstamos garantizados, la idoneidad del valor de las garantías, la autenticidad de las prendas y la eficacia de los procedimientos de garantía para que todos los negocios de préstamos sean legales y conformes. Para préstamos garantizados, es necesario examinar estrictamente si el garante tiene las calificaciones y la capacidad de garantizar. El directorio acuerda que la firma de la carta de garantía debe alcanzar el número legal de directores estipulados en la "Ley de Sociedades" para asegurar la garantía. autenticidad de la firma del garante; para préstamos hipotecarios sobre bienes muebles mecánicos, el equipo especial y el equipo general deben distinguirse en función del valor neto de los bienes muebles y combinarse con el valor actual de mercado, y la garantía debe hipotecarse selectivamente. La tasa hipotecaria del equipo general. debe controlarse por debajo del 50%, y la tasa hipotecaria para equipos especiales debe controlarse por debajo del 30% para los préstamos hipotecarios para bienes muebles de transporte, la tasa hipotecaria debe controlarse por debajo del 50%. Se insta al deudor hipotecario a realizar los procedimientos de renovación en el momento oportuno; manera, y se acuerda que la cooperativa de crédito sea el primer beneficiario, y se reducen año a año los años de depreciación y desguace de la hipoteca para los créditos hipotecarios inmobiliarios, la titularidad de los derechos reales y la situación * * * de la casa; debe ser examinado estrictamente al manejar los procedimientos de prenda, Asegurar la autenticidad de la firma del pignorante y confirmar la prenda.

(3) Implementar medidas preventivas efectivas para evitar riesgos potenciales de préstamos de sociedades de responsabilidad limitada. Según la actual legislación de sociedades, los accionistas de responsabilidad limitada son responsables de la empresa en la medida de su aportación de capital, y la empresa es responsable de las deudas de la empresa con todos sus activos.

En la práctica de la gestión de crédito, si una sociedad de responsabilidad limitada colapsa debido a riesgos comerciales, lo que resulta en pérdidas, el representante legal se enriquece y el préstamo no se cumple, el representante legal de la empresa no puede ser considerado responsable de la obligación del préstamo porque de su responsabilidad limitada. Según las encuestas, los préstamos de sociedades de responsabilidad limitada representan más del 50% de todos los préstamos. Los riesgos potenciales de los préstamos de sociedades de responsabilidad limitada deben evitarse de manera efectiva y las pérdidas de riesgo de los préstamos deben minimizarse. Las medidas que se pueden tomar incluyen: (1) Implementar un sistema de doble garantía. Para todos los préstamos o parte de los préstamos de riesgo emitidos por una sociedad de responsabilidad limitada, sobre la base de procedimientos efectivos de garantía hipotecaria, el representante legal o accionista individual garantizará total o parcialmente el préstamo, pasando así de responsabilidad limitada a responsabilidad ilimitada. (2) Cambiar el prestatario. Cuando se otorgue un préstamo a una sociedad de responsabilidad limitada, el representante legal de la sociedad de responsabilidad limitada o su accionista será el prestatario, es decir, se utilizará un préstamo de persona física en lugar de un préstamo de empresa. Al cambiar de prestatario, la responsabilidad limitada se convierte en responsabilidad ilimitada y se amplía el recurso del préstamo. (3) Implementar préstamos hipotecarios privados. Al conceder préstamos a una sociedad de responsabilidad limitada, primero se debe utilizar como garantía del préstamo la casa privada del representante legal de la empresa o de sus accionistas, y luego se deben considerar otros métodos de préstamo para mejorar las responsabilidades de gestión del representante legal de la empresa y sus accionistas y reducir efectivamente la responsabilidad de la cooperativa de ahorro y crédito.

(4) Reforzar la formación y la educación e implementar la competencia por el empleo. La calidad del trabajo crediticio de la cooperativa de crédito depende de la responsabilidad y la calidad del oficial de crédito. Por tanto, esta es la forma más eficaz de reducir y prevenir los riesgos de los préstamos garantizados. Por un lado, las cooperativas de crédito deben mejorar la calidad política e ideológica del personal de crédito, fortalecer su educación en ética profesional, educación respetuosa de la ley y educación sobre conciencia de riesgo, para que el personal de crédito tenga un verdadero sentido de crisis, responsabilidad y misión, y mejorar la conciencia de implementar reglas y regulaciones. Por otro lado, el sindicato debería fortalecer la capacitación y orientación profesional de los oficiales de crédito, centrándose en familiarizar a los oficiales de crédito con las leyes y reglamentos pertinentes, como la Ley de Garantías, dominar los procedimientos operativos estandarizados de préstamos y aplicarlos a las prácticas de gestión de préstamos. para mejorar los niveles de gestión del crédito. Por otro lado, se implementa un sistema de concurso para los puestos de oficiales de crédito. Sobre la base del cumplimiento de la gestión de certificados y la evaluación periódica, implementamos competencia por el empleo, obligando así a los oficiales de crédito a usar su cerebro con diligencia, pensar en formas, hacer todo lo posible para hacer un buen trabajo y minimizar los riesgos de préstamos. Crear un mecanismo de gestión de oficiales de crédito con presión externa, motivación interna y vitalidad.

3. ¿Qué riesgos asume el garante de un préstamo sin intereses?

Las responsabilidades del garante se dividen en garantías y garantías solidarias. Cuando el prestatario se niegue o no pueda cumplir con sus obligaciones de pago, el garante deberá cumplir o asumir las obligaciones de pago según lo acordado. El garante es responsable de pagar el préstamo sólo si el prestatario no puede pagar el monto adeudado.

Garantía y garantía solidaria significan que si el prestatario no paga el préstamo a tiempo, la institución financiera bancaria puede exigir al prestatario o al garante que cumpla con sus responsabilidades.

4. ¿Cuáles son los riesgos y contramedidas de los préstamos garantizados en China?

1. Riesgos potenciales (1) Las calificaciones, solidez y procedimientos del garante no se revisan estrictamente, lo que convierte la garantía en una mera formalidad y genera riesgos de préstamo. En primer lugar, se ignora la revisión de las calificaciones del garante. Según la Ley de Garantía, las calificaciones del garante se asignan a departamentos administrativos como la oficina de la empresa de gestión de activos del municipio, comités locales o empresas sin autoridad, lo cual es ilegal y resulta en una garantía inválida. El segundo es ignorar el examen de si el garante tiene la capacidad de pagar la deuda en su nombre, es decir, si el garante tiene solidez financiera, formando así una carga no garantizada. (2) La existencia de préstamos hipotecarios sobre bienes muebles para maquinaria hace que los préstamos sean potencialmente riesgosos. Los llamados "dos máximos" significan que se determina que la tasa hipotecaria del préstamo es alta y el valor de compensación real de la hipoteca es pequeño. En primer lugar, cuando se utilizan bienes muebles mecánicos como garantía del préstamo, el prestatario no puede proporcionar el valor original de la factura. el momento de la compra como base para el valor de la garantía mueble, y las cooperativas de crédito no tienen tasadores profesionales o con conocimientos, y los deudores hipotecarios generalmente confían a un departamento de tasación registrado para realizar las tasaciones porque el departamento de tasación cobra honorarios de tasación basados ​​en el valor de tasación. , el valor de tasación de la hipoteca y la tasa hipotecaria del préstamo se sobreestiman artificialmente. En ese momento, la fijación selectiva de garantías de acuerdo con los requisitos de gestión del crédito era muy diferente, y también se determinó que el juego de ajedrez especial tenía un valor alto de más. más del 70% del valor tasado, que no se comprimió año tras año con depreciación, lo que resultó en riesgos potenciales de préstamos hipotecarios y responsabilidad limitada de la empresa. Después de que se cerró la responsabilidad, la cooperativa de crédito aprobó (emití un seguro y no lo reduje). el seguro año tras año Para los préstamos hipotecarios de bienes muebles de transporte, generalmente se requiere hipotecar y acordar que la cooperativa de crédito actuará como el primer receptor para instar al deudor hipotecario a completar los procedimientos de renovación del seguro. aumenta la estrategia crediticia cuyo valor se ve muy afectado por las políticas industriales nacionales y el período de depreciación es corto y rápido, lo que hace que el monto del préstamo hipotecario no disminuya con la disminución del valor de la garantía, lo que genera riesgos crediticios.

En tercer lugar, el deudor hipotecario prometió dinero ilegalmente en otro lugar, lo que aumentó el riesgo del préstamo. (4) Es difícil gestionar las hipotecas inmobiliarias. Según las disposiciones legales pertinentes, primero se deduce del terreno asignado el 40% de la tasa de transferencia de la tierra y luego se calcula el valor de la hipoteca, lo que aumenta el riesgo del préstamo. En segundo lugar, el préstamo hipotecario inmobiliario es inexacto. No hay ninguna * * * persona al gestionar el préstamo, pero existe un fenómeno de "resurrección" cuando el inmueble se gestiona según la ley, lo que crea riesgos potenciales para el préstamo hipotecario. En tercer lugar, es difícil gestionar los procedimientos de préstamos hipotecarios únicamente con el certificado de propiedad y el sello privado de un tercero presentado por el prestatario. Cuando el préstamo fue litigado conforme a la ley, debido a que el deudor hipotecario denegó la hipoteca, se dictaminó que la hipoteca no era válida y fue difícil manejar la compensación por la propiedad prestada. Debido a la particularidad de la situación rural y a la influencia de la idea de "si tienes dinero, no compres propiedades y págalo todo de una vez", a las cooperativas de crédito les resulta difícil gestionar las propiedades rurales compensadas. de conformidad con la ley. Al realizar letras y otros derechos, existe el riesgo de que el pignorante no firme y el préstamo no se tramite. En primer lugar, al tramitar los procedimientos de préstamo de certificados de depósito pignorados por terceros, solo se procesaron el sello personal de terceros y el certificado de depósito que llevaba el prestatario, y el pignorante no fue verificado ni firmado en el acto. Cuando el préstamo no puede pagarse a tiempo, el deudor pignorante niega la prenda del certificado de depósito, haciendo que el contrato pierda protección jurídica. En segundo lugar, el certificado de depósito pignorado no registró la suspensión de pago ante la agencia emisora, lo que provocó que el certificado de depósito pignorado se convirtiera en papel inútil, lo que llevó a (1) la propuesta de volver a mejorar la propiedad del garante. Las cooperativas de crédito deben organizar esfuerzos para investigar la situación existente, determinar verazmente el alcance de la situación basándose en la industria del prestatario, el método de préstamo y los procedimientos de préstamo, y formular medidas prácticas de prevención de riesgos existentes basadas en la situación real. En segundo lugar, debemos tomar activamente medidas para mejorarlo y compensarlo. Básicamente, comience con lo fácil y luego lo difícil, y mejore gradualmente el plan de implementación. En cuanto a la carga, la obra debe completarse dentro de un plazo; se utilizarán hipotecas de activos válidas para recuperar o reemplazar las existencias de garantes con calificaciones de sujetos ilegales y sin solidez de garantía financiera; se aceptarán préstamos con altas tasas de hipotecas y valor de garantía insuficiente; reducirse o aumentarse gradualmente. Para resolver los préstamos de riesgo de bienes muebles existentes, la tasa hipotecaria de los terrenos para viviendas comerciales urbanas se puede aumentar adecuadamente y el monto de los préstamos hipotecarios de bienes muebles se puede reducir según la situación real. En tercer lugar, implementaremos las responsabilidades existentes en materia de préstamos de riesgo e intensificaremos los esfuerzos de evaluación. Para los préstamos de riesgo existentes, la responsabilidad de resolver los riesgos existentes debe asignarse a cada persona una por una. Las cooperativas de crédito deben aumentar la inspección y evaluación del progreso y la calidad de las cooperativas de crédito y los responsables de crédito para resolver los préstamos de riesgo existentes, e implementar un sistema. Mecanismo de incentivos en el que la calidad de la finalización de las tareas está directamente relacionada con los ingresos personales. Movilizar plenamente el entusiasmo y la creatividad del personal de crédito para minimizar los riesgos crediticios existentes. (2) Estandarizar las operaciones crediticias y bloquear nuevos riesgos crediticios. En primer lugar, necesitamos mejorar la gestión de los préstamos garantizados. Las cooperativas de crédito deben revisar y mejorar el sistema de gestión de préstamos garantizados en función de la situación real de la cooperativa de crédito, colmar las lagunas en la gestión de préstamos garantizados, mejorar aún más las capacidades de prevención de riesgos y garantizar la seguridad de los activos de préstamos a nivel institucional. En segundo lugar, es necesario implementar estrictamente el sistema de gestión de préstamos garantizados y estandarizar las operaciones comerciales diarias de préstamos. Las cooperativas de crédito deben fortalecer la revisión de la legalidad de los préstamos garantizados, la idoneidad del valor de las garantías, la autenticidad de las prendas y la eficacia de los procedimientos de garantía para que todos los negocios de préstamos sean legales y conformes. Para préstamos garantizados, es necesario examinar estrictamente si el garante tiene las calificaciones y la capacidad de garantizar. El directorio acuerda que la firma de la carta de garantía debe alcanzar el número legal de directores especificados en la "Ley de Sociedades" para garantizar la garantía. autenticidad de la firma del garante; en el caso de préstamos hipotecarios sobre bienes muebles mecánicos, el equipo especial y el equipo general deben distinguirse en función del valor neto de los bienes muebles y el valor actual de mercado, y la garantía debe pignorarse selectivamente. La tasa hipotecaria de equipos generales debe controlarse por debajo del 50% y la tasa hipotecaria de equipos especiales debe controlarse por debajo del 30%. Para los préstamos hipotecarios sobre bienes muebles para el transporte, se debe instar al deudor hipotecario a realizar los procedimientos de renovación de manera oportuna, y se debe aceptar que la cooperativa de crédito sea el primer beneficiario, y el período de depreciación y desguace de la hipoteca debe reducirse año tras año. ; para préstamos hipotecarios inmobiliarios, se debe revisar estrictamente la propiedad y la titularidad de los derechos de propiedad de la casa * *Situación: realizar los trámites de prenda, asegurar la autenticidad de la firma del pignorante y confirmar la prenda. (3) Implementar medidas preventivas efectivas para evitar riesgos potenciales en préstamos de sociedades de responsabilidad limitada. Según la actual legislación de sociedades, los accionistas de responsabilidad limitada son responsables de la empresa en la medida de su aportación de capital, y la empresa es responsable de las deudas de la empresa con todos sus activos. En la práctica de la gestión de crédito, si una sociedad de responsabilidad limitada colapsa debido a riesgos comerciales, lo que resulta en pérdidas, el representante legal se enriquece y el préstamo no se cumple, el representante legal de la empresa no puede ser considerado responsable de la obligación del préstamo porque de su responsabilidad limitada. Según las encuestas, los préstamos de sociedades de responsabilidad limitada representan más del 50% de todos los préstamos. Los riesgos potenciales de los préstamos de sociedades de responsabilidad limitada deben evitarse de manera efectiva y las pérdidas de riesgo de los préstamos deben minimizarse. Las medidas que se pueden tomar incluyen: (1) Implementar un sistema de doble garantía.

Para todos los préstamos o parte de los préstamos de riesgo emitidos por una sociedad de responsabilidad limitada, sobre la base de procedimientos efectivos de garantía hipotecaria, el representante legal o accionista individual garantizará todo o parte del préstamo, pasando así de responsabilidad limitada a responsabilidad ilimitada. (2) Cambiar el prestatario. Cuando se otorgue un préstamo a una sociedad de responsabilidad limitada, el representante legal de la sociedad de responsabilidad limitada o su accionista será el prestatario, es decir, se utilizará un préstamo de persona física en lugar de un préstamo de empresa. Al cambiar de prestatario, la responsabilidad limitada se convierte en responsabilidad ilimitada y se amplía el recurso del préstamo. (3) Implementar préstamos hipotecarios privados. Al conceder préstamos a una sociedad de responsabilidad limitada, primero se debe utilizar como garantía del préstamo la casa privada del representante legal de la empresa o de sus accionistas, y luego se deben considerar otros métodos de préstamo para mejorar las responsabilidades de gestión del representante legal de la empresa y sus accionistas y reducir efectivamente la responsabilidad de la cooperativa de crédito por pérdidas. (4) Fortalecer la formación y la educación e implementar la competencia por el empleo. La calidad del trabajo crediticio de la cooperativa de crédito depende de la responsabilidad y la calidad del oficial de crédito. Por tanto, esta es la forma más eficaz de reducir y prevenir los riesgos de los préstamos garantizados. Por un lado, las cooperativas de crédito deben mejorar la calidad política e ideológica del personal de crédito, fortalecer su educación en ética profesional, educación respetuosa de la ley y educación sobre conciencia de riesgo, para que el personal de crédito tenga un verdadero sentido de crisis, responsabilidad y misión, y mejorar la conciencia de implementar normas y reglamentos. Por otro lado, el sindicato debería fortalecer la formación y orientación profesional de los agentes de crédito, centrándose en familiarizar a los agentes de crédito con la "Ley de Garantías" y otras leyes y reglamentos pertinentes, dominar los procedimientos operativos estandarizados de préstamos y aplicarlos a la gestión de préstamos. prácticas y mejorar el nivel de gestión del crédito. Por otro lado, se implementa un sistema de concurso para puestos de oficiales de crédito. Sobre la base del cumplimiento de la gestión de certificados y la evaluación periódica, implementamos competencia por el empleo, lo que obliga a los oficiales de crédito a usar su cerebro con diligencia, pensar en formas, hacer todo lo posible para hacer un buen trabajo y minimizar los riesgos de préstamos. Crear un mecanismo de gestión de oficiales de crédito con presión externa, motivación interna y vitalidad.