¡Se acerca el gran movimiento que afectará al mercado inmobiliario! Involucrando a cientos de millones de personas...
1. El banco central sigue negándose a recortar los tipos de interés hoy, lo que significa que no ha reducido los tipos de interés durante tres meses consecutivos.
2. La transformación del estilo bursátil prevista el sábado comienza hoy. Hasta el mediodía, el índice compuesto de Shanghai había subido 84 puntos.
3. La Oficina General del Consejo de Estado emitió las "Opiniones orientativas sobre la promoción integral de la renovación de antiguas áreas residenciales urbanas", que fueron publicadas oficialmente por la agencia de noticias Xinhua el 20 de julio. Esto significa que se ha implementado una nueva estrategia que tendrá un profundo impacto en el mercado inmobiliario.
Promover la renovación de antiguas zonas residenciales urbanas (construidas antes del año 2000) es una medida importante para estabilizar el crecimiento y mantener el empleo. Anteriormente lo describí como "una dosis de medicina china para el mercado inmobiliario", que tendrá un gran impacto en el patrón de intereses del mercado inmobiliario.
Primero sacaré conclusiones y luego analizaré.
En primer lugar, esto significa que en el futuro se controlará la cantidad total de "demolición y renovación" de edificios antiguos y renovaciones de cobertizos. El método principal para tratar con las comunidades antiguas no es la demolición, renovación y mejora. Un gran número de personas que esperan enriquecerse de la noche a la mañana mediante la renovación de casas antiguas y la renovación de cobertizos se sentirán decepcionadas.
En segundo lugar, dado que se ha reducido la cantidad total de renovaciones de casas antiguas y de cobertizos al estilo de demolición y reconstrucción, también se reducirá la cantidad total de renovaciones de casas antiguas y de cobertizos. y habrá menos oportunidades para que los gobiernos locales aumenten violentamente los precios de la vivienda. El mercado inmobiliario se está desacelerando condicionalmente.
En tercer lugar, en 2019, el país también revisó la Ley de Gestión de Tierras (en vigor a partir del 1 de junio de 2020), otorgando a los gobiernos provinciales mayor poder para aprobar tierras e incluso convertir tierras agrícolas básicas permanentes en autoridad para aprobar construcciones. La tierra se delega a gobiernos provinciales como Beijing, Tianjin, Shanghai, Jiangsu, Zhejiang, Anhui, Guangdong y Chongqing para proyectos piloto.
Esto significa que las grandes ciudades con un crecimiento poblacional importante pueden disponer de más suelo de nueva construcción. Esto, junto con la "renovación y mejora de comunidades antiguas", reduce la tasa de éxito de las renovaciones de cobertizos y edificios antiguos dirigidas por desarrolladores, y también reduce su valor comercial y su necesidad. Los desarrolladores que se duerman en los laureles y conviertan sus cobertizos en arroz enfrentarán nuevos desafíos.
En cuarto lugar, a medida que el gobierno adopte un "tratamiento conservador" para las antiguas zonas residenciales de la ciudad, la ciudad podrá conservar la nostalgia, se podrá mantener la profunda amistad entre los antiguos vecinos y la ciudad será más humana. . También es más probable que se conserven muchas marcas consagradas vinculadas a comunidades antiguas.
La imagen de arriba apareció ayer en los Momentos de muchas personas de Shenzhen. Según los internautas, este es el apartamento Taoyuan en el distrito de Nanshan, Shenzhen, y algunos residentes han colgado pancartas que dicen "Quiero una reforma de la vivienda".
Todos lo sabemos. La llamada "reforma del barrio de chabolas" es la abreviatura de "renovación del barrio de chabolas". Este edificio no se parece en nada a un barrio de chabolas. Según datos de Ke Holdings Co., Ltd., el complejo residencial fue construido en 1993. El precio de transacción actual de las casas de segunda mano es de menos de 70.000 yuanes (algunas unidades se cotizan a más de 85.000 yuanes), un precio relativamente bajo en el distrito de Nanshan.
Hay dos razones por las que los propietarios quieren renovar sus cobertizos: en primer lugar, la demolición y la renovación pueden hacer que los apartamentos estén más de moda, acortar la antigüedad del edificio y el precio de las casas de segunda mano aumentará significativamente; En segundo lugar, renovar los galpones es de urgencia y bienestar público, y no hay un 100% de personas que estén de acuerdo en que sea más fácil pasar.
Así que encontrará un fenómeno muy interesante: en una época en la que los intereses de las casas demolidas no estaban bien protegidos, todo el mundo tenía miedo de la renovación antigua y de los cobertizos, ahora muchos propietarios lloran y piden una renovación antigua; y renovación de cobertizos, porque su patrimonio neto se puede mejorar mucho.
En el “desastre del mercado inmobiliario” de 2016 (los precios de las viviendas en muchas ciudades casi se duplicaron alrededor del 1 de enero), la reforma monetaria de los barrios marginales fue el principal impulsor. En ese momento, la política nacional fomentó esto: a través de los tres principales bancos de políticas, una gran cantidad de fondos de bajo interés del PSL (préstamos hipotecarios complementarios) se distribuyeron a los gobiernos locales. Los gobiernos locales expropiaron algunas comunidades y temporalmente no construyeron nuevas casas. pero en cambio encontró fondos para El propietario original compró la casa.
Para una ciudad: la oferta de vivienda disminuye repentinamente y el dinero aumenta repentinamente. Un grupo de prestamistas compró casas en efectivo y los precios de las viviendas se dispararon inmediatamente, tras completarse la liquidación de existencias. Pero los efectos secundarios son obvios: los precios de la vivienda han aumentado demasiado rápido.
Después de haber aprendido las lecciones de 2016 a 2017, la alta dirección ha cambiado el juego esta vez: también se trata de estimular la economía. No se trata de un cobertizo de cambio de monedas o monedas antiguas, sino de una mejora de las antiguas. comunidades.
Para decirlo sin rodeos, significa no demoler la casa, sino sólo mejorar la calidad de la comunidad.
Por ejemplo, puede construir un garaje de varios pisos con un ascensor en lugar de un ascensor, o agregar un centro de salud comunitario y un centro de cuidado infantil, y construir un comedor comunitario y una institución de cuidado infantil. Por supuesto, también incluye pintar fachadas exteriores y embellecer pasillos y otros espacios públicos.
Según las estadísticas oficiales, hay 170.000 comunidades residenciales en todo el país, que cumplen con los requisitos de "construidas antes del año 2000, con instalaciones públicas atrasadas y una fuerte voluntad de transformación de los residentes", que involucran a unos 30 millones de hogares y cientos de millones de residentes. En cuanto a la superficie total de viviendas, es de unos 3 mil millones de metros cuadrados.
La renovación y mejora de antiguas zonas residenciales se ha realizado antes, pero la escala no fue tan grande y no se utilizó seriamente como medio para estimular la economía. En 2019, se renovaron 190.000 hogares en antiguas zonas residenciales urbanas, lo que supone 3,52 millones de hogares.
Para este año, el país duplicará sus necesidades, es decir, en 2020 se renovarán 39.000 antiguas comunidades urbanas, en las que participarán casi 7 millones de residentes.
Un cálculo simple, suponiendo que los fondos de promoción de cada hogar sean de aproximadamente 6,543,8 millones de yuanes, la inversión anual total es de 70 mil millones. Si el fondo de promoción es de 20.000 yuanes, la inversión anual total es de 654.380,4 millones.
¿De dónde viene el dinero? No puede ser inversión financiera, inversión corporativa o residentes que recaudan sus propios fondos. Entre ellos, la inversión corporativa obviamente necesita retornos, lo que se refleja principalmente en la modernización de las instalaciones de agua, electricidad y gas, la adición de estacionamientos de varios pisos, guarderías, tiendas de conveniencia, comedores, instalaciones postales exprés y otros proyectos rentables. Otros proyectos de bienestar público sólo pueden ser financiados por el gobierno, los fondos de mantenimiento y los propios residentes (se espera que el fondo de previsión de vivienda proporcione políticas de apoyo).
Además, habrá una serie de políticas de apoyo, como reducciones y exenciones fiscales. Anteriormente, en algunos lugares, los edificios con ascensores podían renovar sus certificados inmobiliarios y aumentar su superficie en una cierta cantidad para aumentar el entusiasmo de los propietarios por participar.
En resumen, mientras el gobierno quiera hacer esto, debe haber muchas maneras. El plan nacional es completar la mejora y renovación de 6,5438 millones de comunidades antiguas en todo el país para el final del Décimo Plan Quinquenal (2025).
Cabe decir que se trata de una política moral que no sólo ayudará a estabilizar los precios de la vivienda (evitar una estimulación excesiva), sino que también preservará los barrios antiguos, los edificios antiguos, los barrios antiguos y las marcas comerciales antiguas de la ciudad. que será favorecido por las personas mayores.
Las necesidades de las personas mayores son diferentes a las de los jóvenes. Por ejemplo, cuando Liu Bang se convirtió en emperador, esperaba vivir con su padre (el Emperador Supremo) en el palacio de Beijing. La petición del anciano es: Traed a toda la ciudad de nuestra ciudad natal aquí. Entonces Liu Bang saqueó por completo una aldea natal en Xinfeng, Chang'an, y trasladó todas las gallinas, patos y gansos criados por sus vecinos a la capital. Como resultado, el emperador estaba muy feliz.
Así que el mayor impacto de este documento emitido por el gobierno central es que si esperas hacerte rico de la noche a la mañana mediante la demolición y renovación de viviendas, será cada vez más difícil en el futuro. Entonces, si existe la oportunidad de renovar una casa o un cobertizo antiguo, debes aprovecharla. Si los desperdiciamos, es posible que no los tengamos a corto plazo.
Esta también es una mala noticia para los inversores que "cambian lo viejo por lo nuevo" y "apuestan por la renovación de naves". Si no es bueno, lo romperán por dentro. Me temo que hará falta una generación para cambiar las cosas.