Xu Yuejin
Como uno de los puntos de partida de "vivienda para vivienda, no para especulación", la vivienda de alquiler asequible ha dado paso a un importante beneficio político en el segundo día de construcción del Año del Tigre. El 8 de febrero, el Banco Central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron el "Aviso sobre la exclusión de préstamos relacionados con viviendas de alquiler asequibles de la gestión de concentración de préstamos inmobiliarios" (denominado el "Aviso"), aclarando que los servicios bancarios y financieros Las instituciones deben aumentar su supervisión de la intensidad del apoyo a las viviendas de alquiler asequibles.
Con respecto a esta orientación política, los analistas de la industria señalaron que el "Aviso" tiene como objetivo proporcionar apoyo financiero para viviendas de alquiler asequibles y ayudar a alcanzar el objetivo de oferta de viviendas de alquiler asequibles durante el período del "14º Plan Quinquenal". , al tiempo que se estabiliza la financiación de las empresas inmobiliarias. Lo que merece atención es si esta política puede romper las limitaciones al desarrollo del mercado de viviendas de alquiler asequibles. Para las empresas de leasing, ¿qué cuestiones deben aclararse?
El 8 de febrero, el Banco Central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron un "Aviso" aclarando que las instituciones bancarias financieras deben aumentar su apoyo a las viviendas de alquiler asequibles. Fuente de la imagen/Foto IC
La "ilimitación" de los préstamos para viviendas de alquiler asequibles ayudará a aumentar el entusiasmo de las empresas
En la tarde del 8 de febrero, el Banco Popular de China y el Banco de China La Comisión Reguladora de Banca y Seguros emitió el "Aviso" que aclara que las instituciones bancarias y financieras deben aumentar su apoyo a las viviendas de alquiler asequibles.
El "Aviso" señala que a partir de la fecha de su emisión, los créditos correspondientes otorgados por instituciones financieras bancarias a proyectos de vivienda de alquiler asequible titulares de la "Autorización de Proyectos de Vivienda de alquiler asequible" no se incluirán en el valor real préstamos inmobiliarios; gestión centralizada; las instituciones financieras bancarias deben aumentar el apoyo a viviendas de alquiler asequibles y proporcionar productos y servicios financieros de acuerdo con los principios de cumplimiento legal, control de riesgos y sostenibilidad comercial.
A este respecto, Huang Hui, analista senior del Instituto de Investigación Shell, dijo que este "Aviso" está en línea con la orientación política de las "Opiniones sobre la aceleración del desarrollo de la tecnología" de la Oficina General del Consejo de Estado. Vivienda de alquiler asequible" y tiene como objetivo proporcionar viviendas de alquiler asequibles con Proporcionar apoyo financiero para ayudar a lograr el objetivo de oferta de viviendas de alquiler asequibles durante el período del "14º Plan Quinquenal", al tiempo que se estabiliza la financiación de las empresas inmobiliarias.
Para las empresas inmobiliarias, Huang Hui analizó que esta política ayudará a aumentar el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por participar en viviendas de alquiler asequibles, y ampliará efectivamente la oferta de viviendas de alquiler asequibles “anteriormente, en términos reales. préstamos inmobiliarios, Según los requisitos de la gestión de concentración, los préstamos utilizados por las empresas inmobiliarias para viviendas de alquiler asequibles también se incluyen en el cálculo, lo que restringe en cierta medida la participación de las empresas inmobiliarias en viviendas de alquiler asequibles; este "Aviso" estipula que los préstamos; Los préstamos relacionados con viviendas de alquiler asequibles no se incluyen en el cálculo. La gestión centralizada de préstamos inmobiliarios ayudará a aumentar el entusiasmo de las empresas inmobiliarias y aprovechará al máximo las ventajas de la inversión y la construcción de viviendas, aumentando así la oferta de viviendas de alquiler asequibles. "
Además, Huang Hui señaló que esta política también ayudará a las empresas involucradas en la construcción de viviendas seguras a estabilizar su financiación. En el primer semestre de 2022, todavía nos encontramos en la etapa máxima de vencimiento de la deuda de las empresas inmobiliarias, y las empresas inmobiliarias todavía se enfrentan a una gran presión financiera. Dado que el período de recuperación de la inversión para el desarrollo y construcción de viviendas de alquiler asequibles es largo y el rendimiento de las ganancias es relativamente bajo, calcular la cuota por separado ayudará a las empresas inmobiliarias a participar activamente en la construcción de viviendas asequibles, garantizando al mismo tiempo la estabilidad del flujo de caja y realizando la financiación y operación de empresas inmobiliarias. Un círculo virtuoso a todos los niveles.
Zhao Ran, presidente del Instituto de Investigación de la Industria de Alquiler de Vivienda ICCRA, analizó que, a juzgar por el desarrollo actual de viviendas de alquiler asequibles en todo el país, cómo movilizar el entusiasmo de las empresas para adquirir terrenos especiales para viviendas de alquiler y revitalizar los activos existentes y promover la adquisición de empresas locales que quieren iniciar la construcción lo antes posible. Estos son problemas prácticos que se encuentran en el proceso de desarrollo del mercado. También hay muchas empresas inmobiliarias tradicionales que dudan en seguir adelante debido a la presión de. Las "tres líneas rojas" de la industria inmobiliaria cuando deciden ingresar al mercado de alquiler de viviendas "Esta vez La introducción de la política ha aclarado los límites de la industria desde la perspectiva financiera, aliviado las preocupaciones de las empresas y promoverá enormemente. la expansión de viviendas de alquiler asequibles y acelerar el ritmo de los proyectos que ingresan al mercado".
Además, dijo Zhao Ran. Se señala que esta política también establece claramente que en el siguiente paso, las finanzas Se seguirá aumentando el apoyo a la construcción de viviendas asequibles y el desarrollo del mercado de viviendas de alquiler a largo plazo para promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable de la industria inmobiliaria. El apoyo financiero también se ampliará desde las viviendas de alquiler asequibles en el futuro. En el mercado de viviendas de alquiler a largo plazo, se ampliará aún más el alcance de los beneficios inclusivos. A juzgar por la experiencia internacional, la liberación de las políticas financieras y fiscales es el mayor impulsor del desarrollo de la industria del alquiler de viviendas.
Las empresas inmobiliarias deben comprender la dirección y el ritmo del ajuste crediticio bajo las políticas cálidas
Vale la pena mencionar que el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles es la máxima prioridad de la construcción de mi el sistema habitacional del país. Los datos del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural muestran que, a mediados de enero de este año, casi 30 provincias, regiones autónomas y municipios de todo el país han emitido dictámenes de implementación para acelerar el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles durante los "14º Cinco"; -Plan Anual", 40 ciudades clave planean agregar nuevas Hay 6,5 millones de unidades (habitaciones) de viviendas de alquiler asequibles.
“La construcción a gran escala de viviendas de alquiler asequibles ofrece oportunidades de desarrollo para diversas entidades del mercado. Por ejemplo, las empresas promotoras pueden aprovechar esta oportunidad para proporcionar servicios gubernamentales de construcción de viviendas de alquiler asequibles”. Así lo afirmó el subdirector de investigación de la división Index del instituto.
En este contexto, el nivel político ya ha mostrado su intención de apoyar el mercado de viviendas de alquiler asequibles. Desde el año pasado, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros departamentos han puesto en marcha una serie de medidas para desarrollar vigorosamente viviendas de alquiler asequibles.
El 10 de enero de este año, 21 departamentos, incluida la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, emitieron el "14º Plan Quinquenal de Servicio Público", que mencionaba claramente que debemos promover activamente la mejora de las condiciones de vivienda y Para lograr una gran afluencia neta de población, las ciudades deben desarrollar vigorosamente viviendas de alquiler asequibles, principalmente para resolver las dificultades de vivienda de nuevos ciudadanos cualificados, jóvenes y otros grupos, principalmente unidades pequeñas con una superficie de construcción de no más de 70 metros cuadrados. y el alquiler es inferior al de las viviendas de alquiler en el mercado de la misma calidad en el mismo lugar de alquiler.
El 20 de enero, según informes de los medios, en la Conferencia Nacional de Vivienda y Obras Urbanas-Rurales, el responsable pertinente del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural afirmó que este año continuaremos promover la reforma estructural del lado de la oferta de vivienda e insistir en promover tanto el alquiler como la compra, la garantía multicanal, optimizar la estructura de la oferta de vivienda y aumentar vigorosamente la oferta de viviendas de alquiler asequibles, centrándose en las grandes ciudades con población neta; afluencia, y construir y recaudar 2,4 millones de unidades (habitaciones) de viviendas de alquiler asequibles durante todo el año.
Durante el período del "14º Plan Quinquenal", 40 ciudades clave planean agregar 6,5 millones de unidades (habitaciones) de viviendas de alquiler asequibles. Foto de archivo
El desarrollo de viviendas de alquiler asequibles no puede separarse del apoyo del sector financiero. Después de aclarar los objetivos de planificación del desarrollo de viviendas de alquiler asequibles a nivel nacional, este "Aviso" allanó aún más el camino para el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles y un mayor apoyo financiero.
En este sentido, Quan Li, de Landlord Apartment Academy, señaló que esta política es una señal clara de la alta dirección y se centrará en el apoyo financiero a viviendas de alquiler asequibles, especialmente para los promotores estatales. Resuelva eficazmente la liquidez y la flexibilidad de los fondos de préstamos, y la infraestructura correspondiente para respaldar los REIT de viviendas de alquiler asequibles también se acelerará aún más. "En el futuro, el sustento de las personas será lo más importante. Para los apartamentos de alquiler a largo plazo de propiedad estatal, existe. Será un período muy bueno." Oportunidades." Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación Mouju, también cree que desde la perspectiva del desarrollo del mercado de viviendas de alquiler asequibles, la relajación de las políticas crediticias y la El fomento del crédito hará que los préstamos hipotecarios apoyen mejor el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles.
Entonces, para las empresas inmobiliarias, ¿qué ajustes estratégicos específicos se realizarán? Al respecto, Yan Yuejin analizó que las empresas inmobiliarias deben entender con precisión esta política desde dos puntos. El primero es entender claramente qué es la vivienda de alquiler asequible. A juzgar por esta política, este tipo de viviendas deben contar con una "certificación de proyectos de vivienda de alquiler asequible", y las empresas inmobiliarias deben pasar por un proceso de obtención de proyectos, es decir, postular. al departamento de gestión de vivienda para obtener viviendas de alquiler asequibles y luego disfrutar de dichas políticas preferenciales. En segundo lugar, las empresas de bienes raíces deben prestar atención al ajuste del trabajo crediticio de los bancos comerciales, es decir, en 2022, la inversión en préstamos para vivienda en el país. Se ampliará el campo de las viviendas de alquiler asequibles, y las empresas inmobiliarias deben captar activamente la dirección de ajuste del trabajo crediticio y ajustar el ritmo, solicitar activamente dichos préstamos para viviendas de alquiler asequibles y realmente hacer esfuerzos para construir viviendas de alquiler asequibles en 2022.
Las viviendas de alquiler asequibles y las viviendas de alquiler orientadas al mercado deberían ser "dobles".
En opinión de Hu Jinghui, economista jefe de Jinghui Think Tank, los préstamos para viviendas de alquiler asequibles son No incluidos en las "dos concentraciones" "Gestión, es bueno que los bancos hayan eliminado las "restricciones" a este respecto y puedan prestar con valentía para apoyar el rápido desarrollo de viviendas de alquiler asequibles en varios lugares. Sin embargo, también puede haber algunos problemas que no se pueden ignorar y requieren atención.
Específicamente, en primer lugar, los procedimientos son engorrosos cuando una empresa solicita un préstamo para viviendas de alquiler asequibles, debe pasar por una serie de "luces verdes" del gobierno para proyectos de viviendas de alquiler asequibles y discutir cada asunto. caso por caso, y recibir la aprobación del banco, etc., el proceso y los procedimientos de aprobación son engorrosos y puede resultar difícil para las empresas en general solicitarlos; en segundo lugar, la tasa de interés es relativamente alta; De hecho, incluso si obtiene un préstamo especial para viviendas de alquiler asequibles, el costo integral de financiamiento anualizado es de alrededor de 5, que es más alto. Con las tasas de interés actuales para préstamos comerciales para pequeñas, medianas y microempresas que oscilan entre el 3,8 y el 5%, las compañías de préstamos están bajo una gran presión.
Además, también es necesario prestar atención al problema de la "preferencia excesiva por viviendas de alquiler asequibles y el abandono del alquiler orientado al mercado", es decir, una preferencia excesiva por el apoyo crediticio a viviendas de alquiler asequibles mientras ignorar la oferta y la oferta de viviendas de alquiler orientadas al mercado El apoyo de las entidades operativas puede conducir a una oferta insuficiente de viviendas de alquiler en general. Hu Jinghui dijo que, si bien las viviendas de alquiler asequibles pueden recibir muchas políticas preferenciales, también se requerirá que sean entre 15 y 20 RMB más bajas que el alquiler basado en el mercado en el mismo lugar. Si se eliminan los dividendos de la política, básicamente todos los participantes del mercado lo serán. en la misma situación, un estado de bajos beneficios; si el entusiasmo de los participantes en el mercado no es suficiente, habrá menos participantes, oferta insuficiente y los alquileres seguirán aumentando.
Basándose en esto, Hu Jinghui dijo que para mejorar verdaderamente el mercado de viviendas de alquiler a largo plazo, debemos adoptar un enfoque doble de seguridad y comercialización, al mismo tiempo que apoyamos la oferta de viviendas de alquiler asequibles. También fortalecer la oferta y oferta de vivienda en alquiler orientada al mercado. Apoyo de las entidades operadoras.
Sin embargo, cabe mencionar que la afirmación de que "los préstamos para alquiler de viviendas no se incluyen en la evaluación de la concentración de préstamos para viviendas" también apareció en el pasado. A finales de 2020, el banco central emitió el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión de concentración de préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias". La política establecía claramente que "con el fin de apoyar el vigoroso desarrollo del mercado de alquiler de viviendas, el alquiler de viviendas". "Los préstamos relacionados no se incluirán en el cálculo de la proporción de préstamos inmobiliarios por el momento". Desde esta perspectiva, Yan Yuejin señaló que el pensamiento general del banco central se mantiene sin cambios y que las "cláusulas de exención" similares son otro ejemplo típico. de flexibilización de las políticas después de que los préstamos para fusiones y adquisiciones fueran retirados de la evaluación de las "tres líneas rojas". Desde la perspectiva de la concentración de préstamos para vivienda, también muestra que la política se ha relajado ligeramente mientras la dirección se mantiene sin cambios, y está verdaderamente en línea con la situación financiera y las demandas de las empresas inmobiliarias.
Reportero de Beijing News Zhang Xiaolan
Editor Yang Juanjuan Corrector Lu Qian