¿Qué es más rentable, acortar el plazo de amortización de la hipoteca por adelantado o reducir los pagos mensuales?

1: ¿Qué método es más rentable?

Por lo general, al pagar un préstamo anticipadamente, el banco proporcionará los planos correspondientes como referencia. En términos generales, existen tres métodos principales de pago anticipado:

1. Pagar todo el préstamo por adelantado y liquidar el préstamo restante de una vez.

2. El préstamo restante permanece sin cambios. El período de pago se acorta;

3. El período de préstamo restante permanece sin cambios y el monto de pago mensual se reduce.

Entre ellos, el primero es liquidar todos los préstamos por adelantado, que es lo que solemos decir, liquidar todos los préstamos de una vez. En esta operación diaria hay muchos casos de reventa de casas, por lo que no entraré en detalles aquí.

De las dos formas restantes de amortizar el préstamo anticipadamente, ¿es mejor acortar el plazo? ¿Es mejor reducir el pago mensual? Tomemos un ejemplo para comparar:

Xiao Ming compró su primera casa en mayo de 2020, con un préstamo de 10.000 RMB y una tasa de interés de 5,2. El plazo del préstamo es de 30 años y el reembolso mensual es de 5.491 yuanes en cantidades iguales de capital e intereses. El interés total generado en 30 años es de 976.000 yuanes.

En mayo de 2023, Xiao Ming pagó el préstamo a tiempo durante dos años, con un total de 24 cuotas. Después de una investigación, se descubrió que quedaban impagos un total de 970.000 libras de capital y 874.000 libras de intereses. Con algo de dinero extra en la mano, Xiao Ming planea reembolsar 500.000 yuanes por adelantado. Entonces tuvo que elegir:

El primer método: el período de amortización se mantiene sin cambios durante 30 años y el pago mensual se reduce.

Según el plan de pago original, el pago mensual de Xiao Ming es de 5.491 yuanes. Si utiliza 500.000 para pagar el capital, el período de pago permanecerá sin cambios durante 30 años y se pagará en abril de 2050. A partir de junio de este año, el pago mensual de Xiao Ming será de 2.659 yuanes, menos de la mitad del pago mensual. Debido a la reducción de los pagos mensuales, el gasto total por intereses se redujo a 528.654.380.000 yuanes, una disminución de 447.900 yuanes con respecto a los 976.000 yuanes originales.

Segundo método: mantener los pagos mensuales sin cambios y optar por acortar el plazo del préstamo.

Si elige acortar el período de pago, cuando se utilizan 500.000 yuanes para pagar el principal, el número de meses de pago se reduce de 360 ​​a 133. La deuda que podría haberse pagado en abril de 2050 se se liquidará en mayo de 2031. Se puede liquidar. El interés también cayó de 976.000 yuanes a 225.654,38 0,00 yuanes, lo que supone 303.000 yuanes menos que los 528.654,38 0,00 yuanes de interés generados al reducir el pago mensual, que es más de la mitad del importe. Pero la desventaja es que en los próximos 11 años, el reembolso de 5.491 yuanes continuará según el mes original.

Conclusión general: desde la perspectiva del ahorro de intereses, acortar el plazo del préstamo es definitivamente más rentable que reducir los pagos mensuales.

Segundo: ¿Cómo ves la diferencia entre estos dos métodos de amortización anticipada?

Desde la perspectiva del ahorro de intereses, acortar el período del préstamo es más rentable. El análisis es realmente muy simple.

Porque, en la amortización anticipada, optar por acortar el plazo del préstamo equivale a acelerar el ciclo de amortización de la hipoteca. Naturalmente, esto le permitirá liquidar el préstamo antes y ahorrar más intereses.

Elija reducir el pago mensual. Aunque reduce la presión del pago mensual y reduce una cierta cantidad de gastos por intereses, no cambia el monto total del pago. El banco seguirá cobrando intereses según el préstamo restante. cantidad.

En términos generales, cuando se trata de amortización anticipada, sólo es necesario comprender un principio básico: cuanto más capital tenga que devolver, menos ahorrará en intereses. Porque cada vez que pides dinero prestado a un banco, el interés se basa en el capital ocupado.

Pero, en teoría, este es el caso. En la práctica, a la hora de amortizar anticipadamente un préstamo, optamos por acortar el plazo o reducir el pago mensual. Aún tienes que actuar de acuerdo con tu situación real.

Si tus ingresos te alcanzan para pagar la mensualidad y simplemente quieres reducir tu deuda personal, puedes optar por acortar el plazo del préstamo; si tus ingresos son medios y tienes dificultades para realizar la mensualidad, Sería más apropiado optar por reducir el pago mensual.

Tercero: Factores adicionales a considerar a la hora de amortizar un préstamo anticipadamente.

Uno de los mayores beneficios del pago anticipado es el ahorro de intereses, que es especialmente adecuado para compradores de viviendas con altas tasas de interés hipotecarias.

Aunque Funny Mouse

Primero, el pago anticipado del préstamo ignora el efecto de depreciación del capital causado por la inflación. Como todos sabemos, el cambio provocado por el tiempo es la inflación (depreciación de la moneda). Por ejemplo, diez mil yuanes hace diez años equivalen a más de cuatro mil yuanes ahora. En el caso de una continua devaluación de la moneda, lo más honorable es sin duda soportar una determinada cantidad de deuda. Por lo tanto, es muy probable que utilice dinero que definitivamente se depreciará en el futuro para comprar activos que se apreciarán en el futuro.

En segundo lugar, después de pagar el préstamo anticipadamente, perderá el costo de oportunidad de comprar una casa o reinvertir. En otras palabras, es fácil liquidar su préstamo anticipadamente, pero es difícil obtener un préstamo de un banco. Una vez que lo pague, su flujo de efectivo desaparecerá y todo seguirá en la casa. Esto conducirá a una excelente oportunidad de inversión en el futuro. Cuando necesitas una suma de dinero, pierdes.

De hecho, el flujo de caja es extremadamente importante, ya sea para resistir riesgos o para aprovechar oportunidades como invertir en acciones y comprar una casa nueva. Además, una vez que los ahorros se utilicen para pagar la hipoteca, también se reducirá la capacidad de resistir los riesgos en la vida. Por ejemplo, 3354 de repente se vuelve popular. Si no tiene suficiente flujo de efectivo y se enfrenta al desempleo, ¿cómo vivirá su hipoteca? Todo esto debe considerarse de manera integral.

En resumen, el reembolso anticipado de un préstamo aún debe variar de persona a persona. Le aconsejo que no siga ciegamente la tendencia y no se limite a saldar las pequeñas cuentas que tiene delante. También debe considerar su propio nivel de ingresos, resistencia al riesgo, planificación financiera familiar y otras consideraciones integrales para tomar la iniciativa en el control de capital. De lo contrario, una elección equivocada podría costarle una oportunidad que le cambiará la vida. 38660.68868688661

Preguntas y respuestas relacionadas: Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Es rentable liquidar el préstamo con unos 10 años de antelación o con unos 15 años de antelación? Hoy en día, ante unos precios de la vivienda tan elevados, se ha convertido en algo habitual optar por una hipoteca bancaria para comprar una casa. Probablemente 99 de cada 100 personas que compran una casa optan por comprarla con una hipoteca bancaria. Incluso si algunas personas pueden comprar una casa con el pago completo, optan por comprar una casa con una hipoteca bancaria.

Comprar una casa ahora no es como hace 10 años. Más personas eligen préstamos a 5 y 10 años, pero ahora los compradores de viviendas eligen préstamos a 20 o incluso 30 años. No hay manera, principalmente porque los precios actuales de la vivienda son altos, por lo que es inevitable elegir un período de tiempo más largo para repartir el pago mensual, de lo contrario no podrá afrontar el pago mensual.

Hay mucha gente a mi alrededor que no tiene intención de devolverlo durante 30 años después de comprar una casa. Esperan ganar algo de dinero algún día y devolverlo en un solo pago. En cuanto a cinco años, 10 o incluso 15, es difícil decirlo. Después de todo, a veces la gente puede ganar mucho dinero en sólo dos años.

2065438 En 2008 compré un apartamento de tres habitaciones con una superficie de 90 metros cuadrados. En ese momento, el precio total de la vivienda era de 15.800, el pago inicial era de 480.000 y el monto del préstamo era de 11.000. La hipoteca se realiza a través de un conocido del banco, y puedes elegir el tipo de interés más bajo del 4,9.

Llevo cinco años trabajando en la sociedad y aún no he iniciado ninguna carrera. Sólo soy un trabajador migrante común y corriente. Definitivamente no tenía un pago inicial de 40.000 a 80.000 yuanes en mi bolsillo. La mitad de los fondos los recaudé de mi familia como pago inicial para comprar una casa.

En aquella época, las hipotecas bancarias tenían dos opciones: capital medio e igual capital e intereses. Al final, elegí el método de pago de capital e intereses iguales. No es nada, es solo que estaba bajo demasiada presión y elegí el método de pago de capital promedio, sabiendo que el interés sobre el capital sería relativamente bajo.

El préstamo es de 11.000.000 de yuanes, con capital e intereses iguales, y el pago mensual es de 5.838 yuanes. Suponiendo que no haya reembolso anticipado dentro de 30 años, el interés de reembolso total es de 100.000 yuanes y el reembolso total del principal más los intereses es de 2,2 millones de yuanes.

Si elige el método de pago con capital promedio, el monto de pago del primer mes es 7547 y la cuota es de 30 años. El costo mensual se reduce a 13 yuanes y el interés de pago total en 30 años es 81000. , más El capital es 191.000.

Una comparación obvia entre los dos es que el interés promedio sobre el capital es 290.000 yuanes menos que el capital igual y el interés se distribuirá a lo largo de 30 años, con un promedio de 6,5438 millones de yuanes por año.

¿Y qué pasa si las tasas de interés son bajas? Sin embargo, yo mismo no tengo esta fuerza. Elegí el método de pago de capital promedio y el método de pago de montos iguales de capital e intereses, los cuales fueron aprobados a través de relaciones.

El pago mensual es de 5.838 yuanes. Según los estándares mínimos para la aprobación bancaria, los gastos mensuales no deben exceder el 50% de los ingresos totales, y los ingresos mensuales oscilan entre 6.543.800 y 2.000 yuanes para ser aprobados.

2065.438 08 Cuando se trabajan horas extras, el salario mensual es de sólo 6,54388 millones de yuanes.

El concepto que cada uno tiene de los préstamos hipotecarios es muy diferente. Mi concepto personal de los préstamos hipotecarios todavía se encuentra dentro de un rango aceptable.

Personalmente creo que los préstamos para vivienda son el dinero que la gente común tiene durante más tiempo, con mayor cantidad y con menor tasa de interés, por lo que hacer un buen uso de este dinero es un subsidio a su patrimonio.

Me resulta difícil entender por qué algunas personas optan por obtener una hipoteca bancaria a pesar de tener todos los fondos para comprar una casa. No es que no les importen los intereses bancarios, pero les interesan los fondos que tienen en sus manos. Pueden hacer otros negocios de inversión o una serie de cosas, siempre que la rentabilidad sea superior a la del préstamo hipotecario.

Por otro lado, la inflación de China ha sido enorme en los últimos 20 años, a pesar de que la economía interna también lo ha sido. Se está desacelerando lentamente, pero la inflación sigue ahí y se vuelve menos valioso con el tiempo, por lo que parece que un préstamo ahora puede valer sólo 1/3 de lo que valía en 30 años.

También solicité un préstamo para renovación:

La casa se entregará en el segundo semestre de 2019 y el certificado inmobiliario se obtendrá en 2020. Justo después del Festival de Primavera de 2021, quería renovar la casa, pero no tenía dinero en el bolsillo, así que me pidieron que la renovara.

Así que solicité un préstamo para reformas. En cuanto a cómo solicitar un préstamo para renovación, de hecho lo preparé con medio año de anticipación, por lo que el préstamo para renovación se desarrolló sin problemas. El valor de tasación de mi casa alcanzó los 2 millones en 2021, por lo que los fondos del préstamo de renovación aprobados por el banco alcanzaron los 360.000 los presté todos y la tasa de interés anualizada fue de solo 3,8.

De hecho, solo gasté 16.000 yuanes en la decoración de la casa. Los 200.000 yuanes restantes pueden, por un lado, aliviar mi presión de pago mensual y, por otro, puedo usar los fondos restantes para hacer la mía propia. inversiones financieras.

Algunas personas piensan que el interés del préstamo es tan alto que lo pagarán por adelantado una vez que tengan fondos:

Ya sea capital promedio o cantidades iguales de capital e intereses, el pago El interés siempre será mayor que el capital de reembolso. Varias veces, la mayoría de los reembolsos en años anteriores fueron solo intereses.

Elegiré capital e intereses iguales. El fondo de pago mensual es de aproximadamente 4500 yuanes, que son todos intereses de pago, por lo que el capital solo representa más de 1000 yuanes.

Relativamente hablando, el principal del capital promedio es relativamente alto, pero el ingreso mensual de quienes eligen el capital promedio básicamente no es bajo.

Para el interés total de mi préstamo 165438 100.000.000 de yuanes, el interés total reembolsado en los 10 años anteriores ha representado el 50 del interés total, que es 495.000 yuanes.

Para este asunto, también consulté específicamente al gerente de cuentas del banco. Dijo que si el plazo del préstamo supera 1/3, no opte por reembolsarlo anticipadamente. Después de todo, una vez que se alcanza el límite de 1/3, se ha reembolsado la mitad de los intereses, lo que significa que el reembolso del principal en el futuro será menor y los intereses serán mayores.

Una vez que el préstamo sea a 30 años o más de 10 años, no pienses en reembolsarlo antes de tiempo, no te resulta rentable. Después de todo, todavía queda mucho capital e intereses que pagar.

Si realmente desea pagar por adelantado, puede pagar por adelantado dentro de 6 años. Esto puede llegar a un punto relativamente equilibrado. Se deben incluir los intereses de reembolso, pero el interés de reembolso en 10 años debería ser menor. . mucho.

Piense en el problema desde otro ángulo:

Ya sea con 10 o 15 años de antelación, un pago único es rentable. Después de todo, después de cumplir 15 años, incluso si el interés pagado está disminuyendo, todavía estamos pagando intereses por adelantado y la presión de nuestra vida no se sentirá como una espina en la espalda debido al préstamo hipotecario. .

Hay personas ideológicas, pero si esa persona definitivamente puede ahorrar dinero pagando el préstamo anticipadamente no significa que piense que es un buen negocio.

Mi opinión personal sobre las tasas de interés hipotecarias todavía está dentro de un rango aceptable, porque muchos de mis amigos que compran casas rondan la tasa anualizada de 4,9. Algunas personas simplemente lo compraron en ese momento y la tasa de interés de la hipoteca subió. Algunas personas lo compraron con un gran descuento de 2015 a 2017, y el préstamo comercial del amigo más bajo alcanzó 4,65438.

Los amigos que tienen préstamos de fondos de previsión nunca han pensado en reembolsarlos anticipadamente y el tipo de interés es de sólo 3,25. ¿Dónde puedo encontrar esta tarifa? Pedir prestado tanto dinero durante tanto tiempo.

Es mejor poner los fondos restantes en el banco para una gestión financiera regular, y la tasa anualizada puede llegar a 4,25 o incluso 4,8. Esta situación ha ganado el tipo de interés de los préstamos del fondo de previsión.

Resumen:

Si no sabes en qué vas a utilizar una suma de dinero y estás pensando en reembolsarla anticipadamente y no es rentable, optará por reembolsarlo anticipadamente. Después de todo, si el dinero que tienes en tus manos no tiene nada que ver contigo, no generará ingresos. Optar por pagar anticipadamente es la elección correcta, al menos no habrá preocupaciones.

Si los fondos disponibles pueden tener una mayor rentabilidad, entonces es inevitable elegir una mayor rentabilidad en lugar de liquidar la hipoteca antes de tiempo. Más importante aún, una vez que el préstamo hipotecario supera 1/3, es relativamente antieconómico.