¿Cómo estabilizar el mercado inmobiliario con políticas financieras inmobiliarias? No siga el viejo camino de estimular la compra de viviendas
Afectada por la epidemia de COVID-19, la industria inmobiliaria ha sufrido la presión de los ingresos causada por el retraso en la reanudación del trabajo y una caída repentina en las transacciones de ventas. Dado que muchas provincias y ciudades de todo el país han introducido políticas para estabilizar el mercado inmobiliario, junto con la caída de las tasas de interés hipotecarias, las medidas de liquidez del banco central y la relajación de la refinanciación de las empresas que cotizan en bolsa, el mercado se ha sentido confundido en cuanto a si la propiedad real Las políticas financieras patrimoniales deberían cambiar. Sin embargo, la última declaración del banco central deja claro que mantiene la continuidad, coherencia y estabilidad de las políticas financieras inmobiliarias.
Entonces, ¿cómo entender la declaración del banco central y la actual política local de “estabilización del mercado inmobiliario”?
La postura del banco central y las “políticas específicas de cada ciudad”: ambas no son contradictorias
A medida que se desarrolla la epidemia, muchas ciudades han “extendido sus manos” para estabilizar el mercado inmobiliario en respuesta a la epidemia.
Según estadísticas incompletas de The Paper, ha habido cinco provincias, incluidas la provincia de Guangdong, la provincia de Zhejiang, la provincia de Henan, la ciudad de Shanghai y la ciudad de Tianjin, así como la ciudad de Foshan en la provincia de Guangdong y la ciudad de Hangzhou en Zhejiang. Provincia y ciudad de Zhumadian en la provincia de Henan, ciudad de Suzhou, ciudad de Wuxi, provincia de Jiangsu, ciudad de Xiamen, ciudad de Fuzhou, provincia de Fujian, ciudad de Hengyang, provincia de Hunan, ciudad de Jinan, provincia de Shandong, ciudad de Xi'an, provincia de Shaanxi, ciudad de Nanchang. , Provincia de Jiangxi, Ciudad de Shenyang, Provincia de Liaoning, Ciudad de Haikou, Ciudad de Sanya, Provincia de Hainan, etc. Las ciudades han introducido políticas para apoyar el sector inmobiliario, incluida la posibilidad de solicitar una extensión o pago a plazos de los pagos de la tierra, flexibilizando las políticas de preventa, etc. Algunas ciudades han mencionado explícitamente el apoyo crediticio a las empresas inmobiliarias.
Después de clasificar las políticas, se puede encontrar que entre las políticas relacionadas con el campo inmobiliario publicadas antes del 13 de febrero, las políticas emitidas por varias localidades se basaron principalmente en ajustes apropiados a las políticas de oferta de tierras. incluyendo la posibilidad de retrasar la firma de contratos de transferencia de terrenos, tarifa de transferencia de terrenos, tiempo de finalización de la construcción, etc.
Desde el 14 de febrero, algunas provincias y ciudades han comenzado a introducir una serie de políticas para promover el desarrollo saludable del mercado inmobiliario, incluido el aumento del apoyo financiero a las empresas inmobiliarias, la concesión adecuada de préstamos para el desarrollo inmobiliario, y se brindará apoyo adicional a los compradores de viviendas. Se proporcionarán subsidios al impuesto sobre la escritura y no existe un requisito unificado para solicitar un permiso de preventa una vez que se limite la estructura del proyecto.
Además de las políticas de mercado inmobiliario introducidas por los gobiernos locales, a nivel macro del mercado: después del Festival de Primavera, el banco central publicó muchas veces medidas de liquidez. El 14 de febrero, la Comisión Reguladora de Valores de China se relajó. la política de refinanciación de las empresas que cotizan en bolsa hasta el 20 de febrero. El mismo día se rebajó oficialmente la LPR a 5 años, beneficiando a los compradores de viviendas. Esta serie de medidas ha inyectado nueva vitalidad financiera al mercado. También permite a las empresas inmobiliarias tener la esperanza de que la estrecha cadena de capital se alivie hasta cierto punto.
El 21 de febrero, el Banco Popular de China celebró una videoconferencia telefónica y de trabajo sobre el mercado financiero de 2020 y propuso mantener la continuidad, coherencia y estabilidad de las políticas financieras inmobiliarias y continuar implementando "ciudades específicas". políticas" para implementar un mecanismo de gestión de políticas inmobiliarias a largo plazo.
“Ambas cosas no son contradictorias”, señaló Zou Linhua, líder del equipo del proyecto de big data sobre vivienda del Instituto de Estrategia Económica y Financiera de la Academia China de Ciencias Sociales. Desde una perspectiva general, deberíamos hacerlo. no participar en el estímulo inmobiliario y no fomentar la compra de viviendas Como medio para hacer frente a las dificultades económicas temporales, esto es también lo que el banco central quiere decir con mantener la continuidad, coherencia y estabilidad de las políticas. Sin embargo, debido al impacto de la epidemia, algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias urbanas o pequeñas y medianas empresas inmobiliarias pueden enfrentar dificultades financieras temporales y también pueden sufrir una ruptura en la cadena de capital, lo que afectará la El desarrollo de toda la ciudad y la salud de las cadenas industriales upstream y downstream, por lo tanto, son necesarios algunos remedios sexuales temporales a nivel local.
Xu Xiaole, analista jefe de mercado del Instituto de Investigación Shell, dijo que desde una perspectiva de largo y corto plazo, las políticas actuales emitidas por las ciudades locales son principalmente políticas de apoyo de transición y del lado de la oferta para ayudar a las empresas. hacer frente al impacto de la epidemia a corto plazo y mantener la estabilidad del mercado. A largo plazo, la epidemia no ha cambiado el tono de las políticas inmobiliarias no especulativas, especialmente la continuidad, coherencia y estabilidad de las políticas financieras y crediticias. Desde una perspectiva global y parcial, las políticas locales se basan en los cambios en sus propios mercados y de acuerdo con el principio de una ciudad, una política, e introducen ajustes en las políticas locales para mantener la estabilidad del mercado local, lo cual es consistente con la los tres objetivos de política de estabilidad del gobierno central.
Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, señaló que la política financiera inmobiliaria ha evolucionado desde "la vivienda es para vivir, no para especular" y los fondos han regresado a la economía real. , a "del desapalancamiento al apalancamiento estabilizador, haciendo un buen trabajo para estabilizar el crecimiento y prevenir Después del "equilibrio dinámico de riesgos", se ha determinado la dirección general de la política financiera inmobiliaria.
Li Yujia señaló que para el mercado inmobiliario, bajo la premisa de que la política de montos inmobiliarios se mantenga estable, existe otro objetivo, que es "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas". ". Por lo tanto, desde la perspectiva de reducir las tasas de interés hipotecarias, no tendrá un gran impacto en los pagos mensuales de los residentes, pero enviará una señal al mercado de que esperamos que el mercado inmobiliario se mantenga estable. Además, a juzgar por las políticas actuales emitidas por varios lugares, ninguna es demasiado extraordinaria por el momento. Básicamente todas están del lado de la oferta para aliviar las dificultades de las empresas inmobiliarias.
¿Reglamento al “estilo Zhumadian”? Dar espacio a los gobiernos locales
El documento señaló que la ciudad de Zhumadian en la provincia de Henan fue la primera en lanzar una política de estímulo del lado de la demanda, y la intensidad de la política superó a otras ciudades que se centraron en el apoyo del lado de la oferta.
El 21 de febrero, el gobierno de Zhumadian emitió las "Opiniones sobre una mayor regulación y promoción del desarrollo estable y saludable de la industria inmobiliaria" ("Opiniones" para abreviar) para minimizar el impacto de la epidemia.
Las "Opiniones" mencionaron que el límite de préstamos del fondo de previsión para vivienda se incrementará de 450.000 yuanes a 500.000 yuanes; el porcentaje mínimo de pago inicial para los préstamos del fondo de previsión para la primera vivienda se reducirá de 30 a 20; Al mismo tiempo, se promoverá vigorosamente el negocio de préstamos de cartera del fondo de previsión de vivienda. Además de los diversos tipos de talentos que compran viviendas, los graduados universitarios y los trabajadores inmigrantes reciben los correspondientes subsidios de vivienda.
Esta es también la primera ciudad que anuncia una reducción en el ratio de pago inicial de los préstamos del fondo de previsión para la compra de primeras viviendas durante la epidemia de COVID-19.
Li Yujia dijo: "La regulación inmobiliaria implementa 'una ciudad, una política'. Por lo tanto, qué políticas se emiten y cuándo se emiten son autoridad del gobierno local, pero al mismo tiempo, autoridad se entrega al gobierno local para estabilizar el gobierno local". Las principales responsabilidades del mercado inmobiliario también se han aclarado en varios lugares. "
Li Yujia señaló que Zhumadian, provincia de Henan, tiene una gran población y Es una ciudad con salida de población, por lo que el impacto real de las políticas de estímulo del lado de la demanda es limitado.
Gu Yunchang, presidente de la Alianza Nacional de Cámaras de Comercio de Bienes Raíces y subdirector del Comité de Expertos en Política de Vivienda del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, resumió que si bien el banco central mantiene claramente la Continuidad, coherencia y estabilidad de las políticas financieras inmobiliarias, también mencionó que seguirá "dependendo de la ciudad". Implementar políticas para implementar mecanismos de gestión inmobiliaria a largo plazo. Esto significa que la regulación del mercado inmobiliario todavía está dominada por los gobiernos locales, con responsabilidades asignadas a varias localidades. Por lo tanto, los gobiernos locales emitirán algunas políticas de ajuste basadas en sus propias condiciones del mercado inmobiliario. no será igual para todos.
“El hecho de que la política financiera inmobiliaria sea estable, laxa o estricta afectará en gran medida al calor o la frialdad del mercado inmobiliario. Sin embargo, el banco central ha dejado claro por primera vez que mantendrá la política financiera inmobiliaria. Continuidad, coherencia y estabilidad de la política financiera inmobiliaria. Esto significa que no habrá cambios importantes en las políticas. Sin embargo, debido al impacto de la epidemia, es necesario garantizar la liquidez de las empresas inmobiliarias y evitar la inestabilidad de. el mercado inmobiliario causado por la relajación", dijo Gu Yunchang.
El 14 de junio de 2019, el "Informe sobre el desarrollo de la población de Henan 2018" publicado por el sitio web oficial de la Oficina Provincial de Estadísticas de Henan mostró que en 2018, la población permanente de la ciudad de Zhumadian era de 7.037 millones, la población urbana la población era de 3,03 millones y la tasa de urbanización de 43,10. En términos de capacidad de absorción de población, Zhumadian, junto con las ciudades de Nanyang, Shangqiu, Xinyang y Zhoukou, figura como la principal fuente de población emigrante en la provincia de Henan, y la población que emigra principalmente fuera de la provincia. , y la población de fuera de la provincia representa una proporción igual de la población que emigra Más de 50 o más.
Desde la perspectiva del mercado inmobiliario, las ventas del mercado inmobiliario de la ciudad de Zhumadian son lentas. Según datos de la Oficina de Gestión de Vivienda de Zhumadian, el número de unidades de vivienda comercial firmadas en línea en 2019 disminuyó un 20,4% interanual, y el área firmada en línea disminuyó un 23,7% interanual. Afectada por la epidemia, la demanda de propiedades que regresan a casa ha provocado que las ventas en el mercado inmobiliario local caigan aún más.
Utilice el estímulo del lado de la demanda con precaución: no siga el mismo viejo camino de estimular la compra de viviendas
Ya que varias regiones han lanzado sucesivamente políticas para estabilizar el mercado inmobiliario e introducido la demanda. Políticas de estímulo del lado de la demanda, habrá más ciudades La introducción de “políticas de estímulo” del lado de la demanda ha atraído mucha atención.
“Nuestra regulación anterior siempre se ha centrado en el lado de la demanda, pero la razón por la que el mercado inmobiliario ha podido estabilizar y mantener un desarrollo saludable es que el lado de la oferta se ha centrado más claramente en el pasado. dos años, incluyendo la oferta de tierras en varios lugares según el inventario, dependiendo de la situación, jugará un papel importante en la estabilidad y salud del mercado inmobiliario", dijo Gu Yunchang.
En opinión de Gu Yunchang, el mercado inmobiliario se ha visto afectado por la epidemia, y la construcción, las ventas y los lanzamientos han sido "revés". Sin embargo, la demanda general del mercado inmobiliario todavía existe y la demanda. La demanda anual no se reducirá debido al impacto de la epidemia. Simplemente está congelada temporalmente y no se puede liberar. Las tendencias que se han formado en el mercado inmobiliario no cambiarán fácilmente.
Xu Xiaole dijo que queda por ver si otras ciudades seguirán su ejemplo e introducirán políticas del lado de la demanda. En medio de la epidemia, los gobiernos locales tienen fuertes demandas de estabilizar el sector inmobiliario para estabilizar la economía, pero el gobierno central ha reiterado repetidamente que no utilizará el sector inmobiliario como herramienta de estímulo económico a corto plazo. En el futuro, los gobiernos locales podrán introducir políticas de apoyo a la oferta, pero las políticas de estímulo a la demanda serán más cautelosas. Es poco probable que las 16 ciudades de primer y segundo nivel a las que se dirige el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural introduzcan políticas de estímulo. Sin embargo, las ciudades de tercer y cuarto nivel que experimentaron una fuerte caída en las ventas en 2019 sí se enfrentan. Mayor presión para el crecimiento.
"A nivel nacional, es imposible que otra 'inundación' estimule el mercado inmobiliario a gran escala, y es imposible que la gente en todo el país aumente el apalancamiento".
Zou Linhua también señaló que los gobiernos locales deberían limitarse a ayudar a resolver las dificultades financieras temporales de las empresas y no deberían seguir el viejo camino de alentar o estimular la compra de viviendas.
En opinión de Zou Linhua, la introducción de políticas del lado de la demanda debe ser extremadamente cautelosa, especialmente reduciendo el índice de pago inicial y agregando apalancamiento, lo que puede aumentar fácilmente los riesgos financieros futuros. Para los gobiernos locales, es cada vez más fácil para los compradores de viviendas ayudar a las empresas inmobiliarias a resolver sus dificultades, por lo que muchos lugares tendrán esta idea. Sin embargo, en el futuro, los gobiernos de alto nivel deberían aclarar aún más las direcciones de las políticas y utilizar la estimulación de la demanda con precaución. .