Cómo preparar impuestos para empresas inmobiliarias

Subjetividad jurídica:

Para hacer un buen trabajo en planificación fiscal, las empresas tienen los siguientes puntos de entrada: elegir impuestos con un gran espacio para la planificación fiscal, cumplir con políticas fiscales preferenciales, cambiar la composición de los contribuyentes, e influir en los factores básicos del impuesto a pagar y la atención a los aspectos de gestión financiera. Artículo 3 de la "Ley de Administración y Recaudación de Impuestos de la República Popular China" La recaudación, suspensión, reducción de impuestos, exención de impuestos, devolución de impuestos y devolución de impuestos se implementarán de conformidad con las disposiciones de la ley cuando la ley lo autorice; el Consejo de Estado para estipularlo, será de conformidad con las normas administrativas formuladas por el Consejo de Estado Aplicación de las normas. Ninguna agencia, unidad o individuo puede violar las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos y tomar sin autorización ninguna decisión para introducir o suspender la recaudación de impuestos, la reducción de impuestos, la exención de impuestos, la devolución de impuestos, el reembolso de impuestos u otras decisiones que entren en conflicto con las leyes tributarias y los reglamentos administrativos. . Objetividad jurídica:

Métodos de planificación fiscal para empresas de desarrollo inmobiliario (1) Uso de puntos críticos para la planificación fiscal El método de planificación fiscal de puntos críticos se refiere al método de planificación fiscal del contribuyente que aumenta o disminuye los ingresos o gastos cuando se encuentra. gravar los puntos críticos de las operaciones, para evitar soportar una mayor carga tributaria. En la actualidad, este método se utiliza más comúnmente para planificar el impuesto al valor agregado de la tierra en el desarrollo inmobiliario. La ley tributaria estipula que los contribuyentes que construyen residencias estándar ordinarias para la venta y el monto del valor agregado no excede el 20% del monto del elemento de deducción están exentos del impuesto al valor agregado del terreno si el monto del valor agregado excede el 20% del mismo; el monto del artículo de deducción, el monto total del valor agregado se gravará de acuerdo con la reglamentación. El “20% de valor agregado” aquí es lo que a menudo llamamos el “punto crítico”. La planificación fiscal se puede realizar en función del efecto de la carga fiscal en el punto crítico. Si la tasa de valor agregado para la venta de casas estándar ordinarias construidas por empresas de desarrollo inmobiliario se encuentra en el punto crítico del 20%, es necesario controlar adecuadamente el precio de venta. Los ingresos por ventas han disminuido, pero la cantidad de artículos deducibles permanece sin cambios y la tasa de valor agregado naturalmente disminuirá. Por supuesto, esto traerá otra consecuencia, es decir, una reducción de los ingresos. La conveniencia de esta medida depende de comparar los ingresos reducidos y los gastos tributarios reducidos al controlar la tasa de valor agregado y sopesar los pros y los contras para hacer una estimación. elección. El segundo es aumentar la cantidad de artículos deducibles. Por ejemplo, aumentar los costos de desarrollo inmobiliario, los gastos de desarrollo inmobiliario, etc. mejorará aún más la calidad de la vivienda comercial. Sin embargo, al aumentar los gastos de desarrollo inmobiliario, se debe prestar atención a las restricciones proporcionales estipuladas en la ley tributaria. La proporción de deducción de los gastos de desarrollo no excederá el 10% de la suma del monto pagado para obtener los derechos de uso del suelo y el inmueble. costos de desarrollo inmobiliario. Del mismo modo, las empresas inmobiliarias también pueden utilizar el punto crítico del impuesto sobre el valor añadido de la tierra para la planificación fiscal aumentando las partidas de deducción. Si Huanghe Real Estate Development Company desarrolla una casa estándar ordinaria con un precio de venta de 10 millones de yuanes, el importe deducible del proyecto según la ley fiscal es de 8,1 millones de yuanes. La cantidad de valor agregado es de 1,9 millones de yuanes y la tasa de valor agregado es 200/800 = 23,4%. La empresa de bienes raíces debe pagar un impuesto sobre el valor agregado de la tierra de 190×30% = 570.000 yuanes, un impuesto comercial de 1000×. 5% = 500.000 yuanes, impuestos de construcción y mantenimiento urbano y tasas de educación 50 × (7% + 3%) = 50.000 yuanes. Excluyendo el impuesto sobre la renta empresarial, el beneficio de la empresa inmobiliaria es de 1.000-810-57-50-5=780.000 yuanes. Si la empresa de bienes raíces realiza una planificación fiscal y simplemente renueva la casa, el costo será de 1,05 millones de yuanes y el precio de venta de la casa aumentará a 11 millones de yuanes. Luego, de acuerdo con la ley tributaria, los artículos deducibles se incrementan a 9,15 millones de yuanes, la cantidad de valor agregado es de 1,85 millones de yuanes, la tasa de valor agregado es 185/915=20% y no se requiere impuesto al valor agregado de la tierra. La empresa de bienes raíces debe pagar un impuesto comercial de 1100 × 5 % = 550 000 yuanes, un impuesto de construcción y mantenimiento urbano y un recargo educativo de 55 × (7 % + 3 %) = 55 000 yuanes. De manera similar, excluyendo el impuesto sobre la renta empresarial, el beneficio de la empresa de bienes raíces es de 1100-915-55-5,5 = 1,245 millones de yuanes. Este plan fiscal reduce la carga impositiva corporativa a 1.245-78 = 465.000 yuanes. Debido a que el impuesto al valor agregado de la tierra es uno de los principales costos del desarrollo inmobiliario, y el impuesto al valor agregado de la tierra puede estar exento cuando la tasa de valor agregado de la construcción de residencias estándar ordinarias no excede el 20%, las empresas pueden aumentar los elementos de deducción de manera que que el tipo del valor añadido de los bienes inmuebles no supere el 20 %, gozando así de exención de impuestos. (2) Utilice diferentes métodos de inversión para la planificación fiscal. Las empresas de desarrollo inmobiliario tienen dos métodos de inversión diferentes para la inversión inmobiliaria: uno es alquilar para obtener alquiler y el otro es compartir las ganancias en empresas conjuntas con bienes raíces. Los tipos de impuestos y cargas tributarias involucrados en estos dos métodos de inversión son diferentes y hay un gran espacio para la planificación fiscal.

1. Carga fiscal soportada por el arrendamiento Impuesto comercial: el arrendamiento de bienes raíces pertenece a la industria de servicios y se grava con el 5% de los ingresos por alquiler, que debe ser del 5% × R1 Impuesto sobre bienes raíces: el impuesto sobre bienes raíces debe calcularse y pagarse en base; sobre los ingresos por alquiler de bienes inmuebles, y la tasa impositiva es del 12 %, entonces el impuesto sobre bienes raíces es del 12 % × R1 impuesto a la construcción urbana: Suponiendo que Dahai Real Estate Development Company está ubicada en el área urbana, el impuesto a la construcción urbana; la tasa es del 7% y, según el impuesto comercial que paga, la carga del impuesto a la construcción urbana es del 5% × R1 × 7% = 0,35% R1; recargo por la tasa de educación: 3% × 5% × R1 = 0,15% R1; : Al firmar un contrato, la empresa debe pagar el impuesto de timbre, según el artículo 3 del "Reglamento provisional sobre el impuesto de timbre de la República Popular China": "Calcomanías basadas en una milésima parte del monto del arrendamiento", por lo tanto, el impuesto de timbre la carga es del 0,1% R1; el impuesto sobre la renta a pagar sobre los ingresos por alquiler de la empresa es del 25% × (R1-5%R1-0,35%1-). 0,15%R1)=23,62%R1. Carga fiscal global T1 = impuesto empresarial + impuesto inmobiliario + impuesto a la construcción urbana + recargo educativo + impuesto de timbre + impuesto sobre la renta = 5%R1 + 12%R1 + 0,35%R1 + 0,15%R1 + 0,1%R1 + 23,62%R1 = 41,22 %R1, es decir, bajo el método de arrendamiento, la carga fiscal total de la empresa T1 = 41,22% R1 2. La carga fiscal soportada por la empresa conjunta Impuesto sobre bienes inmuebles: De acuerdo con la ley tributaria, el impuesto sobre bienes inmuebles se deduce a un precio. tiempo del 10% al 30% del valor original de la propiedad. El impuesto sobre el valor es del 1,2%. Suponiendo que la tasa de reducción es del 30%, la carga del impuesto a la propiedad = 1,2% × (1-30%)P. Impuesto sobre el uso de la tierra (este impuesto se aplica en cantidades fijas y los estándares varían de un lugar a otro. Tomando la ciudad de Heze como ejemplo, el impuesto unitario urbano es de 0,68 yuanes/metro cuadrado), entonces la carga del impuesto sobre el uso de la tierra es 0,68×L= 0,68L impuesto sobre la renta: empresa conjunta Impuesto sobre la renta pagadero sobre los ingresos por beneficios, carga del impuesto sobre la renta = R2 × 25% = 25% R2. Carga fiscal general T2 = carga fiscal sobre bienes inmuebles + carga fiscal sobre el uso de la tierra + carga fiscal sobre la renta = 1,2% × (1-30%)P + 0,68L + 25%R2 = 0,0084P + 0,68L + 25%R2. Encuentre un punto de equilibrio en la carga tributaria. Dado que los ingresos por alquiler son relativamente fijos y pueden negociarse antes del arrendamiento, mientras que los ingresos de las empresas conjuntas son más inciertos debido a muchos factores que influyen, el alquiler se puede utilizar para predecir los ingresos de las empresas conjuntas. Cuando las cargas tributarias de los dos son iguales, es decir, 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2, entonces R2=(41.22R1-0.84P-68L)/25 puede utilizar la fórmula funcional anterior. invertir en bienes raíces Después del cálculo, la conclusión básica es la siguiente: si los ingresos esperados de la operación conjunta R2> (41,22 × ingresos por alquiler-0,84 × valor original de la propiedad + 68 × área de uso real) / 25, la carga fiscal de la operación conjunta de la propiedad es más liviana que el arrendamiento y la carga fiscal será. Considerando la perspectiva, es aconsejable adoptar el método de operación conjunta si se espera que los ingresos de la operación conjunta sean R2;