Tratamiento fiscal de pago anticipado y tratamiento contable de los tres grandes tipos de impuestos en la etapa de preventa de empresas inmobiliarias

Después del impuesto comercial al IVA, el impuesto sobre el volumen de negocios pagado por la industria inmobiliaria cambia del negocio en precio impuesto al impuesto al valor agregado de precio adicional El momento del reconocimiento de ingresos y El monto también ha cambiado. Clasifique el tratamiento fiscal de pago anticipado de los tres principales impuestos involucrados en la etapa de preventa de empresas inmobiliarias: impuesto al valor agregado, impuesto al valor agregado de la tierra e impuesto a la renta corporativa, e ilustre el tratamiento contable con un caso simple. El siguiente es el conocimiento que les traigo sobre el tratamiento fiscal y contable de los tres grandes tipos de impuestos en la etapa de preventa de las empresas inmobiliarias. Bienvenido a leer.

1. Impuesto al valor agregado

Según los Anuncios Caishui No. 36 y 18, las empresas inmobiliarias que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio en forma de anticipos deben pagar. de acuerdo con 3 al recibir pagos anticipados IVA a una tasa del %.

El momento de la obligación de prepago es el momento en que efectivamente se recibe el anticipo. La base del prepago es la totalidad del anticipo realmente recibido, con énfasis en el recibo. Impuesto pagado por adelantado = pagado por adelantado ÷ (1 + tasa impositiva o tasa de gravamen aplicable) × 3% La tasa de impuesto aplicable según el método de cálculo de impuestos general es del 11% y la tasa de gravamen aplicable según el método de cálculo de impuestos simplificado es del 5%.

En segundo lugar, el impuesto al valor agregado de la tierra

Las "Reglas de implementación de las condiciones temporales para el impuesto al valor agregado de la tierra" estipulan que los contribuyentes pueden recaudar previamente el impuesto al valor agregado de la tierra sobre la renta. Derivadas de la transmisión de bienes inmuebles antes de la finalización y liquidación del proyecto, las medidas específicas son determinadas por cada provincia (comunidad autónoma, municipio directamente dependiente del Gobierno Central). Al mismo tiempo, según el Anuncio No. 70 de 16, si una empresa de desarrollo inmobiliario vende sus proyectos inmobiliarios de desarrollo propio en forma de pago anticipado, la base para el pago anticipado del impuesto al valor agregado de la tierra se puede calcular de acuerdo con el siguiente método: Base para el pago anticipado del impuesto al valor agregado de la tierra = pago anticipado - a pagar Pagar el IVA por adelantado. Por lo tanto, la base para recaudar el impuesto al valor agregado de la tierra debe ser consistente con la base para calcular el pago anticipado del IVA. Al mismo tiempo, según la fórmula de cálculo, el momento en que surge la obligación de recaudación también debe ser consistente con el IVA.

Tres. Impuesto sobre la Renta Corporativo

De acuerdo con lo establecido en el Documento N° 31, los ingresos que una empresa obtenga por la venta de productos desarrollados sin terminar se calcularán trimestralmente (o mensualmente) con base en el margen de utilidad bruta imponible estimado y se incluirán en la renta imponible del período actual. Dependiendo del método de venta, el monto y el momento del reconocimiento de ingresos también son diferentes:

(1) Método de pago completo único

La empresa realmente debería recibir el precio u obtener el Precio solicitado. La realización de la renta se reconoce el mismo día de la prueba (derecho). De esta forma, si efectivamente no se ha recibido el anticipo del inmueble pre-vendido pero se ha cumplido el plazo de cobro estipulado en el contrato, la empresa deberá confirmar la ganancia bruta estimada para el impuesto sobre la renta de las sociedades. De esta forma, el momento en que el Impuesto sobre Sociedades reconoce la renta no debe ser posterior al momento en que se recibe el pago anticipado del impuesto al valor agregado, por lo que la base para calcular la ganancia bruta estimada debe ser mayor o igual a el anticipo real recibido.

(2) Pago a plazos

La empresa reconocerá la realización de los ingresos de acuerdo con el precio y fecha de pago pactados en el contrato o convenio de compraventa. Si el pagador paga por adelantado, el ingreso se reconocerá en la fecha efectiva de pago. De manera similar a un pago total único, de esta manera, los ingresos del impuesto sobre la renta corporativo se reconocen en el momento anterior entre el contrato y el pago real, y la base para calcular la ganancia bruta esperada será mayor o igual al anticipo real. pago recibido.

(3) Método de hipoteca bancaria

La empresa determinará el monto de la renta de acuerdo con el precio estipulado en el contrato o acuerdo de compraventa, confirmará la realización de la renta el día en que se Se recibe efectivamente el depósito, y se obtiene un préstamo hipotecario bancario. La realización de la renta se reconoce el día de la transferencia. Básicamente, este método no se diferencia del IVA.

(4) Método de encomienda

Para el método de encomienda de ventas, el principio básico es reconocer los ingresos el día en que se recibe la lista de productos de desarrollo vendidos, independientemente de los recibos reales o acuerdos contractuales. Por lo tanto, los pagos anticipados pueden ser anteriores o posteriores al pago real, y el momento de las obligaciones de pago anticipado del IVA debe juzgarse en función del momento de los pagos anticipados y las listas de ventas, respectivamente.

En términos del tiempo de reconocimiento de ingresos, el Documento No. 31 estipula el tiempo de realización de ingresos bajo cuatro métodos de venta diferentes, entre ellos, el pago único, el pago a plazos y las ventas encomendadas deben realizarse primero.

Al calcular la ganancia bruta para el impuesto sobre la renta empresarial, además de las diferentes regulaciones para los diferentes métodos de venta mencionadas anteriormente, también debe prestar atención a si se puede deducir el impuesto al valor agregado pagado por adelantado. Los ingresos reconocidos por el impuesto sobre la renta de las sociedades deben estar libres de impuestos. El impuesto mencionado aquí debe ser el impuesto repercutido (método de cálculo del impuesto general) o el impuesto a pagar calculado sobre las ventas (método de cálculo del impuesto simplificado). En la etapa de preventa aún no se ha producido la obligación de pagar el IVA, aún no se ha determinado su volumen de ventas y aún no se ha determinado el impuesto repercutido o el impuesto a pagar calculado con base en el volumen de ventas.

Por lo tanto, la base para calcular la ganancia bruta esperada en la etapa de preventa debe ser todas las cuentas por cobrar anticipadas recibidas, y el impuesto al valor agregado pagado por adelantado no se puede deducir.

4. Tratamiento contable

Los siguientes ejemplos ilustran el principal tratamiento fiscal y contable en la etapa de preventa de un inmueble.

Ejemplo: Una empresa promotora inmobiliaria comenzó a desarrollar el proyecto inmobiliario A en septiembre de 2015 y el proyecto inmobiliario B en julio de 2016. En mayo de 2017, tanto los inmuebles A como B se encontraban en etapa de preventa. Ese mes, el Proyecto A recibió un pago por adelantado de 100.000 yuanes y el Proyecto B recibió un pago por adelantado de 120.000 yuanes. Supongamos que la empresa A declara mensualmente, excepto los gastos del período de 100.000 yuanes, no hay otros elementos que puedan deducirse antes de impuestos en ese mes. El tratamiento contable, el impuesto al valor agregado, el impuesto al valor agregado de la tierra (la tasa de retención es del 1%) y el impuesto sobre la renta corporativa (el margen de beneficio bruto estimado es del 15%) de la Compañía A en mayo de 2007 son los siguientes (10.000 yuanes):

1 .IVA

IVA prepago para el Proyecto A: 1000÷(1+5%)×3% = 28,57.

Impuesto al valor agregado pagado por adelantado para el proyecto B: 1200÷(1+11%)×3% = 32,43.

* * *Impuesto al valor agregado prepago 28.57+32.43=61

2. Impuesto al valor agregado del terreno

La base para calcular el valor del terreno prepago- impuesto añadido = (100 1200)-61 = 2139.

Impuesto sobre el valor añadido del suelo prepago: 2139×1% = 21,39.

3. Impuesto sobre Sociedades

La ganancia bruta estimada que debe reconocerse por Impuesto sobre Sociedades en el mes en curso es: 2200×15%=330.

El impuesto sobre la renta a pagar del mes en curso = (330-100) × 25% = 57,5.

4. Procesamiento contable

(1) Anticipo recibido

Débito: depósito bancario 2200

Crédito: anticipo 2200

p>

p>

(2) IVA Prepago

Débito: Impuesto a pagar - IVA Prepago 61

Préstamo: Depósito bancario 61

( 3) Impuesto sobre el valor añadido del suelo pagado anticipadamente

Débito: impuesto a pagar - Impuesto sobre el valor añadido del suelo a pagar 21.39.

Préstamo: depósito bancario 21,39

(4) Impuesto sobre sociedades pagado anticipadamente

Débito: gasto por impuesto sobre la renta 57,5

Préstamo: impuestos a pagar Honorarios - impuesto sobre la renta por pagar 57,5

Débito: impuestos por pagar - impuesto sobre la renta por pagar 57,5

Préstamo: depósito bancario 57,5

;