Varias cuestiones a las que se debe prestar atención en la evaluación de hipotecas inmobiliarias son temas.

1 La composición del valor de una hipoteca inmobiliaria es diferente de otras situaciones.

La hipoteca sobre bienes inmuebles es una forma de garantía de deuda. El valor hipotecario del inmueble debe garantizar plenamente la capacidad del deudor hipotecario para pagar sus deudas. El valor hipotecario de la propiedad debe ser la parte que realmente se puede utilizar para pagar la deuda cuando se enajena la hipoteca. Debido a que los impuestos y las tasas de transferencia de derechos de uso de la tierra tendrán prioridad sobre el estado en los ingresos por la enajenación de bienes inmuebles hipotecados, la parte restante puede tener prioridad sobre los acreedores. Por lo tanto, cuando se utiliza el método del costo para evaluar el valor de las hipotecas inmobiliarias, no se deben incluir los derechos de transferencia de derechos de uso de la tierra y los impuestos pagaderos al estado. Cuando se utiliza el método de comparación de mercado y el método de los ingresos para evaluar el valor de los bienes inmuebles. En las hipotecas, también se debe incluir la comparación del valor y los impuestos. Las tarifas y los impuestos por la transferencia del derecho de uso de la tierra se deducen del valor de los ingresos descontados.

2. Análisis predictivo durante la evaluación

Las evaluaciones generales de activos y otros tipos de valor en transacciones inmobiliarias, como transmisiones, arrendamientos, etc., son evaluaciones del valor real actual de la propiedad. La tasación de hipotecas inmobiliarias tiene como objetivo garantizar los derechos de los acreedores y la tasación de valor es para evaluar el valor de pago de la deuda futura. Por lo tanto, la tasación de hipotecas inmobiliarias debe considerar plenamente los cambios en el mercado inmobiliario durante el futuro período de la hipoteca.

3. El estado de los derechos de uso del suelo hipotecados y el pago de los derechos de transferencia del derecho de uso del suelo.

El valor del terreno representará del 20 al 40% del precio total de la vivienda comercial en general, por lo que el precio del terreno es una parte importante del valor de la hipoteca inmobiliaria. La tasa de transferencia de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal incluida en el precio del suelo no puede ser hipotecada. La naturaleza de la propiedad de la tierra y los derechos de uso de la tierra obtenidos por el deudor hipotecario de bienes raíces puede ser estatal o colectiva, la forma de obtener los derechos de uso de la tierra puede ser pagada o gratuita, y la tarifa de transferencia pagada o la tarifa de transferencia del uso de la tierra; Los derechos pueden ser todo o parte de él. Estos afectarán el valor tasado de la hipoteca inmobiliaria. Por lo tanto, antes de evaluar, es necesario comprender estas situaciones para poder evaluar con precisión el valor. Por ejemplo, la transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad colectiva requiere procedimientos de expropiación estatales. Por lo tanto, al determinar el valor de la hipoteca de las casas en tierras colectivas, se deben deducir para el estado no sólo la tarifa de transferencia de los derechos de uso de la tierra, sino también las tarifas relacionadas con la adquisición de tierras; -propiedades asignadas sin cargo. Para los derechos de uso de la tierra, las tarifas de compensación de la tierra deben deducirse al evaluar el valor de la hipoteca para las transferencias pagadas de derechos de uso de la tierra, al evaluar el valor de la hipoteca, se debe tener en cuenta la entrega de la tarifa de transferencia; , etc. Los gobiernos locales tienen diferentes requisitos para el pago de tarifas de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal o tarifas de transferencia. Algunos requieren un pago único, otros requieren el pago en varias cuotas y algunos requieren una cierta cantidad de tarifa de transferencia, y el área de venta de la propiedad se determinará en consecuencia. Por lo tanto, los tasadores deben prestar atención a distinguir las situaciones anteriores y no realizar tasaciones falsas debido a precios poco claros del suelo.

4. Rehipoteca de inmuebles

Según lo dispuesto en la “Ley de Bienes Raíces” y la “Ley de Garantías”, se pueden constituir más de dos hipotecas sobre un mismo inmueble. bienes inmuebles. Es decir, después de hipotecar el inmueble, las otras hipotecas. La parte del valor de la hipoteca que sea mayor que los derechos del acreedor garantizado se puede volver a hipotecar, pero el monto de la nueva hipoteca no excederá el saldo del valor de la hipoteca. el inmueble. Por lo tanto, al evaluar el valor hipotecario de un inmueble rehipotecado, el tasador debe indicar claramente en el informe si se ha deducido el importe del crédito garantizado anterior para evitar engaños.

5. La particularidad de los préstamos personales garantizados para vivienda

Un préstamo personal garantizado para vivienda es un préstamo hipotecario firmado con el banco después de que el comprador de la vivienda paga el pago inicial, utilizando al banco como garantía. , y el banco utilizará el saldo restante. Se otorga un préstamo único al comprador de la vivienda, quien lo reembolsa a plazos dentro de un período de tiempo determinado. Las características de sus hipotecas son: ① La tasa de descuento de la hipoteca es generalmente baja, generalmente del 50 al 70%; ② El período de la hipoteca es largo, hasta 30 años; (3) La forma de pago es mensual o trimestral; Por lo tanto, al evaluar el valor de una hipoteca de vivienda personal, el tiempo base generalmente debe ser la fecha de entrega de la vivienda. Sólo así el valor hipotecario de la vivienda podrá cumplir con las condiciones nacionales para el precio de compra y venta de la vivienda.