Cambios históricos en las políticas de ratio de pago inicial de hipotecas

En 1991, el Banco de Construcción de China y el Banco Industrial y Comercial de China establecieron un departamento de crédito inmobiliario para manejar el negocio de crédito de vivienda personal y formularon las "Medidas de gestión de hipotecas de vivienda para empleados". 2. Debido al lento avance de la reforma del sistema de vivienda, en 1992 se produjo un auge inmobiliario y la regulación comenzó en 1993.

3. El Banco Popular de China promulgó las "Medidas provisionales para la administración de préstamos para viviendas autónomos de bancos comerciales" en agosto de 1995, lo que indica que los préstamos para viviendas comerciales de los bancos de nuestro país van por buen camino. . Sin embargo, las condiciones en ese momento todavía eran relativamente estrictas. La primera es exigir garantías dobles, a saber, garantía hipotecaria (prenda) y garantía de garantía. En segundo lugar, el plazo máximo es de 65.438 00 años. En tercer lugar, el prestatario debe pagar primero un depósito, cuyo importe no debe ser inferior al 30% del precio de la vivienda y el período del depósito debe ser superior a medio año.

En 4.65438-0997, el Banco Popular de China promulgó las "Medidas administrativas para préstamos personales garantizados para vivienda", que revisaron las "Medidas provisionales" originales, reflejadas principalmente en los siguientes aspectos: Primero, no hay doble garantía. se requiere . En segundo lugar, el período de depósito no está claramente definido.

En tercer lugar, la política de tipos de interés estipula claramente que los tipos de interés de los préstamos para activos fijos se reducirán durante el mismo período. Si el plazo es de 5 años, se aplicará la tasa de interés del préstamo de activo fijo a 3 años si el plazo es superior a 65.438.000 años, se aplicará la tasa de interés del préstamo de activo fijo a 5 años si el plazo es mayor; de 10 años, se aplicará la tasa de interés del préstamo para activos fijos a 5 años. La tasa de interés del préstamo aumentará adecuadamente en función de la tasa de interés del préstamo y el máximo no excederá 5.

4. El ámbito de uso del préstamo son viviendas ordinarias independientes construidas con fondos de previsión. En quinto lugar, las entidades de préstamo son bancos comerciales en 223 ciudades que han implementado proyectos de vivienda y bancos comerciales de ahorro para vivienda en Yantai y Bengbu.

6. El tiempo de procesamiento del préstamo es de tres meses, es decir, dentro de los tres meses, el banco completará la evaluación y revisión del préstamo y brindará una respuesta formal al solicitante. 5. En abril de 1998, el Banco Popular de China publicó el "Aviso sobre el aumento de la inversión en créditos para viviendas para apoyar la construcción y el consumo de viviendas", y posteriormente publicó las "Medidas de gestión de préstamos personales para viviendas".

En comparación con las "Medidas de gestión de préstamos personales para vivienda" promulgadas por el Banco Popular de China en abril de 1998, las principales diferencias son las siguientes: primero, se ha ampliado el alcance de los préstamos para compra de vivienda. Las "Medidas" originales estipulaban que los préstamos personales para vivienda sólo se pueden utilizar para comprar casas ordinarias para uso independiente construidas con fondos de previsión, mientras que las nuevas "Medidas" estipulan que los préstamos personales para vivienda se pueden utilizar para comprar todas las casas ordinarias para uso independiente. .

El segundo es ampliar el alcance de la ciudad para la implementación de préstamos. Las "Medidas" originales estipulaban que el negocio de préstamos personales para vivienda solo se puede implementar en las ciudades piloto del proyecto de vivienda, pero las nuevas "Medidas" han cancelado esta restricción, es decir, todas las ciudades y pueblos pueden realizar el préstamo personal para vivienda. negocio.

El tercero es ampliar el alcance de las instituciones financieras que manejan préstamos personales para vivienda. Porque las "Medidas" originales estipulan que los préstamos personales para vivienda sólo pueden utilizarse para los residentes de las ciudades donde se está llevando a cabo el proyecto de vivienda para comprar casas comunes y corrientes construidas con fondos de previsión. De hecho, sólo tres bancos, a saber, Industrial, Construction y Agrícola. El Banco de China puede gestionar préstamos personales para vivienda. Después de que las nuevas "Medidas" eliminen las restricciones anteriores, casi todos los bancos podrán gestionar préstamos personales para vivienda.

En cuarto lugar, el tipo de interés es más favorable. Se estipula que los tipos de interés de los préstamos para vivienda por cuenta propia de los bancos comerciales se ajustarán a la baja de acuerdo con los tipos de interés de préstamos legales, es decir, los préstamos para vivienda personales con un plazo de 5 a 10 años estarán sujetos a un tipo de interés general de préstamo de 3-5 años, y las tasas de interés de préstamos generales de 1-3 años estarán sujetas a una tasa de interés de 3-5 años.

El quinto es agilizar los trámites. De los tres meses originales a tres semanas.

La implementación de esta política promovió directamente el crecimiento del crédito para vivienda. En 1998, los préstamos personales para vivienda aumentaron en 32.400 millones de yuanes respecto al año anterior, y en 1999 aumentaron en 85.800 millones de yuanes. 6. Durante 1999, el Banco Popular de China emitió "Varias opiniones sobre el fomento de los préstamos al consumo", que aumentaron la proporción de préstamos para vivienda con respecto a los precios de la vivienda del 70 al 80 por ciento, y alentaron a los bancos comerciales a ofrecer una gama completa de préstamos de alta calidad. servicios financieros.

En septiembre del mismo año, el Banco Popular de China ajustó el plazo y la tasa de interés de los préstamos personales para vivienda, ampliando el plazo máximo de los préstamos personales para vivienda de 20 a 30 años y reduciendo aún más las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda. préstamos en un 10%. Al mismo tiempo, también se ha ajustado en consecuencia el período de préstamo del fondo de previsión.

El tipo de interés de los préstamos del fondo de previsión a más de cinco años es 4,59 y a menos de cinco años es 4,14.

Con el aumento del ratio de préstamo, la ampliación del plazo y la reducción de los tipos de interés, los prestamistas necesitan preparar menos fondos propios. La ampliación del plazo y la reducción de los tipos de interés significan. Se reduce la presión de pago de principal e intereses en cada período. Por lo tanto, en 2000, el crecimiento de los préstamos para vivienda entró en una etapa de rápido crecimiento.

La mitad de los nuevos préstamos se utilizaron para préstamos personales para vivienda. 7. A partir del 21 de febrero de 2002, el Banco Popular de China reducirá la tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión para viviendas personales durante cinco años o menos (incluidos cinco años) del actual 4,14 al 3,6, y durante más de cinco años desde el actual 4,59 al 4,05.

8. El 13 de junio de 2003, el Banco Popular de China emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la gestión del negocio de crédito inmobiliario". Este aviso tiene algunas políticas y regulaciones nuevas para préstamos para empresas de desarrollo inmobiliario: Los préstamos aplicados por bancos comerciales a empresas de desarrollo inmobiliario solo pueden otorgarse a través de la cuenta de préstamos para desarrollo inmobiliario y la emisión de préstamos de capital de trabajo para desarrollo inmobiliario y otras formas. de préstamos está estrictamente prohibido.

Al mismo tiempo, los bancos comerciales están obligados a emitir préstamos inmobiliarios, que sólo pueden utilizarse para proyectos inmobiliarios locales, y el uso transregional está estrictamente prohibido. Al mismo tiempo, este "Aviso" reitera que cuando las empresas promotoras inmobiliarias soliciten préstamos bancarios, sus fondos propios no deben ser inferiores al 30% de la inversión total en el proyecto de desarrollo.

9. La reunión ejecutiva del Consejo de Estado celebrada el 3 de abril de 2010 exigió que el pago inicial de un préstamo no fuera inferior a 50 RMB y que la tasa de interés del préstamo no fuera inferior a 1,1 veces el punto de referencia. tasa de interés. Para las familias que compren su primera vivienda con una superficie de construcción superior a 90 metros cuadrados, el porcentaje de pago inicial del préstamo no será inferior al 30%.

El 17 de abril, el Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre frenar resueltamente el aumento excesivo de los precios de la vivienda en algunas ciudades", indicando que las áreas con precios de vivienda excesivamente altos pueden suspender la emisión de préstamos para vivienda por tercer y encima de las casas.

¿Cuáles son los cambios en la nueva política de préstamos respecto a la anterior? En primer lugar, se reduce el ratio de pago inicial y el ratio de compra de segunda vivienda al 30%. Según los informes, Changzhou está utilizando actualmente su fondo de previsión de vivienda para comprar una casa por primera vez, con un coste de 90? ¿El pago inicial para la siguiente casa es de 20 o 90? El pago inicial para las casas anteriores es de 30.

Tras la implementación del New Deal, el ratio de pago inicial para una primera hipoteca se ajustará a no menos del 20% del precio total de la vivienda. Actualmente, el pago inicial para la compra de una segunda vivienda con fondos de previsión es de 60 RMB. Después de la implementación del New Deal, el porcentaje de pago inicial se redujo al 30%.

Sin embargo, los compradores de viviendas aún deben tener en cuenta que una reducción en el índice de pago inicial no significa que la tasa de interés del préstamo también se reducirá. Después de la implementación del New Deal, el tipo de interés para los préstamos para primera vivienda seguirá basándose en el tipo de interés de referencia, mientras que el tipo de interés para los préstamos para segunda vivienda aumentará a 1.

1 vez. Cambio 2: Aumento del monto del préstamo. Según la política de préstamos actual, dos personas pueden pedir prestados 600.000. Un individuo puede pedir prestado 300.000 yuanes y dos personas que cumplan las condiciones del préstamo del fondo de previsión pueden pedir prestado 500.000 yuanes. Si se trata de un préstamo de empresa pública, se pueden pedir prestados 600.000.

El importe del préstamo solicitado por una persona se mantiene sin cambios en 300.000 yuanes. Al mismo tiempo, el New Deal también aumentó el monto mínimo del préstamo.

Para los empleados que no tengan retiros de fondos de previsión para la vivienda, registros de préstamos o compra de viviendas asequibles, y si dos o más personas cumplen las condiciones, el límite de garantía del préstamo se incrementará de 300.000 a 360.000. Además, para los cónyuges de personal militar en servicio activo que cumplen con las condiciones del préstamo y talentos emprendedores e innovadores líderes que pagan regularmente fondos de provisión de vivienda en Changzhou (identificados por la Oficina del Grupo Líder de Trabajo de Talento de la ciudad de Changzhou), si el solicitante no tiene provisión de vivienda registros de retiro de fondos y préstamos, previa solicitud personal, el solicitante El préstamo máximo disponible es de 600.000 RMB.

Sin embargo, las regulaciones anteriores sobre relajar el tiempo de depósito y el límite de préstamo para talentos de alto nivel ya no se implementarán. Tercer cambio: las condiciones del préstamo se relajan y puede obtener un préstamo después de pagar medio año. Según las políticas actuales, la unidad del prestamista y el empleado deben pagar y depositar el fondo de previsión para vivienda en su totalidad durante 6 meses (inclusive) antes de que el empleado pueda obtener el préstamo. Esto está dirigido principalmente a los problemas que surgen cuando los empleados pasan de una unidad nueva a una unidad antigua.

Además, para adaptarse a la nueva situación de vivienda asequible con derechos de propiedad y la división de los derechos de propiedad de la vivienda debido a cambios en la relación matrimonial del prestatario, la restricción de que el prestatario principal debe tener más de Se han cancelado 50 derechos de propiedad de viviendas. Cambio 4: Retirar los fondos de previsión de padres e hijos de la póliza, o utilizarlos. A partir del 1 de mayo, cuando los empleados compren casas en Changzhou, los objetos para retirar los fondos de previsión para vivienda se relajarán aún más.

No solo usted y su cónyuge pueden retirar los fondos de previsión para vivienda, sino que también los miembros de su familia inmediata con el mismo registro de hogar (refiriéndose únicamente a los padres y los hijos del comprador de la vivienda) también pueden solicitar retirar los fondos de previsión para vivienda. . Debido a que los precios de la vivienda son altos, a menudo son “familias las que compran casas” en lugar de “individuos que compran casas”. En la mayoría de los casos, la compra de una vivienda por parte de un individuo depende del esfuerzo de toda la familia.

El propósito de relajar los objetivos de retiro es reducir aún más la carga del consumo de vivienda de los empleados, aumentando así el apoyo del fondo de previsión de vivienda para que los empleados compren viviendas independientes y dando pleno juego al apoyo papel del sistema de fondos de previsión para la vivienda en el consumo de vivienda. Además, limitar los parientes inmediatos a los padres o hijos que viven en el mismo hogar tiene como objetivo principal tener en cuenta la situación real de la vivienda de las familias de los empleados e inclinar la política de apoyo al fondo de previsión de vivienda hacia los grupos de ingresos bajos y medios tanto como sea posible, haciendo la política sea más equitativa.

¿Cuál es el impacto? ¿Después de que cambie el ratio de pago inicial de la primera vivienda? Después de que se modificó el índice de pago inicial para la primera vivienda, Beijing estipuló que el índice de pago inicial y el monto del préstamo ya no se diferenciarían según la naturaleza de la casa y la superficie de la unidad.

Si se trata de una sola casa y se ha cancelado el correspondiente préstamo personal del fondo de previsión para la vivienda, entonces el prestatario que compra la segunda casa puede implementar la política de préstamo para la segunda casa y, en general, se puede reducir el bajo índice de pago inicial. de 30 a 20. Estos contenidos también están incluidos en la política de ratio de anticipo de la primera vivienda. El área de construcción de la primera casa de Shanghai comprada con un préstamo hipotecario en Shanghai es generalmente de menos de 90 metros cuadrados (inclusive), y el pago inicial generalmente no es inferior a 20. Actualmente, al comprar una primera vivienda en Shanghai, la superficie de la primera vivienda suele ser inferior a 90 metros cuadrados y el pago inicial no debe ser inferior a 20 RMB si la superficie de construcción es superior a 90 metros cuadrados; el pago inicial no debe ser inferior a 30 RMB.

El pago inicial para la compra de una segunda residencia ordinaria no suele ser inferior a 30 RMB. También existen estas nuevas regulaciones sobre las proporciones de pago inicial para compradores por primera vez. De acuerdo con las regulaciones de Guangzhou, la Administración del Fondo de Previsión de Vivienda de Guangzhou anunció que para algunas familias con empleados depositados que solicitan un préstamo personal del fondo de previsión de vivienda para comprar su primera casa ordinaria independiente, el índice de pago inicial se puede ajustar a 20.

Para algunas familias de empleados que poseen una casa pero no tienen historial de préstamos o que son propietarios de una casa y han cancelado el préstamo para compra de vivienda correspondiente, el índice de pago inicial bajo es 30. El índice de pago inicial para la primera vivienda estipula que para algunas familias que poseen una casa pero no han liquidado el correspondiente préstamo para la compra de vivienda, el índice de pago inicial del préstamo es generalmente de 40.

Shenzhen también estipula el porcentaje de pago inicial para la primera vivienda. Una familia no puede solicitar dos préstamos del fondo de previsión al mismo tiempo. La Administración del Fondo de Previsión para la Vivienda de Shenzhen publicó la noticia de que cuando se conceden préstamos del fondo de previsión para la vivienda a las familias de los empleados para que compren su primera vivienda ordinaria independiente, el índice de pago inicial para la primera vivienda es generalmente de 20.

Para las familias que poseen una casa y han pagado el préstamo del fondo de previsión de vivienda, para mejorar sus condiciones de vida, las familias cuyos empleados han pagado al fondo de previsión de vivienda pueden solicitar nuevamente un préstamo del fondo de previsión de vivienda. para comprar una casa ordinaria ocupada por el propietario, la tasa de pago inicial es generalmente de 30.

Por favor, díganme la trayectoria de los cambios en la política de préstamos para vivienda de China en los últimos años. Según personas familiarizadas con el asunto, el banco central está aprovechando el tiempo para formular políticas específicas.

En términos de restringir las casas de alto precio y controlar moderadamente los bienes raíces, el banco central puede aumentar el índice de pago inicial para las casas de alto precio y las casas de inversión. Se dice que para casas de alto precio y casas de inversión, el índice de pago inicial puede aumentar de 20 a 50. Además, para evitar que algunos promotores inmobiliarios obtengan "dinero vacío", los nuevos términos también pueden hacer referencia a las prácticas de algunos bancos de Hong Kong para implementar préstamos hipotecarios existentes.

En cuanto a qué tipo de casas son caras y cómo juzgar si la propiedad se utiliza para residencia o inversión, actualmente no hay ninguna conclusión. Se entiende que el banco central había inspeccionado previamente los préstamos inmobiliarios de algunos bancos comerciales de la ciudad y descubrió que los préstamos ilegales y los montos ilegales representaban el 9,5 del número total de inspecciones y el monto, respectivamente.

8 y 24. 9.

Esta inspección encontró que actualmente existen cuatro problemas principales con los préstamos inmobiliarios: en primer lugar, para proyectos con "cuatro certificados" incompletos, se emiten préstamos para el desarrollo inmobiliario o para eludir las regulaciones de los "cuatro certificados" del banco central. utilizar capital de trabajo El préstamo reemplaza al préstamo de desarrollo inmobiliario el segundo es emitir préstamos de desarrollo inmobiliario cuando los fondos propios del desarrollador no han alcanzado el 30% de la inversión total en el proyecto de desarrollo el tercero es relajar las condiciones para el personal; préstamos para vivienda, reducir el índice de pago inicial y emitir viviendas comerciales personales en nombre de préstamos para vivienda personales. El préstamo viola la política de "limitar la estructura principal de edificios residenciales de varios pisos y dos tercios de la inversión total en viviendas de alta levantar edificios residenciales"; en cuarto lugar, viola las regulaciones existentes de administración de vivienda al emitir préstamos personales para viviendas comerciales a propiedades sobre plano, lo que viola el depósito del préstamo personal para viviendas comerciales. La relación préstamo-préstamo no deberá exceder 60 y el plazo del préstamo será no exceder los 10 años. Fueron estas operaciones ilegales las que provocaron burbujas en el mercado inmobiliario en algunas ciudades y el riesgo de préstamos hipotecarios aumentó repentinamente.

¡Analiza el verdadero propósito de los fondos convencionales y encuentra las mejores oportunidades de ganancias! Los conocedores de la industria señalaron que fue precisamente debido al resultado de esta encuesta y a la burbuja inmobiliaria que había aparecido en muchas ciudades de todo el país que el banco central estaba decidido a ajustar las condiciones de los préstamos hipotecarios. .

Hay cambios en el ratio de pago inicial de los préstamos hipotecarios según la nueva política. ¿A cuánto asciende el pago inicial ahora? Según el "Aviso sobre cuestiones relacionadas con la regulación de las políticas de préstamos individuales para vivienda del Fondo de Previsión para la Vivienda" emitido conjuntamente por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el Ministerio de Finanzas, el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora Bancaria de China.

Utilice un préstamo del fondo de previsión de vivienda para comprar su primera casa normal y corriente para usted mismo. Si el área de construcción de Xingtao es inferior a 90 metros cuadrados (inclusive), el índice de pago inicial del préstamo no será inferior a 20; si el área de construcción de Xingtao es superior a 90 metros cuadrados, el pago inicial; El ratio del préstamo no será inferior a 30.

Si antes compró una casa comercial (residencial) con una hipoteca y luego la vendió, y ahora planea comprar una nueva casa comercial (residencial), solicitar un préstamo del fondo de previsión sigue siendo el primer paso. opción. A diferencia de los bancos comerciales, los bancos "reconocen casas pero también suscriben préstamos", mientras que los centros de fondos de previsión "reconocen casas pero no suscriben préstamos". En otras palabras, el Centro del Fondo de Previsión sólo reconoce la propiedad actualmente a nombre del solicitante y no cuenta los registros históricos de su propia propiedad ni de los préstamos hipotecarios.

Para el primer préstamo del fondo de previsión, el pago inicial es el siguiente:

1. El monto del préstamo hipotecario lo determina la familia del prestatario (incluido el prestatario, el cónyuge y el menor). niños).

En segundo lugar, para las familias que han utilizado préstamos bancarios para comprar su primera vivienda independiente y cuya superficie de vivienda per cápita es inferior al promedio local y solicitan nuevamente un préstamo de vivienda de un banco comercial, pueden solicitar un primer préstamo para vivienda independiente. La política se implementa, pero el prestatario debe proporcionar los resultados de la consulta del departamento de administración de bienes raíces local sobre el área total de la vivienda familiar según el sistema de información de registro de vivienda. El nivel promedio de vivienda local per cápita se basa en los datos publicados por el departamento de estadísticas el año pasado. Otros serán tratados como préstamos para segunda vivienda.

3. Quienes hayan utilizado préstamos del fondo de previsión de vivienda para comprar una casa. De conformidad con el "Aviso sobre cuestiones relacionadas con la regulación de las políticas de préstamos individuales para vivienda del Fondo de Previsión para la Vivienda" emitido conjuntamente por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el Ministerio de Finanzas, el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora Bancaria de China.

Utilice un préstamo del fondo de previsión de vivienda para comprar su primera casa normal y corriente para usted mismo. Si el área de construcción de Xingtao es inferior a 90 metros cuadrados (inclusive), el porcentaje de pago inicial del préstamo no será inferior a 20; si el área de construcción de Xingtao es superior a 90 metros cuadrados, el pago inicial; El ratio del préstamo no será inferior a 30.

Si antes compró una casa comercial (residencial) con una hipoteca y luego la vendió, y ahora planea comprar una nueva casa comercial (residencial), solicitar un préstamo del fondo de previsión sigue siendo el primer paso. opción. A diferencia de los bancos comerciales, los bancos "reconocen casas pero también suscriben préstamos", mientras que los centros de fondos de previsión "reconocen casas pero no suscriben préstamos". En otras palabras, el Centro del Fondo de Previsión sólo reconoce la propiedad actualmente a nombre del solicitante y no cuenta los registros históricos de su propia propiedad ni de los préstamos hipotecarios.

Para el primer préstamo del fondo de previsión, el pago inicial es el siguiente:

1. El monto del préstamo hipotecario lo determina la familia del prestatario (incluido el prestatario, el cónyuge y el menor). niños).

En segundo lugar, para las familias que han utilizado préstamos bancarios para comprar su primera vivienda independiente y su superficie de vivienda per cápita es inferior al promedio local y solicitan nuevamente un préstamo de vivienda de un banco comercial, pueden solicitar un primer préstamo para vivienda independiente. La política se implementa, pero el prestatario debe proporcionar los resultados de la consulta del departamento de administración de bienes raíces local sobre el área total de la vivienda familiar según el sistema de información de registro de vivienda. El nivel promedio de vivienda local per cápita se basa en los datos publicados por el departamento de estadísticas el año pasado. Otros serán tratados como préstamos para segunda vivienda.

3. Si una familia ha utilizado un préstamo del fondo de previsión para la vivienda para comprar una casa y solicita nuevamente un préstamo para la vivienda a un banco comercial, se tramitará de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior.

4. Los bancos comerciales deben cumplir eficazmente con sus obligaciones de notificación y exigir a los prestatarios que presenten materiales de respaldo como bienes inmuebles, ingresos, registro de hogares y pago de impuestos de acuerdo con el principio de buena fe. Si los bancos comerciales descubren que han proporcionado información falsa o han proporcionado certificados falsos, no aceptarán sus solicitudes de crédito. Los bancos comerciales no pueden aceptar certificados de ingresos falsos emitidos por entidades verificadas.