¿Ha convertido su hipoteca a LPR? ¿Vale la pena? ¿Cómo hacerlo?
Si su préstamo personal para vivienda es un préstamo comercial, emitido antes del 65438 de junio + 1 de octubre de 2020, o el contrato ha sido firmado pero no emitido, tiene una tasa de interés flotante y su precio se cotiza con referencia al tasa de interés de referencia del préstamo, entonces se enfrenta a las siguientes opciones -?
¿Convertir la base del precio del préstamo en puntos LPR más o menos, o en una tasa de interés fija? ?
¿Cuál es la diferencia entre ambos? ¿Cuál es más rentable? ¿Cómo funciona? ¿Qué cuestiones necesitan atención? ?
En primer lugar, debemos recordarle que, aunque el trabajo de conversión mencionado anteriormente comenzó oficialmente el 1 de marzo, continuará hasta el 31 de agosto. Los prestatarios todavía tienen tiempo suficiente para comprender la situación relevante y realizar una investigación exhaustiva. Básicamente, tome decisiones adecuadas según sus propias necesidades. ?
¿Ha cambiado la “base de precios”?
Cuando se trata de LPR, muchas personas dicen estar "confundidas" y no entienden la lógica y los principios de "LPR para hipotecar". De hecho, si comprende el concepto de "punto de referencia de precios", podrá "comprender de repente" esta transformación. ?
Cuando las personas solicitan una hipoteca, les preocupa mucho si habrá un "descuento", es decir, si pueden obtener un descuento sobre la tasa de interés base. Por ejemplo, la tasa de interés base es del 4,9%. Después de un descuento del 10%, el tipo de interés real es del 4,41%, del cual el tipo de interés base es el "precio de referencia" para los préstamos hipotecarios. ?
El núcleo de esta conversión es que la "base de fijación de precios" ha cambiado, desde la fijación de precios anterior basada en la "tasa de interés base" a la fijación de precios basada en "LPR". ?
¿Qué es la LPR? Su nombre completo es "precio de mercado de préstamos". En pocas palabras, es el precio de mercado de préstamos formado por el Banco Popular de China basándose en las cotizaciones de 18 bancos comerciales representativos. Publicado el día 20 de cada mes (aplazado en caso de festivos), actualmente incluye 1 año y más de 5 años. ?
Entonces, ¿por qué debería cambiarse la “base de fijación de precios” de los préstamos hipotecarios de la tasa de interés base a la LPR? "En comparación con la tasa de interés de referencia, la LPR está más orientada al mercado y puede reflejar los cambios en las tasas de interés del mercado de manera oportuna", dijo el responsable del banco central para profundizar la reforma de los intereses orientada al mercado. tasas y promover aún más el uso de LPR, el banco central ha emitido oficialmente un anuncio que exige la implementación de préstamos a tasa de interés flotante conversión de base de precios. ?
La persona a cargo antes mencionada dijo que actualmente la mayoría de los préstamos nuevos se tasan según el LPR, pero la base de fijación de precios para los préstamos de tasa flotante existentes sigue siendo principalmente la tasa de interés de referencia del préstamo, no el LPR. Desde junio de 2015, la tasa de interés de referencia de los préstamos se ha mantenido sin cambios, pero desde agosto de 2019, la LPR ha caído varias veces. ?
“Por lo tanto, con el fin de proteger los derechos e intereses tanto de los prestatarios como de los prestamistas, el banco central ha dejado claro que a partir del 1 de marzo de 2020 promoverá la conversión del precio de referencia de los precios existentes. Préstamos a tasa flotante”, dijo el responsable. ?
Cabe señalar que esta conversión no se limita a préstamos para vivienda, sino que también cubre préstamos corporativos y préstamos de consumo personal. En lo que respecta a los préstamos para vivienda, solo incluyen los préstamos para vivienda personales comerciales y los préstamos comerciales en cartera de préstamos, y no incluyen los préstamos para vivienda personales de fondos de previsión, ni los préstamos a tasa fija ni los préstamos para vivienda personales con vencimiento antes del final del año; 2020, y los préstamos a tasa flotante con referencia a LPR no están involucrados. ?
¿LPR o tipo de interés fijo? ?
Vale la pena señalar que LPR no es la única opción de conversión, los prestatarios también pueden convertir su hipoteca a una tasa fija. Entonces la pregunta es, ¿cuál es la diferencia entre los dos? ¿Cuál es más rentable? ?
Muchos expertos de la industria dijeron que ambos métodos de conversión tienen sus propias ventajas y que la elección específica depende del propio juicio del prestatario, especialmente del juicio de las tendencias futuras de las tasas de interés. Si cree que la LPR disminuirá en el futuro, será mejor consultar el precio de la LPR; si cree que la LPR puede aumentar en el futuro, entonces será beneficioso convertir a una tasa de interés fija; ?
"Cabe señalar que bajo el método de fijación de precios de la tasa de interés base, generalmente flota en proporción, por ejemplo, la tasa de interés base aumenta un 10% y cae un 15%; bajo el método de fijación de precios LPR método, la tasa base se ajusta de acuerdo con los puntos más o menos de la cantidad fluctúa, como LPR más 40 puntos básicos y menos 30 puntos básicos", dijo el responsable de la sucursal de Beijing del Banco Industrial y Comercial de. Porcelana. ?
Presentó que suponiendo que su hipoteca actual sea a 10 años, la tasa de interés es el 30% de la tasa de interés base. Después de convertir a LPR, no hay un descuento del 30% en LPR.
?
“Antes de la conversión, la tasa de interés base del préstamo era del 4,9% y después del descuento del 30%, la tasa de interés real era del 3,43%. Después de la conversión a LPR, la tasa de interés real del préstamo seguía siendo. 3,43%, pero el método de valoración de la tasa de interés se convirtió a LPR como referencia de precios ", dijo el responsable, luego de la conversión, refiriéndose a la LPR de más de cinco años anunciada el 20 de febrero de 2019, el préstamo con un plazo. de 10 es el 4,8%. Por tanto, el método de valoración de este préstamo se convierte en: restar 137 puntos básicos a la LPR de más de cinco años, es decir, menos 1. ?
Si el prestatario opta por pasarse a un "tipo de interés fijo", el tipo de interés de su hipoteca será del 3,43% durante el plazo restante del contrato. ?
Si el prestatario opta por consultar el precio LPR, la tasa de interés de la hipoteca se determinará de acuerdo con "LPR-65438 + 0,37% durante 5 años". ?
Entonces viene la pregunta. Como todos sabemos, la LPR se anuncia una vez al mes el día 20. ¿Cambiará la tasa de interés hipotecaria real correspondiente cada mes? ?
La respuesta es no, aquí hay dos cuestiones involucradas: "fecha de revisión de precios" y "ciclo de revisión de precios". El primero se refiere a la fecha de ajuste de la tasa de interés acordada entre usted y el banco, es decir, "cuándo ajustar", que generalmente es 1 + 0 cada año, o la fecha correspondiente a la fecha de emisión del préstamo de cada año; "Con qué frecuencia ajustar", es decir, la frecuencia del ajuste, generalmente un año. ?
Es decir, desde la conversión hasta la primera fecha de revisión, el tipo de interés hipotecario del prestatario antes mencionado sigue siendo del 3,43%. A partir de la primera fecha de revisión, el tipo de interés hipotecario pasa a ser "LPR-1,37% durante los últimos cinco años", y así sucesivamente para cada fecha de revisión. ?
¿El procesamiento multicanal tiene efecto en tiempo real?
No es difícil ver que si la LPR continúa disminuyendo en el futuro, será más rentable convertir la tasa de interés hipotecaria a un precio LPR de referencia. En la actualidad, a juzgar por los comentarios de muchos bancos comerciales, más prestatarios esperan que la LPR disminuya y más personas eligen la LPR que las tasas de interés fijas. ?
Cabe señalar que, según el despliegue de las autoridades reguladoras, los trabajos de conversión deberían, en principio, estar terminados antes del 31 de agosto de 2020. Si el prestatario necesita cambiar, se recomienda negociar con la institución financiera correspondiente antes de este momento. ?
Además, si hay * * * prestatarios en el préstamo, todos * * * prestatarios deben aceptar el cambio antes de que se pueda implementar la conversión de la base de precios. ?
¿Cómo afrontarlo? Tomemos como ejemplo el ICBC. Actualmente, nuestro banco ofrece múltiples canales de aceptación, como banca móvil, cajeros inteligentes y banca por SMS. "Durante la epidemia, se recomienda que los prestatarios realicen transacciones a través de la banca móvil. Si realmente es necesario desconectarse para el procesamiento, se recomienda esperar hasta que termine la epidemia", dijo el responsable del banco. ?
Desde el canal de solicitud en línea, los prestatarios pueden iniciar sesión en la aplicación de banca móvil de ICBC, hacer clic en la ruta "Favoritos, Todos, Depósitos y préstamos, Conversión de tasa de interés de referencia, Conversión con un clic" y seguir las indicaciones. ?
“Si usted es el mismo prestatario en el contrato de préstamo y ha reservado su número de teléfono móvil con ICBC, recibirá una llamada de ICBC 95588 después de que el prestatario principal inicie la conversión de la base de precios. mensaje de texto. En este momento, puede responder directamente al mensaje para completar la confirmación del cambio de base de precios". El responsable dijo que se espera que esta función de SMS bancario se lance a mediados de abril. ?
En cuanto al tiempo efectivo de la conversión, suele ser “efectivo en tiempo real”. Por ejemplo, al convertir la base de precios en la banca móvil, si se muestra "Precios LPR" en la esquina superior derecha de un contrato en la lista de contratos, la conversión se realiza correctamente. ?
Pero si hay * * * prestatarios en su préstamo, todos * * * prestatarios deben completar la confirmación del cambio antes de las 24:00 del día en que el prestatario principal inicia el cambio, de modo que la base de precios el cambio puede surtir efecto. ?
De acuerdo con esto, el banco enviará un recordatorio por mensaje de texto al número de teléfono móvil reservado por el prestatario en el banco después de que el precio de referencia se cambie con éxito o falle, y se recomienda al prestatario que preste atención a la información relevante de manera oportuna. ?
Finalmente, debemos recordarle que, de acuerdo con los requisitos de política del banco central, después de convertir la base de fijación de precios a LPR, no se permite volver a fijar la fijación de precios según la tasa de interés de referencia. Es decir, la base de fijación de precios sólo se puede convertir una vez. Los prestatarios deben tener cuidado y tomar una decisión racional después de considerarla. ?