¿Qué trámites implica la operación de una empresa inmobiliaria? ¿Cuáles son los cinco certificados, los conceptos fiscales involucrados, etc.?

En segundo lugar, los principales trámites, licencias y trámites involucrados en el desarrollo y operación inmobiliaria son de la siguiente manera:

1. Aprobación del proyecto

1. Informe de solicitud del proyecto (una copia del original)

2. una copia)

3. Documentos de propiedad del terreno de construcción o opiniones previas sobre el uso del suelo para proyectos de construcción (1)

4. Presupuesto de inversión para la construcción del proyecto (1)

5. Certificado de fondo emitido por el departamento bancario (una copia original)

6. Copia de la licencia comercial (una copia (se requiere certificado de calificación para proyectos inmobiliarios)

7. Mapa topográfico del proyecto (una copia)

8. Opiniones relacionadas de los departamentos funcionales.

2. Planificación y diseño

1. La Oficina de Planificación Municipal emitirá estudios y diseñará líneas rojas y proporcionará condiciones de planificación y diseño basadas en el plan general urbano y los documentos del proyecto.

2. El diseño arquitectónico se divide en tres etapas: diseño del esquema, diseño preliminar y diseño de la construcción.

3. La Oficina Municipal de Construcción Urbana es responsable de contactar a los departamentos municipales pertinentes para la aprobación conjunta del diseño preliminar.

3. Proyecto de construcción

(1) Para proyectos de construcción, primero proporcione la siguiente información al Comité de Construcción para su registro.

1. La licencia de inversión en activos fijos emitida por el departamento de planificación o la declaración de misión de planificación aprobada por el departamento competente

2. El "Permiso de planificación de terrenos de construcción" y el "Terreno de construcción"; Permiso de planificación" emitido por el departamento de planificación Licencia de planificación de proyecto;

3. Certificado de uso de suelo de propiedad estatal emitido por el departamento de tierras;

4. Revisión de planos de construcción y diseño de planos de construcción documentos diseñados por una unidad de diseño que cumpla con la Aprobación de calificaciones de diseño del proyecto;

5. "Permiso de Construcción del Proyecto de Defensa Aérea Civil" emitido por la Oficina de Defensa Aérea Civil;

6. Opinión de revisión del diseño de protección contra incendios" emitida por el departamento de bomberos;

7. "Carta de revisión del diseño de instalaciones de protección contra rayos" emitida por la agencia de pruebas de instalaciones de protección contra rayos;

8. "Protección sísmica Opiniones de Revisión" emitidas por la Oficina de Terremotos;

9. Comprobante de fondos de construcción;

10. Presupuesto del proyecto y carta de aprobación de la categoría del proyecto de construcción emitida por el departamento de costos;

11. Otra información estipulada por las leyes y reglamentos.

(2) Para proyectos de construcción sujetos a licitación pública, se deberá complementar y presentar a la oficina de licitación para los trámites la siguiente información.

1. Certificado del representante legal de la unidad constructora o certificado de encomienda del representante legal;

2. Formulario de solicitud de licitación pública para proyectos de construcción. p>3. “Formulario de Solicitud de Licitación Pública de Supervisión de Proyectos de Construcción”.

(3) Para proyectos de construcción donde se invite a licitar, se deberá complementar la siguiente información y completar los trámites en la oficina de licitación.

1. Certificado del representante legal de la unidad constructora o certificado de encomienda del representante legal;

2. “Formulario de Aprobación de Invitación a Licitación de Construcción”;

3. "Formulario de aprobación de licitación de supervisión de proyecto de construcción";

4. Certificado de empresa privada emitido por el departamento industrial y comercial;

5. /p>

6. Solicitud Otros motivos de licitación.

(4) Para los proyectos de construcción que se contraten directamente, se deberá complementar y presentar a la oficina de licitación para los trámites la siguiente información.

1. Certificado del representante legal de la unidad constructora o certificado de encomienda del representante legal.

2. Informe de la unidad constructora que solicita la unidad constructora para disponer la construcción. proyecto;

3, la unidad de construcción solicita un informe de la unidad de supervisión del proyecto de construcción;

4 certificado de empresa privada emitido por el departamento industrial y comercial;

5. Licencia comercial de persona jurídica;

6, “Formulario de Aprobación Directa de Contrato de Proyecto de Construcción”.

(5) Para manejar la supervisión de calidad de los proyectos de construcción, se debe proporcionar la siguiente información a la estación de supervisión de calidad para completar los procedimientos.

1. Permiso de planificación;

2. Aviso de adjudicación de la oferta de construcción del proyecto o formulario de aprobación del contrato de construcción del proyecto.

3. el "Formulario de Aprobación del Contrato de Supervisión del Proyecto";

4. Una copia del contrato de construcción y su certificado de calificación de la unidad;

5. ;

6. Revisión y aprobación de los documentos de diseño de planos de construcción;

7. "Formulario de solicitud de supervisión de calidad del proyecto de construcción";

8. leyes y reglamentos.

(6) Para manejar la supervisión de la seguridad de la construcción de proyectos de construcción, se debe proporcionar la siguiente información a la estación de supervisión de seguridad para completar los procedimientos.

1. Información proporcionada por la unidad de construcción:

(1) Informe de supervisión de seguridad de la construcción del proyecto

(2) Aviso de adjudicación de la licitación de construcción del proyecto o construcción del proyecto; Formulario de aprobación del contrato;

(3) Aviso de adjudicación de la oferta de supervisión del proyecto o formulario de aprobación del contrato de supervisión del proyecto;

(4) Informe del estudio geológico de ingeniería (parte de conclusión);

(5) Planos de construcción (incluidos planos de sótano, alzados y secciones);

(6) Presupuesto del proyecto (área total de construcción, número de pisos, altura total, costo);

2. Información proporcionada por la unidad de construcción:

(1) Sistema de responsabilidad para la producción segura y la construcción civilizada;

(2) Objetivos de gestión para la producción segura y la construcción civilizada;

p >

(3) Plan de diseño de organización de la construcción y plan técnico especial;

(4) Sistema de inspección de construcción civilizada y producción segura;

(5) Producción segura y construcción civilizada Sistema educativo;

(6) Copia del certificado de calificación del gerente de proyecto, original y copia del certificado de trabajo para el oficial de seguridad y el personal de operaciones especiales;

(7) Disposición general del sitio instalaciones, señales de seguridad, etc. Plano de distribución;

(8) Certificado de compra de red de seguridad, original y copia de la factura;

(9) Carta de responsabilidad de producción de seguridad de la construcción;

(10) Formulario de solicitud para la supervisión de la seguridad de la construcción de proyectos de construcción;

(11) Otros materiales especificados por las leyes y reglamentos.

(7) Para recibir el "Permiso de Construcción", además de la información proporcionada en el punto (1), también se deberá agregar la siguiente información al Comité de Construcción para trámites.

1. Aviso de adjudicación de la licitación de construcción del proyecto o formulario de aprobación del contrato de construcción del proyecto;

2. Aviso de adjudicación de la licitación de supervisión del proyecto y contrato de supervisión del proyecto; Certificado de calificación del gerente de proyecto de la unidad (para proyectos de cimentación de pilotes, proporcionar el manual de manejo de martinetes emitido por el departamento administrativo de construcción

4. El "Contrato de compra y venta" para el uso de concreto comercial o el on); -documento de aprobación de mezcla del sitio aprobado por el departamento administrativo de construcción;

5. Formulario de solicitud detallado para supervisión de calidad;

6. Formulario de solicitud detallado para supervisión de seguridad;

7. Supervisión de calidad de los proyectos de construcción;

8. Certificado de Supervisión de Seguridad de la Construcción;

9. Formulario de Solicitud de Permiso de Construcción;

IV. Proyectos

(1) Finalización de la aceptación de los proyectos de construcción Posteriormente, proporcione la siguiente información a la Estación de Supervisión de Calidad para su revisión, y la Estación de Supervisión de Calidad completará la revisión dentro de los 7 días hábiles cuando la unidad de construcción organice la aceptación; inspección por parte de las unidades pertinentes, la Estación de Supervisión de Calidad enviará personal para realizar la supervisión in situ.

1. Diseño del proyecto completo y todo el contenido del contrato;

2. Formulario de solicitud de aceptación de finalización del proyecto

3. p>

4. Informe de inspección de calidad del documento de diseño;

5. Archivos técnicos completos e información de gestión de construcción (incluida la información del equipo);

6. Informes de pruebas del sitio de los principales materiales de construcción, componentes y equipos de construcción;

7. Informes de pruebas de cimientos y cimientos, estructuras de concreto principales y partes importantes;

8. para el proyecto de acuerdo con el contrato;

9. Carta de garantía de calidad del proyecto firmada por la unidad de construcción;

10. Inspección de calidad relacionada con la infraestructura municipal y datos de pruebas funcionales;

11. Certificado de aceptación de planificación emitido por el departamento de planificación;

12. Opiniones de aceptación o certificado de aceptación emitido por los departamentos de seguridad pública, protección contra incendios, protección ambiental, protección contra rayos, ascensores y otros <; /p>

13. Supervisión de calidad Se han solucionado todos los problemas ordenados por la estación;

14. Declaración de liquidación de finalización del proyecto emitida por la estación de costos.

(2) Antes de la aceptación de finalización del proyecto de construcción, la unidad de construcción deberá proporcionar al comité de construcción una carta de evaluación de seguridad de la construcción del proyecto emitida por la estación de supervisión de seguridad.

(3) Presentación de aceptación de finalización de proyectos de construcción Dentro de los 15 días hábiles a partir de la fecha de aceptación de finalización del proyecto, proporcione la siguiente información a la estación de supervisión de calidad para completar los procedimientos de presentación.

1. Informe de aceptación de finalización del proyecto;

2. Permiso de construcción;

3. Formulario de aceptación de finalización del proyecto; informe de supervisión de calidad;

5. Formulario de solicitud de aceptación de finalización del proyecto;

6. Informe de evaluación de la calidad del proyecto;

7. >

p>

8. Garantía de calidad del proyecto;

9. Declaración de liquidación de finalización del proyecto;

10. La vivienda comercial proporciona "Garantía de calidad residencial" e "Instrucción residencial". Manual";

p>

11. Otra información especificada por las leyes y reglamentos.

(4) Al revisar la liquidación de finalización de un proyecto de construcción, proporcione la siguiente información a la estación de costos para los trámites.

1. Este proyecto proporciona la siguiente información basada en la situación real del asentamiento:

(1) Carta de autorización de la unidad de construcción y unidad de construcción; (2) Aprobación de la categoría del proyecto;

(3) Aviso de adjudicación de la oferta de construcción del proyecto o formulario de aprobación del contrato de construcción del proyecto;

(4) Contrato de construcción del proyecto;

(5) Plan de diseño organizacional de construcción;

(6) Registro de revisión de planos;

(7) Informe de inicio;

(8) Registro de aceptación del proyecto oculto;

(9) Calendario de construcción del proyecto

(10) Tabla de conversión y dibujo (refuerzo) de subelementos de ingeniería

(11) Información sobre cambios en el diseño de ingeniería; ;

(12) Información sobre visas para obras de construcción;

(13) Planos de construcción.

2. Si el proyecto se liquida a un precio fijo (o costo total) acordado por ambas partes, se deberá proporcionar la siguiente información:

(1) Carta de autorización del unidad de construcción y unidad de construcción;

p>

(2) Contrato de proyecto original;

(3) Plano de construcción.

Verbo (abreviatura de verbo) solicitar licencia de preventa

Duración El prevendedor ha obtenido certificado de desarrollo inmobiliario y licencia comercial.

2. Se ha obtenido la carta de aprobación de uso de suelo y el certificado de uso de suelo emitido por el departamento de gestión de suelo.

3. Estar en posesión de una licencia de planificación de proyectos de construcción y de una licencia de construcción de proyectos de construcción.

4. Licencia de inversión del proyecto emitida por el departamento de planificación.

5. Para las ventas en el extranjero, se requiere aprobación para las ventas en el extranjero de viviendas comerciales.

6. Se ha firmado el contrato de construcción de la casa.

7. Se han completado los cimientos y la ingeniería estructural de los proyectos de viviendas comerciales de menos de tres pisos; para los proyectos de viviendas comerciales de más de cuatro pisos, se han completado los cimientos y la ingeniería estructural del primer piso si hay un proyecto de sótano; , y se han completado los cimientos y la ingeniería estructural del primer piso si no hay un proyecto de ingeniería estructural de cuatro pisos.

8. China Construction Bank revisará el certificado de verificación de capital de que los fondos de desarrollo y construcción han alcanzado una inversión total en el proyecto de más del 25%.

9. Se ha abierto una cuenta especial para prepago de vivienda comercial en el banco comercial donde se encuentra el proyecto.

10. El proyecto de vivienda comercial en preventa y sus derechos de uso de suelo no tienen otros derechos.

11. Se adjuntan instrucciones de preventa (que incluyen: ubicación, ubicación, estándares de decoración, lista de precios, plan de venta de viviendas comerciales; configuración del edificio público, progreso de la construcción del proyecto, tiempo de entrega de inicio y finalización, etc. ).

11. p>

12. Plano de planta del proyecto (el departamento de emisión de licencias de preventa debe indicar la ubicación y el número de edificio del proyecto de vivienda comercial de preventa en el plano de planta).

13. Se ha implementado el plan de gestión de la propiedad.

En tercer lugar, con respecto a los "cinco certificados", significa que los promotores inmobiliarios deben tener una licencia de planificación de terrenos de construcción, una licencia de planificación de proyectos de construcción, una licencia de construcción de viviendas, un certificado de uso de suelo de propiedad estatal y una licencia de preventa de vivienda comercial, denominada "cinco certificados". Los dos primeros certificados son emitidos por la Comisión de Planificación Municipal, el permiso de construcción lo emite el Comité de Construcción Municipal y el certificado de uso de suelo de propiedad estatal y la licencia de preventa de viviendas comerciales son emitidos por la Oficina de Administración de Vivienda y Recursos de Tierras Municipales.

Los compradores deben exigir a los promotores y vendedores inmobiliarios que proporcionen "cinco certificados", "dos documentos" y "un formulario" completos al comprar una casa. Este es el requisito básico de la ley para los vendedores. Los "cinco certificados" se refieren al certificado de uso de terrenos de propiedad estatal, la licencia de planificación de terrenos de construcción, la licencia de planificación de proyectos de construcción, la licencia de construcción de proyectos de construcción (licencia de inicio de proyectos de construcción) y la licencia de venta (preventa) de viviendas comerciales. Los "dos libros" se refieren a la garantía de calidad residencial y al manual de instrucciones residencial. "Un formulario" se refiere al formulario de registro de aceptación completado.

Finalmente, en cuanto a cuestiones fiscales:

En términos generales, existen los siguientes conceptos:

El impuesto empresarial se paga al 5% de los ingresos del negocio;

p>

El impuesto a la construcción urbana se paga al 7% del impuesto comercial;

El recargo por educación se paga al 3% del impuesto comercial;

El recargo por educación local se aplica al 2% del impuesto comercial;

De acuerdo con el impuesto sobre el valor agregado de la tierra, se pagará sobre el monto del valor agregado de los ingresos inmobiliarios transferidos después de deducir la cantidad especificada de los artículos (si el valor agregado monto no excede 50, 100, 200 y 200 de los conceptos de deducción, se aplicarán diferentes tipos impositivos de 30, 40, 50 y 60 respectivamente);

El contrato de construcción e instalación se ejecutará a tres diezmilésimas del monto del contrato;

El contrato de compraventa llevará una calcomanía de cinco diezmilésimas del monto del contrato;

El impuesto sobre el uso del suelo urbano se basará en el real Se paga la superficie del terreno ocupado (diferentes lugares, XX yuanes/metro cuadrado);

El impuesto sobre bienes inmuebles se paga de acuerdo con el 70*1,2 del valor original de la propiedad propia;

El impuesto sobre vehículos y embarcaciones se paga según el vehículo (las regulaciones varían de un lugar a otro y el monto del impuesto es diferente para diferentes modelos, XX yuanes/vehículo);

Pague el impuesto sobre la renta corporativo según la renta imponible (beneficio ajustado) (18 dentro de 30.000 yuanes, 30.000 yuanes a 654,38 millones de yuanes27, 654,38 millones de yuanes33);

Pagar salarios y retener el impuesto sobre la renta personal.

En detalle:

1. Impuestos y normas básicas involucradas en el desarrollo y venta de viviendas comerciales por parte de empresas promotoras inmobiliarias:

(Nota: 1, "Ventas de viviendas comerciales, etc." "Incluyendo: casas, edificios comerciales, otros edificios, anexos, instalaciones de apoyo, etc. 2. Los "impuestos involucrados" incluyen: impuesto comercial, impuesto sobre la renta corporativa, impuesto sobre la renta personal e impuesto sobre el valor agregado de la tierra. )

(1) Impuesto comercial

-Disposiciones básicas

Impuesto comercial a pagar = ingresos por ventas × tasa impositiva

1, ingresos por ventas reconocimiento:

(1), Si el producto desarrollado se vende de una sola vez, el ingreso se reconocerá cuando efectivamente se reciba el precio o se obtenga la evidencia (derecho) para reclamar el precio.

(2) Si el producto desarrollado se vende a plazos, el ingreso se reconocerá según la fecha de pago especificada en el contrato o acuerdo de compraventa. Si el pagador paga por adelantado, el ingreso se reconocerá en la fecha efectiva de pago.

(3) Si el producto de desarrollo se vende con hipoteca bancaria, el pago inicial se confirmará en la fecha real de recepción y el saldo se confirmará en la fecha de transferencia del préstamo hipotecario bancario.

(4) Si se encomienda la venta y desarrollo de productos, la realización de ingresos se reconocerá de acuerdo con los siguientes principios:

(1) Si se encomienda el honorario de manipulación para desarrollar productos, los ingresos se reconocerán después de recibir la Cuando se confía una lista de ventas, la realización de los ingresos se reconoce con base en las ventas reales.

(2) Si el desarrollo de productos se encomienda mediante el método de compra asumida, al recibirse el pedido de la unidad encomendante, la realización del ingreso se reconocerá según el precio pactado en el contrato o acuerdo.

(3) Si se encomienda el desarrollo del producto de suscripción, el ingreso se reconocerá en la fecha de pago según el precio pactado en el contrato o acuerdo de suscripción.

Si el asegurador paga por adelantado, la realización del ingreso se reconocerá en la fecha efectiva de pago.

(4) Si se utiliza un precio base (precio mínimo garantizado) y ambas partes venden el producto desarrollado encomendado a una proporción que excede el precio base, los ingresos se reconocerán cuando la unidad encomendada esté Se recibe la lista de ventas.

La parte encargante y la parte receptora liquidarán mensual o trimestralmente la lista de productos desarrollados y vendidos. La lista de productos desarrollados vendidos debe indicar el nombre, ubicación geográfica, número, cantidad, precio unitario, monto, tarifa de manejo, etc.

(5) Si los productos desarrollados se alquilan y luego se venden, la realización de ingresos se reconocerá de acuerdo con los siguientes principios:

(1) Cuando los productos desarrollados se venden se convierten en activos operativos, se venderán después. Si anteriormente fue arrendado mediante arrendamiento operativo o arrendamiento financiero, el precio obtenido durante el período del arrendamiento se reconocerá como ingreso con base en el alquiler, y luego se reconocerá como ventas cuando se realice la venta. .

(2) Si el producto desarrollado para la venta se alquila en régimen de arrendamiento temporal, el precio obtenido durante el período de arrendamiento se reconoce como ingreso con base en el alquiler y los ingresos se reconocen con base en el volumen de ventas. del producto desarrollado en el momento de su realización.

(6) Si los ingresos se obtienen en forma de participación en activos no monetarios, la realización de los ingresos se reconocerá cuando se distribuyan los productos de desarrollo.

2. Reconocimiento de ingresos por ventas atribuidos:

(1) Los siguientes comportamientos deben considerarse ingresos por reconocimiento de ventas:

① Utilizar los productos desarrollados para el Uso propio de la empresa, donaciones, patrocinios, publicidad, muestras, beneficios para empleados, premios, etc. ;

(2) Convertir los productos desarrollados en activos operativos;

③Concluir los productos desarrollados como inversiones externas y distribuirlos a accionistas o inversores;

(4 ) Desarrollar productos para pagar deudas;

⑤ Desarrollar la producción a cambio de activos no monetarios de otras empresas, instituciones e individuos.

(2) Plazo para el reconocimiento de ingresos por actividades de ventas presuntas: Los ingresos por actividades de ventas consideradas deben reconocerse cuando se transfiere la propiedad o los derechos de uso de los productos desarrollados, o cuando se obtienen efectivamente los derechos de renta.

Nota: "Ingresos de preventa" = ingresos por ventas.

Estrategia " " = alcanzar la maestría.

3. Tipo impositivo: 5

-Políticas fiscales disponibles

"Aviso del Ministerio de Hacienda y de la Administración Estatal de Impuestos sobre Diversas Cuestiones de Política Empresarial Tax" (Finanzas e Impuestos [2003 ]016)

"Las unidades y los individuos venden o transfieren bienes inmuebles comprados y derechos de uso de suelo adquiridos."

Nota: Ingresos por la venta o transferencia de derechos de uso de la tierra - compra o transferencia de derechos de uso de la tierra El precio original de la transferencia de derechos de uso de la tierra puede gravarse de acuerdo con las partidas impositivas de la transferencia de activos intangibles.

Proyectos inmobiliarios terminados o proyectos inmobiliarios en construcción: bienes inmuebles comprados o transferidos al precio original, el impuesto comercial se puede recaudar de acuerdo con las partidas impositivas de las ventas de bienes raíces.

(2), Impuesto sobre Sociedades

-Disposiciones básicas

Impuesto sobre Sociedades a pagar = beneficio imponible × tipo impositivo (33)

1. Reconocimiento de renta imponible:

(1) El reconocimiento de renta es igual que el impuesto sobre las ventas de las empresas.

(2) Reconocimiento de ingresos por preventa de productos desarrollados. Si una empresa de desarrollo inmobiliario vende productos de desarrollo en forma de preventa, sus ingresos de preventa para el período actual se calcularán de acuerdo con la tasa de ganancia prescrita y se incorporarán a la renta imponible corriente para el cálculo y pago unificados. del Impuesto sobre Sociedades, y los ajustes de liquidación se realizarán cuando se completen los productos de desarrollo.

Beneficio operativo estimado = ingresos del producto de desarrollo de preventa × tasa de beneficio

La tasa de beneficio de los ingresos de preventa no deberá ser inferior a 15 (inclusive).

2. Deducción de costos y gastos

(1) Costo de ventas: El costo de ventas de los productos de desarrollo que las empresas de desarrollo inmobiliario pueden deducir en el período actual se refiere al costo. de productos en desarrollo que se han vendido. El costo se reconoce con base en el área vendible en el período actual y el costo unitario del proyecto del área vendible. El costo unitario del proyecto y el costo de ventas del área práctica se calculan y determinan de acuerdo con la siguiente fórmula:

El costo unitario del proyecto del área práctica = el costo total del objeto de costo ÷ el área práctica total

Costo de ventas = posibilidad de lograr ventas Costo unitario del proyecto del área de ventas Tarifa et al.

(3) Gastos de ventas, gastos de gestión y gastos financieros; entre ellos, los gastos de endeudamiento incurridos por empresas de desarrollo inmobiliario para pedir prestado fondos para construir y desarrollar productos, si ocurren antes de que se complete el costo objeto. debe basarse en el costo real La proporción se incluye en el objeto de costo, si ocurre después de que se completa el objeto de costo, debe deducirse directamente antes de impuestos como un gasto financiero; Los gastos de publicidad se deducen hasta el 8% de los ingresos de explotación. El exceso puede trasladarse indefinidamente al año siguiente y deducirse según las normas prescritas.

-Determinar el método de recaudación

Según la política tributaria actual, existen dos métodos de recaudación del Impuesto sobre Sociedades: recaudación por auditoría y recaudación por verificación.

1. Las empresas promotoras de bienes raíces que adopten el método de recaudación contable deben cumplir las siguientes condiciones: establecer libros de contabilidad, llevar la contabilidad, preparar y presentar periódicamente estados contables que reflejen fielmente los ingresos, costos, gastos y gastos de la empresa. ganancias y pérdidas, y calcular con precisión varios impuestos a pagar.

2. Las condiciones que deberán cumplir las empresas promotoras de bienes raíces que adopten el método de recaudación aprobado: (1) De acuerdo con lo dispuesto en las leyes y reglamentos tributarios, no están obligadas a llevar libros de contabilidad o de acuerdo con de acuerdo con las disposiciones de las leyes y regulaciones tributarias, no están obligados a establecer libros de contabilidad (2) Solo se pueden calcular con precisión los ingresos totales, o se pueden verificar los ingresos totales, pero sus costos y gastos no se pueden calcular con precisión (3; ) Solo los costos y gastos se pueden calcular con precisión, o los costos y gastos se pueden verificar, pero sus ingresos totales no se pueden calcular con precisión (4) Los ingresos y costos totales no se pueden calcular correctamente y es difícil proporcionar datos verdaderos; información tributaria precisa y completa a las autoridades tributarias competentes (5) Aunque la configuración de la cuenta y la contabilidad cumplen con las regulaciones, los libros de contabilidad relevantes, los comprobantes y los pagos de impuestos relacionados no se mantienen según lo requerido; impuestos dentro del plazo establecido por las normas tributarias, o no presentar las declaraciones de impuestos dentro del plazo ordenado por las autoridades fiscales.

-Estrategias disponibles

"Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la Emisión"

Según el documento (Guo Shui Fa [2000] No 38), los beneficios de las ventas de las empresas de desarrollo inmobiliario La tasa es 10-20.

1. El impuesto sobre la renta de las empresas en la industria de desarrollo inmobiliario que implementa el método de recaudación aprobado adopta una recaudación de monto fijo, es decir:

Impuesto sobre la renta de las empresas a pagar = (ingresos por ventas, antes). -ingresos por ventas, otros ingresos) ××× Margen de beneficio de ventas aprobado × tasa del impuesto sobre la renta empresarial.

2. Las pérdidas anuales del contribuyente se pueden compensar con los ingresos del año siguiente. Si los ingresos del año siguiente son insuficientes, se pueden compensar año tras año y el tiempo de recuperación. no excederá los 5 años. (Solo aplicable a empresas sujetas a auditoría y recaudación)

3. Las pérdidas de propiedad incurridas por los contribuyentes durante la producción y operación dentro de un año fiscal pueden deducirse antes de pagar el impuesto sobre la renta corporativo previa revisión o aprobación por parte del impuesto. autoridades. (Sólo para empresas beneficiarias)

(3) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

-Normativa básica:

1. >(1) Los ingresos por sueldos y salarios se refieren a la remuneración, los salarios y los ingresos por salarios que reciben las personas por trabajar o estar empleados en agencias, grupos, escuelas, unidades militares, empresas, instituciones y otras organizaciones. Además de los sueldos y salarios obtenidos mediante pagos mensuales, los ingresos por sueldos y salarios también incluyen diversos tipos de bonificaciones recibidas por personas físicas, aumentos salariales de fin de año, dividendos laborales, doble remuneración, asignaciones y subsidios, etc. Premios de cuotas; premios de asistencia; subsidios y subsidios industriales especiales; subsidios para alimentos, subsidios para comunicaciones, subsidios para transporte, etc.

(2) Método de cálculo:

Impuesto sobre la renta personal a pagar = (ingresos - 880 yuanes - elementos permitidos para deducción según la ley tributaria) × tasa impositiva aplicable - deducción de cálculo rápido.

Tasa impositiva: se aplican nueve niveles de tasas impositivas progresivas que van del 5 al 45.

2. Partidas de intereses, dividendos y bonificaciones

(1) Los intereses, dividendos y bonificaciones se refieren a intereses, dividendos y bonificaciones obtenidos de todas las deudas y el capital de un individuo.

Los ingresos por intereses, dividendos y bonificaciones están sujetos al IRPF, y los ingresos obtenidos en el momento del pago se calculan como una suma global.

(2) Método de cálculo:

Impuesto sobre la renta personal a pagar = renta imponible x tipo impositivo aplicable

El tipo impositivo es 20.

(4) Impuesto sobre el valor añadido del suelo

-Disposiciones básicas

1, tasa de premonición

Todos los desarrollos inmobiliarios deben pre- gravar el impuesto sobre el valor añadido de la tierra. Los contribuyentes que reciben ingresos por concepto de preventa de viviendas deben presentar declaraciones de impuestos mensualmente. Una vez finalizada la liquidación final del proyecto, solicitar la liquidación final a la autoridad fiscal competente. El impuesto a pagar será liquidado por la autoridad fiscal competente y se reembolsará cualquier exceso. El índice de recaudación específico es el siguiente:

(1) Los contribuyentes prevenden casas estándar ordinarias y la tasa antes de impuestos es 0,5

(2) Los contribuyentes prevenden otras; casas comerciales, incluidos hoteles, restaurantes, edificios de oficinas y habitaciones estándar ordinarias no preventas, villas, apartamentos de alta gama, etc. , la tasa previa al impuesto es 2

(3) Para la transferencia simple de tierras, la tasa previa al impuesto es 3

(4) Empresas y unidades de desarrollo no inmobiliario; transferir bienes raíces o empresas de desarrollo inmobiliario transferir Para casas existentes, la tasa de precobro es 2.

Recaudación previa del impuesto sobre el valor añadido del suelo = ingresos de preventa que se recaudan durante la transferencia de derechos, inmuebles subterráneos y edificios. Generalmente se utilizan dos métodos:

(1) Para proyectos de desarrollo inmobiliario, los impuestos se recaudan primero y se liquidan después, se reembolsa más y se subsidia menos.

(2) El impuesto al valor agregado del terreno se aplicará a las casas y edificios antiguos durante el proceso de transferencia.

3. Políticas preferenciales del impuesto al valor agregado de la tierra

(1) Los contribuyentes que construyen casas estándar ordinarias para la venta y el impuesto al valor agregado no excede el monto de la deducción del 20% son exentos del impuesto sobre el valor añadido del suelo.

(2) Bienes inmuebles requisados ​​y recuperados conforme a la ley para necesidades de construcción nacional.

4. Cuestiones a las que se debe prestar atención en la práctica

(1) Determinación de la vivienda estándar ordinaria

Actualmente, la vivienda estándar ordinaria en Wuhan se implementa temporalmente de acuerdo con los siguientes estándares: casas comerciales, apartamentos de alta gama, villas, casas adosadas, complejos turísticos y aldeas con una superficie de construcción única de menos de 5.500 yuanes/metro cuadrado o una sola unidad con un precio de venta total de menos de 700.000 Los yuanes no son casas estándar ordinarias.

(2) Al calcular el costo de los bienes raíces, los contribuyentes deben contabilizar por separado las casas estándar ordinarias y otras casas comerciales. Los que no se contabilicen por separado no disfrutarán de descuentos.

Las normas anteriores se implementarán el 1 de marzo de 2004 y, a partir de entonces, se fijarán cada dos años.

(3) Dado que los requisitos y métodos de cálculo de la renta imponible en el impuesto sobre el valor añadido de la tierra son diferentes de los del impuesto sobre la renta empresarial, es posible que los contribuyentes no hayan calculado ellos mismos el importe del valor añadido, pero las autoridades fiscales Hay un valor añadido en el cálculo. El principal problema es que, en el cálculo de los gastos de desarrollo inmobiliario, el impuesto al valor agregado de la tierra puede recaudarse antes del impuesto sobre la renta según las regulaciones, pero solo se permite recaudarlo según una determinada proporción.