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- ¿Cuáles son los riesgos de los préstamos para vivienda comercial? Puntos de riesgo del negocio de préstamos personales para vivienda comercial Los préstamos personales para vivienda comercial se refieren a préstamos otorgados por prestamistas a prestatarios para la compra de viviendas comerciales (incluidas tiendas y edificios de oficinas). Los préstamos personales para vivienda comercial son préstamos para vivienda comercial y sus riesgos están directamente relacionados con las condiciones operativas de la vivienda comercial. Específicamente, la ubicación del proyecto, la experiencia del desarrollador y el modelo de operaciones de bienes raíces comerciales, el nivel y la calidad del negocio del prestatario y las condiciones operativas del prestatario determinan directamente la estabilidad de la fuente de pago del préstamo y también determinan el nivel de riesgo del préstamo. Comparación de puntos de riesgo entre préstamos personales para vivienda comercial y préstamos personales para vivienda Préstamos personales para vivienda Préstamos personales para vivienda comercial Riesgos del proyecto Riesgo de cumplimiento, riesgo de finalización, riesgo de finalización, riesgo de ubicación Riesgo de hipoteca falsa del promotor Riesgo de hipoteca falsa del promotor, riesgo operativo Riesgo de ingresos del prestatario, riesgo moral , riesgo de ingresos del prestatario, riesgo moral, riesgo operativo, cambios de valor de riesgo de mercado y valor de riesgo de evaluación, riesgo de evaluación, riesgo de arrendamiento posterior, riesgo de propiedad de vivienda comercial-riesgo operativo Basado en los puntos de riesgo de préstamos para vivienda personal, individuos Préstamos para vivienda comercial. debe centrarse en los siguientes puntos de riesgo. 1. Riesgo de ubicación del proyecto Puntos de riesgo: el proyecto no pertenece al centro de la ciudad o al centro urbano, las instalaciones de apoyo circundantes están incompletas, el transporte no es lo suficientemente conveniente, la atmósfera comercial (oficina) circundante aún no se ha formado, el proyecto El posicionamiento y la planificación no están en contacto con la demanda real del mercado, los cambios de planificación de la ciudad del gobierno, etc. , esto puede conducir fácilmente al fracaso de la operación general del proyecto. Medidas de gestión: prestar atención a la ubicación geográfica del proyecto, el ambiente de negocios, las instalaciones circundantes y el posicionamiento en el mercado. Elegir una buena ubicación que pertenezca al centro de la ciudad o al centro regional urbano, que tenga un fuerte ambiente comercial (oficinas) y que pertenezca al campo comercial (oficinas) tradicional o emergente, que tenga instalaciones circundantes completas y transporte conveniente; Posicionamiento y potencial de desarrollo. Fortalecer la comunicación con los departamentos funcionales relevantes del gobierno local y prestar mucha atención a los desarrollos de planificación gubernamental. Para proyectos donde el ambiente comercial (de oficinas) circundante es relativamente bueno en la actualidad, pero los planes gubernamentales pueden cambiar en los próximos tres a cinco años, lo que provocará la reubicación de industrias, se debe tener precaución al involucrarse. 2. Puntos de riesgo de las operaciones de los desarrolladores: el desarrollo de bienes raíces comerciales requiere que los desarrolladores tengan capacidades mucho mayores que los proyectos residenciales ordinarios. La experiencia, el modelo y la solidez financiera continua del desarrollador en proyectos comerciales son fundamentales para el éxito esperado del proyecto. Medidas de gestión: centrarse en si el desarrollador ha desarrollado proyectos comerciales similares en China anteriormente y cómo está operando el proyecto, si el desarrollador tiene un modelo de operación comercial maduro y un equipo de gestión de proyectos comerciales experimentado, si el desarrollador tiene fondos suficientes para respaldar el proyecto; ¿Desarrollo holístico? 3. Puntos de riesgo comercial del prestatario: los préstamos personales para vivienda comercial son un tipo de préstamos comerciales de inversión. El nivel operativo (de inversión) del prestatario, la calidad personal y el estado crediticio, así como las condiciones operativas del prestatario, determinan la estabilidad de los rendimientos del negocio de inversión, es decir, el nivel de riesgo del préstamo. Medidas de gestión: comprender la experiencia operativa (de inversión) pasada del prestatario, analizar las capacidades operativas (de inversión) del prestatario, predecir la rentabilidad operativa (de inversión) y el flujo de efectivo del prestatario, determinar la confiabilidad de la primera fuente de pago y realizar cálculos prudentes sobre las ganancias esperadas. El grupo de clientes objetivo debe posicionarse como un grupo de clientes con experiencia exitosa en gestión (inversión) y sólidas capacidades de gestión (inversión). A través de entrevistas cara a cara, comprenderemos las calificaciones académicas, la experiencia laboral y las condiciones de vida del prestatario y sus principales familiares, y emitiremos juicios sobre las cualidades personales del prestatario. La calidad personal del prestatario está directamente relacionada con si el principal y los intereses del préstamo pueden recuperarse normalmente y si el capital del banco puede realizarse con éxito bajo la condición de preservación de activos contingentes. El historial crediticio del prestatario debe ser bueno. En principio, no se concederán préstamos a prestatarios con múltiples registros de morosidad sin motivos justificables. Cuatro. Puntos de riesgo de la evaluación del valor: en comparación con los edificios residenciales, el valor de los edificios comerciales es más susceptible al impacto del entorno macroeconómico y de mercado, y los precios fluctúan mucho. Que el valor de la vivienda comercial de primera mano pueda igualar el precio de venta depende en gran medida de la capacidad operativa del promotor. Si el proyecto de un promotor fracasa y el valor de la garantía es insuficiente, supondrá un mayor riesgo para el banco. En el caso de las casas comerciales de segunda mano, debido al imperfecto sistema de evaluación nacional, las agencias inmobiliarias y las empresas de tasación a menudo sobreestiman los precios de transacción de las casas comerciales de segunda mano para intereses comerciales, aumentando así los riesgos bancarios.
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En la actualidad, las políticas fiscales de mi país y las medidas de mejora en este ámbito se pueden resumir de la siguiente manera: Primero, hay exenciones y exenciones. Las políticas de apoyo fiscal de China para proyectos de desarrollo de energías renovables aumentan año tras año. Hay cinco tipos principales de impuesto al valor agregado: a partir de enero de 2001, se implementará una política de impuesto al valor agregado (IVA) para la generación de energía a partir de residuos que pertenece a la energía de biomasa a partir del 1 de enero de 2001; -el impuesto agregado para la generación de energía eólica se reducirá a la mitad, a partir de 2005, el impuesto al valor agregado se aplicará a El etanol combustible desnaturalizado producido y vendido por empresas designadas aprobadas por el estado está sujeto primero al impuesto al valor agregado y luego se reembolsa; para la electricidad producida por pequeñas unidades hidroeléctricas por debajo del nivel del condado, el impuesto al valor agregado se puede calcular y pagar de manera simple de acuerdo con una tasa de recaudación de 6; para algunas grandes empresas hidroeléctricas, el impuesto al valor agregado se aplica primero. y reembolsado más tarde. En términos del impuesto al consumo, desde 2005, el etanol combustible desnaturalizado producido y vendido por empresas designadas aprobadas por el Estado está exento del impuesto al consumo. Aunque algunas políticas fiscales preferenciales sólo son aplicables a empresas individuales, han dado un buen ejemplo. En segundo lugar, los impuestos de recompensa y penalización promueven la conservación de la energía y el desarrollo económico, que no pueden separarse del apoyo a la energía. La capacidad de carga de energía restringe el desarrollo económico y la energía no es inagotable. Por lo tanto, construir una sociedad orientada a la conservación se ha convertido en una máxima prioridad, y también es una "revolución social" relacionada con la coexistencia armoniosa del hombre y la naturaleza. En términos del impuesto sobre la renta de las empresas, con la aprobación de la autoridad tributaria del Consejo de Estado, las regalías recaudadas por tecnologías patentadas proporcionadas por empresas con inversión extranjera en conservación de energía y prevención de la contaminación ambiental se pueden imponer a una tasa reducida del 10%. la tecnología avanzada o las condiciones favorables pueden El impuesto sobre la renta de las empresas está exento para las bombas de extracción de metano de yacimientos de carbón, las plataformas de perforación, los dispositivos de monitoreo de metano de yacimientos de carbón, las unidades generadoras de metano de yacimientos de carbón, la perforación, la tala, la tala y otros equipos especiales adquiridos por empresas de extracción de metano de yacimientos de carbón con contabilidad independiente, el doble; los saldos se utilizan uniformemente. La depreciación acelerada se implementa bajo el método decreciente o de suma de dígitos de los años. El 40% de la inversión en la compra de equipos nacionales para proyectos calificados de transformación tecnológica se puede deducir del nuevo impuesto a la renta y la tecnología. Las tarifas de desarrollo se pueden deducir antes del impuesto sobre la renta empresarial. En términos del impuesto al valor agregado, a partir de enero de 2001, la política de recaudación del impuesto al valor agregado se reducirá a la mitad para algunos materiales de pared nuevos utilizados como materia prima para edificios que ahorran energía para los contribuyentes en general que venden extracción de metano de yacimientos de carbón; Primero se reembolsará el impuesto al valor agregado de las empresas de extracción de metano en yacimientos de carbón. En términos del impuesto al consumo, el "Reglamento provisional sobre el impuesto al consumo" estipula que el impuesto al consumo se aplica a la gasolina y al diésel a 0,2 yuanes/litro y 0,1 yuanes/litro respectivamente, y se imponen diferentes tipos impositivos a los automóviles en función de su volumen de escape. Esto no tiene nada que ver contigo, así que no lo presentaré. En términos del impuesto a los recursos, el actual "Reglamento provisional sobre el impuesto a los recursos" estipula que el impuesto a los recursos se aplica a minerales como el petróleo crudo, el gas natural, el carbón, etc., y se implementa un método de recaudación de cantidad fija. (Es posible que lo necesite, así que le contaré más.) Desde 2004, 23 provincias (regiones y municipios autónomos) han elevado sucesivamente sus estándares impositivos sobre los recursos de carbón, y los estándares impositivos sobre los recursos de petróleo crudo y gas natural se han elevado en todo el país. Entre ellos, los impuestos sobre los recursos de petróleo crudo y gas natural en algunos yacimientos petrolíferos han alcanzado los estándares más altos estipulados en el Reglamento, a saber, 30 yuanes por tonelada y 15 yuanes por 1.000 metros cúbicos que los gobiernos locales de las antiguas bases industriales del noreste de China pueden ajustar; el impuesto basado en las condiciones reales y la asequibilidad financiera de los campos petroleros y minas relevantes. La capacidad de reducir los estándares fiscales aplicables para los impuestos a los recursos en campos petroleros de baja abundancia y minas agotadas dentro de un rango que no exceda el 30%. Esta política favorece el fomento del desarrollo y la utilización de yacimientos de petróleo con escasez de petróleo y recursos mineros agotados, y refleja la política de conservación de energía. En términos de devoluciones de impuestos a las exportaciones, desde la reforma del mecanismo de devolución de impuestos a las exportaciones en 2004, se han introducido una serie de políticas para restringir la exportación de productos altamente contaminantes, de alto consumo de energía y basados en recursos. Cancelar la política de devolución de impuestos a la exportación para algunos productos de recursos, incluidos principalmente concentrados y petróleo crudo de diversos productos minerales. Para los productos antes mencionados que están sujetos al impuesto al consumo, se cancelarán las devoluciones (exenciones) del impuesto a la exportación. La tasa de devolución del impuesto a la exportación para algunos productos básicos se ha reducido a 5, incluidos principalmente el cobre, el níquel, las ferroaleaciones, el carbón coquizable, el coque, etc. 3. Los incentivos fiscales fomentan la utilización integral de los recursos.
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- ¿A qué detalles se debe prestar atención en la composición fotográfica? ¡Por favor dé ejemplos uno por uno! /cgart media//blog/static/98681731200911309 5220953/1. Composición: el alma de una fotografía La fotografía es diferente a la pintura. El arte de la fotografía necesita eliminar objetos redundantes y complicados a través del visor, para que el tema de la obra pueda reflejarse y expresarse mejor. Este proceso es en realidad el proceso de cómo utilizar la composición. Por lo tanto, cómo retener razonablemente el sujeto y el objeto en la obra, y cómo comparar el sujeto y el objeto a través de otros objetos, requiere que todos tengan una comprensión detallada después de dominar los conocimientos teóricos básicos de su propia fotografía. La fotografía es un arte sustractivo. Durante todo el proceso de toma de fotografías, queremos que la fotografía refleje al sujeto de la forma más concisa posible, descartando objetos superfluos del fondo. Es muy importante que la composición refleje nuestro tema principal en un espacio pequeño. 1.1 - Métodos de composición comunes en fotografía 1.1 - El método de composición central más común, coloca al sujeto en el centro, el resto es el fondo y el centro de gravedad visual está en el centro. Al disparar, el sujeto central también se utiliza para la medición. 1.1.2 - La composición paralela se divide en dos modalidades: composición paralela horizontal y composición paralela vertical. La composición paralela vertical se utiliza principalmente para expresar el paisaje dentro del marco vertical, mientras que la composición paralela horizontal se utiliza principalmente para colocar los objetos principales en la misma línea horizontal. 1.1.3 - Composición diagonal Coloque el tema principal en una de las esquinas laterales, esquina superior izquierda, esquina inferior izquierda, esquina superior derecha, esquina inferior derecha. Este método de composición desplaza hasta cierto punto el centro de gravedad de toda la imagen y armoniza la imagen a través del eco del fondo. 1.2——Elementos de composición fotográfica 1.2.1——Selección de ángulo de composición Al fotografiar un solo objeto, la composición de la vista frontal a veces parece discreta, pero si utiliza la composición de elevación, puede mostrar vívidamente la altura del edificio. . Para reflejar el efecto visual del edificio, la fotografía de la fachada básicamente puede expresar la connotación de la obra. Durante el proceso de toma de fotografías, la cámara y el fotógrafo suelen estar en movimiento, mientras que el sujeto suele estar fijo. Por lo tanto, suele haber muchas formas de elegir el ángulo y los efectos fotográficos producidos por diferentes selecciones de ángulo también serán diferentes. La composición de la vista frontal es relativamente sencilla y adecuada para fotografías conmemorativas; la composición en alzado hará que el sujeto parezca más alto; Para la fotografía de retratos, los efectos de la fotografía lateral y la fotografía frontal son diferentes. En el proceso de fotografía de retratos, puede utilizar una variedad de ángulos de disparo y recibir cambios inesperados. Al tomar retratos, no mantenga a su modelo en un solo estilo de fotografía. Pruebe los ángulos laterales u otros y, a menudo, podrá obtener resultados inesperados. 1.2.2 - Organización de fotografías. Las fotografías de banner se utilizan principalmente para mostrar grandes extensiones de naturaleza. La composición vertical puede expresar mejor a sujetos altos y delgados. Incluso en el proceso de fotografiar el mismo sujeto y objeto, si eliges la composición horizontal y la composición vertical respectivamente, obtendrás efectos diferentes. Las composiciones de banner pueden mostrar la relación entre el objeto principal y otros objetos en líneas horizontales, mientras que las composiciones verticales reflejan líneas verticales. Por lo tanto, al fotografiar algunos objetos, puedes probar algunas formas organizativas de composición de objetos para obtener algunos efectos diferentes. 1.2.3——El uso de líneas en obras fotografiadas puede reflejar la tranquilidad y serenidad de la obra desde la escena. La curva es un objeto lineal que se utiliza a menudo en las obras. El uso de curvas puede hacer que el trabajo se sienta hermoso, terso y suave. Utilizar técnicas de expresión lineal con cierto impacto puede hacer que la fotografía sea más vívida. Existen muchos tipos de líneas rectas, como líneas rectas, curvas, arcos, etc. Cuando se usan curvas, las fotos tienden a verse más hermosas y suaves, mientras que si se usan líneas rectas, las fotos tienden a verse más solemnes, con una sensación de velocidad, salto y progreso. Por ejemplo, utilice líneas diagonales para expresar la apariencia y la atmósfera de una ciudad moderna. Los elementos específicos de las líneas pueden ser una fila de luces dispuestas en orden, una barandilla de carretera dispuesta en orden, un río, una carretera, etc. 1.2.4 - Contraste y eco En el proceso de tomar fotografías, preste atención al eco y al contraste entre ciertos elementos de fondo y elementos principales, como la civilización moderna y la cultura antigua; utilice una cabina telefónica que represente la civilización moderna y una con la cultura antigua. Un contraste profundo y fuerte entre los tibetanos. Para el mismo tema, si solo fotografía a una determinada persona o sujeto sin elementos de fondo para resaltar los elementos del sujeto, entonces el trabajo carecerá de cierto atractivo. El uso del contraste puede producir un fuerte impacto visual. El eco mutuo entre los distintos objetos de la escena puede mejorar el atractivo de la obra y hacer más delicada la concepción artística. Durante el proceso de filmación, debes ser bueno observando y aprovechando el paisaje disponible. Añade algunos accesorios al acto principal, como "En una toma de un banco, colocar una hoja en el banco puede generar una escena tranquila y pacífica". Durante el proceso de filmación, debes ser bueno en el uso de algunos accesorios para realzar cierta atmósfera de la escena. Por ejemplo, al expresar la solemnidad de un templo, puedes colocar grifos, leones dorados y otros objetos en las cuatro esquinas de la imagen para hacer que toda la obra resuene de arriba a abajo, lo que no solo cumple con los requisitos de una composición completa, pero también juega un papel poderoso al expresar la connotación de la obra. Durante el proceso de filmación, si solo tomas primeros planos de elementos y objetos que resaltan al sujeto por sí solo, no lograrás el efecto deseado. En el rodaje de paisajes de pastizales, los objetos principales de toda la escena pueden tener eco en los automóviles y las personas. La vasta pradera contrasta y contrasta con ellos, reflejando la inmensidad de la pradera y la insignificancia de los personajes. Esta técnica de contraste se utiliza mucho en la fotografía de paisajes.
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